房企資金鏈面臨新考驗 開發(fā)商拿地步伐將延緩

　　北京市住建委10月25日出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，商品房預(yù)售資金應(yīng)當全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。觀察人士認為，繼打擊開發(fā)商捂盤惜售、收緊銀行貸款等政策之后，預(yù)售款新政的出臺，意味著開發(fā)商資金情況再臨考驗，其效應(yīng)將在數(shù)月后逐漸顯現(xiàn)。

　　近年來房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，一個不可排除的原因就是在商品房預(yù)售制的帶動下，開發(fā)商不但獲得了大量預(yù)繳款等無息資金，也在市場上造成了囤積居奇、捂盤待漲等種種預(yù)期。在樓市火爆的年份中，房地產(chǎn)企業(yè)運用預(yù)售款大肆擴張。但目前隨著樓市調(diào)控的深入，房價下行的風(fēng)險有所增加。在這種背景下，少數(shù)房企在資金回籠不力的情況下，可能出現(xiàn)“爛尾樓”等不良現(xiàn)象。

　　此次出臺的預(yù)售款新規(guī)有助于避免上述風(fēng)險的產(chǎn)生。根據(jù)北京預(yù)售款新規(guī)，預(yù)售項目用款計劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。據(jù)了解，目前在不少城市尤其是一線城市，開發(fā)商預(yù)售款的50%以上均用來購置土地，開發(fā)商的項目前期投入要大于后期的建安費用。在預(yù)售款新規(guī)的影響下，部分開發(fā)商拿地的步伐將被延緩。

　　在北京市出臺空前嚴格的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法之后，未來其他城市也可能效仿出臺類似政策。政府部門不惜以凍結(jié)沉淀房企資金的方式來嚴格監(jiān)管，除了防范金融及社會風(fēng)險外，無疑也應(yīng)當看作樓市調(diào)控“一攬子”政策的一部分。今年以來，針對樓市供給環(huán)節(jié)，國家相繼出臺了打擊囤地捂盤、收緊信貸、從嚴征收土地增值稅、嚴格預(yù)收款管理等一系列政策措施，其效果有望在未來的幾個月持續(xù)顯現(xiàn)。

　　但同時應(yīng)看到的是，前期樓市火爆時房企儲存了充足的資金儲備，再加上9月份樓市銷售情況有所反彈，寄望北京一地的預(yù)售款新政帶動全國房價明顯下行的可能性并不大。在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金情況仍難言緊張的情況下，短期內(nèi)未必能看到房價乃至地價普遍下降的局面，而更有可能的是重現(xiàn)2008年時部分房企的兼并整合現(xiàn)象。

　　根據(jù)北京市《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，房企若有直接收存預(yù)售資金、未及時將貸款轉(zhuǎn)入專用賬戶、以收取其他款項為名變相逃避預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)象，將被暫停該企業(yè)在北京所有開發(fā)項目的商品房預(yù)售，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。相關(guān)人士同時提醒，政策效用很大程度上取決于實際執(zhí)行情況，應(yīng)避免房企再度拿出“拆東墻補西墻”的伎倆，弱化政策效果。比如目前北京不少開發(fā)商在其他省市也有開發(fā)項目，可能憑借資金的異地調(diào)用來規(guī)避調(diào)控。(記者 韓曉東 )