九月樓市旺季來臨 海南商業(yè)地產(chǎn)是否也有春天？

　　房產(chǎn)新政出臺至今已有近五個月，在這五個月里，海南樓市一度遭遇寒冬。但隨著九月樓市旺季的來臨，海南樓市也迎來了久違的生機，大量新盤涌入市場，各種打折讓利活動頻現(xiàn)，樓市似乎開始有回暖的跡象。

　　據(jù)了解，最近一段時間，新開盤的幾個項目都有不錯的銷售業(yè)績，當(dāng)然，這也與項目開盤前“高開”，開盤時“低走”不無關(guān)系。從地產(chǎn)海南的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，剛進入9月的第一周，海南樓市就迎來了一日成交量達(dá)201套的好成績。這樣的跡象或許表明了，住宅市場正逐漸回暖。那么，曾經(jīng)因新政出臺而風(fēng)光無限的商業(yè)地產(chǎn)市場行情如何，能否繼續(xù)因“政”得福呢?

　　對比投資住宅和商業(yè)兩種物業(yè)形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說更具保值增值功能，因為通常意義上，住宅被視作一種消費品，雖然也兼有投資品的功能，而商業(yè)地產(chǎn)則更具投資品的特點。此次新政之前，住宅之所以比租賃回報更高的寫字樓、商鋪更具吸引力，是因為寫字樓、商鋪的貸款首付需要50%，而現(xiàn)在二套住宅的首付也提高到50%，住宅、寫字樓、商鋪三方就站在同一起跑線上，在這種情況下，租賃回報更高的寫字樓、商鋪的吸引力自然會比住宅更大。

　　由于樓市宏觀調(diào)控政策主要指向的是住宅的投機性需求，當(dāng)這部分資金受到擠壓后，便可能轉(zhuǎn)向投入商辦市場。此消彼漲，商業(yè)地產(chǎn)或許就成為了一個良好的資金避風(fēng)港。

　　2009年，由于受國際金融危機影響，商業(yè)地產(chǎn)一直處在停滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但在國家的宏觀調(diào)控下，2010年商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境面臨新的轉(zhuǎn)機。

　　目前海南國際旅游島建設(shè)可謂是促進了海南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，例如紅樹林酒店，應(yīng)當(dāng)說已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功。紅樹林酒店從三年前基本上就對傳統(tǒng)的民用建筑，住宅、寫字樓、商業(yè)街就全部停止了。像海南三亞灣紅樹林酒店，已被定義為度假目的地酒店。這個酒店原來定位沒有博彩的拉斯維加斯酒店，現(xiàn)里面有商業(yè)街，NBA球場，水上樂園等等以外，包括這個世界上有4000人同時宴會、6000人同時開會的一個會議中心�？梢�，海南國際旅游島的建設(shè)給了海南商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了一個更大的發(fā)展空間。

　　雖然政策的出臺為商業(yè)地產(chǎn)打了興奮劑，但商業(yè)地產(chǎn)并沒有預(yù)想中那樣一觸即發(fā)。畢竟一直以來，中國的商業(yè)地產(chǎn)基本處在一個陪嫁的丫頭的位置。首先，新政出臺之后，住宅市場部分改善型購房需求將受到直接打擊，觀望情緒有所滋生，而對于投資性需求，完全轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資并不現(xiàn)實，商業(yè)投資的風(fēng)險更高、專業(yè)度要求也更高，一些地段較好、業(yè)態(tài)設(shè)置完善的商業(yè)項目或會有變熱可能。其次，政策分析看，新政的確利好商業(yè)地產(chǎn)，但是在以剛需為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場上，投資客人群數(shù)量相對有限，所以小群體未必帶來商業(yè)地產(chǎn)的熱效應(yīng)。最近一段時間，住宅市場的漸漸好轉(zhuǎn)，又一次將大家的注意力吸引過來，商業(yè)地產(chǎn)此時有點不溫不火了。但商業(yè)地產(chǎn)“一鋪養(yǎng)三代”的投資回報率，以及不受新政限制的心理優(yōu)勢，還是令許多投資者為之心動。

　　據(jù)地產(chǎn)分析人士認(rèn)為：“中國城市化不光是人口進入城市的過程，更是一個城市不斷升級的過程，海南如今正是處在這樣一個蓬勃升級的階段，這實際上就帶來了商業(yè)地產(chǎn)的機會”。因為商業(yè)物業(yè)基本上都在比較好的地段，在相同地段出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象，住宅賣的反而比商業(yè)地產(chǎn)還貴，而且住宅首付也提高了在這樣的背景下，如果從投資角度而言，商業(yè)地產(chǎn)的價值就開始體現(xiàn)出來了。從目前市場情況來看，繼續(xù)投資住宅項目將很難帶來好的收益，并且目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平，但商業(yè)的回報率明顯高于住宅，同時相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會是很多投資者的新投資渠道。來源： 地產(chǎn)海南