三套房貸全國停發(fā) 房產(chǎn)稅呼之欲出

　　專家稱上市房企囤地融資通道將遭封堵

　　□　本報記者 王 崢

　　9月29日，樓市將進行二次調(diào)控的猜測也終于被證實。為進一步貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關(guān)部委近日分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　對此，《證券日報》記者第一時間采訪了北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總裁楊少鋒。他表示，二次調(diào)控對遏制部分城市房價過快上漲十分必要及時。

　　首先是要求各地方立即研究制定貫徹落實“國十條”的實施細則，因為此前的幾個月，不少地方政府并沒有及時出臺當?shù)氐膶嵤┘殑t，使得“國十條”在執(zhí)行的效果上大打折扣。

　　其次，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查，也就是人們所說的房地產(chǎn)“暴利稅”。這將進一步打擊那些違背新政宗旨硬撐房價的開放商，使得房價盡快回歸到一個合理的水平。而這將成為調(diào)控中表現(xiàn)力度最為明顯的措施。

　　第三是再次明確加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，說明房產(chǎn)稅的出臺已經(jīng)是箭在弦上。

　　最后，對違規(guī)操作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將停止其融資渠道，也是從核心上大力打擊了企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等行為。尤其是一些上市房企，考慮到監(jiān)管愈嚴和違規(guī)成本的加大，以往靠囤積的大量土地到股市中融資的情形可能就此改變。

　　此外，楊少鋒還建議，政府應(yīng)嚴格審查土地儲備在100萬平方米以上的房企，并整理出一份名單，督促其按照有關(guān)規(guī)定開發(fā)旗下的土地項目，而大量的囤地其實都是出現(xiàn)在這些土地儲備大戶的身上。這樣，不但解決了囤地這一長期困擾房地產(chǎn)市場的問題，還將大大增加住宅的供應(yīng)量，從而達到調(diào)控房價的目的。

　　據(jù)悉，新出臺房產(chǎn)地調(diào)控措施：

　　一是各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的實施細則。已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴格實行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。

　　二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

　　三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

　　四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認真落實支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。

　　五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。