加息打破開發(fā)商幻想 樓市面臨深度調(diào)整

　　限購(gòu)、加息，兩項(xiàng)重要舉措正在顯示威力，以成交量下跌為標(biāo)志的樓市深度調(diào)整正在拉開序幕。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，上周被監(jiān)測(cè)的35 個(gè)城市中，20 個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中，15 個(gè)城市跌幅超過10%，而廣州、南京、武漢、北京等重點(diǎn)城市跌幅分別達(dá)到69.61%、36.85%、32.11%和27.24%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，加息不僅對(duì)購(gòu)房者，更對(duì)開發(fā)商的心理造成巨大壓力，面對(duì)逐漸趨緊的資金鏈，開發(fā)商必須打破房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的幻想，早做打算。

　　量跌先行 價(jià)跌有望緊隨其后

　　受到樓市“二次調(diào)控”、加息等樓市調(diào)控組合拳的影響，全國(guó)樓市以“跌”為主。根據(jù)以往量?jī)r(jià)互動(dòng)的關(guān)聯(lián)性，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)跟隨下跌的可能性正在增加。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)，上周被監(jiān)測(cè)的35 個(gè)城市中，20 個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中，15 個(gè)城市跌幅超過10%。而10 個(gè)重點(diǎn)城市中，廣州位居跌幅之首，跌幅達(dá)69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲。

　　“雖然有個(gè)別城市成交量數(shù)據(jù)仍表現(xiàn)為上漲，但這主要是前期成交基數(shù)較低，以及出臺(tái)政策略微滯后所致�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院分析師說，從全國(guó)來(lái)看，受調(diào)控政策影響，成交量普跌是大勢(shì)所趨。

　　對(duì)此，一位開發(fā)商老總向記者直言，“如果沒有成交量，開發(fā)商就沒有回籠資金，只能坐吃山空，在這種情況下房?jī)r(jià)下調(diào)是肯定的�！�

　　他私下向記者表示，雖然目前開發(fā)商資金鏈仍顯寬松，但面對(duì)加息、融資渠道收窄、限購(gòu)、以及預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化等多重調(diào)控措施的作用，開發(fā)商的資金鏈也日益趨緊，如果政府不松動(dòng)，開發(fā)商必然降價(jià)促銷。

　　“目前房?jī)r(jià)與前期持平，還沒有明顯地下調(diào)，其主要阻力還在于對(duì)調(diào)控政策執(zhí)行力度不夠，而且對(duì)調(diào)控的持續(xù)性心存僥幸�！北本┲性�地產(chǎn)張大偉說。

　　他向記者直言，經(jīng)過多次調(diào)控，市場(chǎng)各方對(duì)此輪調(diào)控必然有一個(gè)認(rèn)識(shí)過程。但是，在經(jīng)歷一段時(shí)間的觀望和僵持后，樓市迎來(lái)明顯調(diào)整的可能性非常大。他預(yù)計(jì)10月、11月一線城市成交量下跌幅度可能加快，整個(gè)第四季度房?jī)r(jià)下跌可能性越來(lái)越大。

　　值得一提的是，有關(guān)調(diào)控引發(fā)“退房”、“提前還貸”的猜測(cè)，目前在北京等主要城市并沒有出現(xiàn)，這無(wú)疑為調(diào)控政策的穩(wěn)定形成支撐。

　　土地市場(chǎng)被觸動(dòng) 流拍或再現(xiàn)

　　加息還將對(duì)土地市場(chǎng)形成深遠(yuǎn)影響，開發(fā)商拿地將更趨謹(jǐn)慎和保守。在2005年和2007年，加息之后，土地市場(chǎng)都相應(yīng)出現(xiàn)了較為集中的土地流拍或流標(biāo)現(xiàn)象。

　　“從供給端來(lái)看，本次加息將使土地儲(chǔ)備成本提高�！眹�(guó)土系統(tǒng)一位專家向記者表示，本次加息采取短期對(duì)稱、長(zhǎng)期不對(duì)稱的方式，也就是說，一年期存貸款利率增幅相同，而兩年期及以上貸款利率的增幅低于存款利率增幅。

　　“目前不少地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自有資金不足，對(duì)銀行貸款依賴性較大，其中，又以一到兩年的中短期貸款為主，因此，利率的提升將加大土地儲(chǔ)備的融資成本�！痹搶＜艺f。

　　對(duì)此，湘財(cái)證券分析師也指出，開發(fā)商將根據(jù)加息以及加息預(yù)期重新調(diào)整對(duì)土地價(jià)值判斷，土地市場(chǎng)將可能形成趨冷的態(tài)勢(shì)，但這將有助于資金充沛型企業(yè)和中型企業(yè)獲取擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

　　或?qū)⑦M(jìn)入加息通道 鈍刀子割肉更疼

　　然而，一次小幅加息的打擊終究對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更為大的卻是加息周期的到來(lái)。市場(chǎng)分析人士指出，本次加息相當(dāng)于打開了加息的窗口，就此進(jìn)入加息通道。也就是說，鈍刀子割肉更疼，資產(chǎn)價(jià)格將在中長(zhǎng)期受到壓制。

　　廣發(fā)證券一份分析報(bào)告指出，由于中長(zhǎng)期貸款利率增加不多，此次加息對(duì)開發(fā)商資金成本影響不是太大；對(duì)月供而言，加息 25 個(gè)基點(diǎn)大約相當(dāng)于月供支出增加 2%，幅度并不算大，關(guān)鍵問題在于未來(lái)是否會(huì)持續(xù)、有規(guī)律地加息。

　　對(duì)此，湘財(cái)證券分析師則認(rèn)為，加息對(duì)于市場(chǎng)的影響不在于影響消費(fèi)者的預(yù)期，而在于影響開發(fā)商的預(yù)期。即，加息將加重開發(fā)商對(duì)于信貸政策會(huì)持續(xù)收緊的預(yù)期，改變以拖延為主的應(yīng)對(duì)策略，迫使開發(fā)商開始實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士表示，中短期內(nèi)，15個(gè)城市的限貸及限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生較為直接的影響，加之冬季是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，這些因素使得今年四季度樓市的交易量還將進(jìn)一步回調(diào)，“交易量的回調(diào)將削弱房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭，從而將有助于減輕房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的調(diào)控壓力。”上述人士說。(記者 于祥明)