如何構(gòu)建政府主導的保障性住房政策體系

　　為了保障中低收入家庭基本住房需要，實現(xiàn)“住有所居”，要通過協(xié)調(diào)引導普通居民合理住房消費，調(diào)控住房市場需求，促進房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，促進和諧社會建設(shè)。

　　調(diào)整建立以租賃為主的政府住房保障體系

　　一是合并保障住房類型。針對保障對象收入水平不斷變化的實際情況，可考慮取消現(xiàn)行經(jīng)濟適用房、限價房政策，合并廉租房和公共租賃房政策，在政府主導的保障房建設(shè)環(huán)節(jié)建立單一的以公共租賃房為主的新的廉租住房保障體系。

　　二是分類確定保障水平。在單一租賃性保障住房范圍內(nèi)，按照“以人定房”、“以人定租”的原則，以家庭總收入、家庭資產(chǎn)、家庭人居住房面積等指標，在政府主導的保障房分配環(huán)節(jié)實施保障家庭的分類保障，確定不同的租金補貼或減免政策標準。同時，通過定期審核，實現(xiàn)“以人定租”的動態(tài)管理。

　　三是擴大保障對象范圍。要進一步加大政府投入力度，建設(shè)收購能夠起到保障和調(diào)控作用的一定規(guī)模“新廉租房”房源，只有具有足夠規(guī)模的房源，才能為居民提供更多樣化的選擇，才能影響并引導社會住房消費傾向。

　　四是引導建立租賃市場。新的保障性住房制度要有利于引導建立全社會的多層次的租賃市場。首先，“新廉租房”標準租金要參考區(qū)域市場租金水平，相互銜接，一般應在無政府補貼情況下低于市場租金的20%-30%，以避免過低的租金引發(fā)以公租房謀利等一系列道德風險，也有利于支持商品房市場的健康發(fā)展；其次，政府的“新廉租房”要考慮實際情況進行差異化建設(shè)，在面積、設(shè)施等多方面與市場應有所不同，以保持適宜的保障水平；再其次，鼓勵居民利用閑置住房資源出租獲利，降低商品房空置率；最后引導社會單位投資集中建設(shè)租賃使用的住房。

　　政府主導下的保障性住房提供模式

　　事實表明,不同的住房發(fā)展階段會影響住房保障具體方式的選擇。在住房嚴重短缺時期，住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付能力差距會擴大,需要政府保障的范圍相對較大。因此這一階段，政府一方面應當采用政府直接建房方式在短期內(nèi)增加供給，分流部分市場需求；另一方面應采取房租補貼的方式,調(diào)動更多社會資原提供保障住房，房租補貼此方式對住房困難家庭應更具有選擇性,在管理上不但可以有效避免實物配租形式在退出機制上的執(zhí)行困難,防止福利固化,而且有利于減輕保障房建設(shè)資金的支出負擔。在住房供求關(guān)系相對緩和時期,市場價格波動不大，因此政府可以考慮在價格較低或價格下降幅度較大的區(qū)域購置儲備部分保障性住房，以增強保障能力。