預(yù)售監(jiān)管再出重拳? 開(kāi)發(fā)商售樓或進(jìn)入裸售階段

　　11月8日，市住建委就加強(qiáng)商品房預(yù)售管理發(fā)布通知，通知規(guī)定，今年12月1日起，開(kāi)發(fā)商提交的商品房預(yù)售方案中，若自留房源須說(shuō)明原因及自留商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售的承諾，同時(shí)必須明確預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度。

　　開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，必須提交商品房的預(yù)售方案，預(yù)售方案不但要包括該項(xiàng)目的基本情況，還要包括項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排，如何時(shí)封頂、竣工交付，以及預(yù)售計(jì)劃，每期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間、房屋套數(shù)、采用何種預(yù)售方式等。

　　同時(shí)，預(yù)售方案中還要包括預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度，以及開(kāi)發(fā)商自留商品房的樓號(hào)、房號(hào)、套數(shù)等。

　　新規(guī)定中還特別提出，預(yù)售方案中要包括商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式。開(kāi)發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后，商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。

　　這一系列的新規(guī)定究竟意欲何為？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)更加規(guī)范？本刊特邀業(yè)內(nèi)專(zhuān)家及身處市場(chǎng)一線的開(kāi)發(fā)商為大家解讀新規(guī)定。

　　整頓市場(chǎng)秩序 房?jī)r(jià)不受影響

    李文杰 中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理

　　這次住建委發(fā)布的通知其實(shí)是對(duì)前段時(shí)間商品房預(yù)售資金管理辦法的一個(gè)補(bǔ)充及細(xì)化。這和今年9月底的二次調(diào)控是對(duì)今年4月份樓市政策的繼續(xù)強(qiáng)調(diào)是同樣的道理。這些規(guī)定的主要目的就是在于對(duì)市場(chǎng)的再次規(guī)范，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上有一些開(kāi)發(fā)商還是有變相的各種違規(guī)操作行為，政府的再次強(qiáng)調(diào)和重申就是為了打擊這種擾亂市場(chǎng)的行為。

　　雖然，新規(guī)將給開(kāi)發(fā)商施加了更多的壓力，即不能有捂盤(pán)惜售、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等違規(guī)銷(xiāo)售行為。但是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)并不會(huì)因?yàn)槌雠_(tái)針對(duì)商品房預(yù)售管理辦法而有所改變。

　　新通知更注重消費(fèi)者權(quán)益

　　陳志 北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)

　　此次北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布新通知是對(duì)“國(guó)十條”與10月底出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》工作的進(jìn)一步細(xì)化，并不會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)有特別作用。

　　通知的出臺(tái)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有過(guò)多的影響，房?jī)r(jià)是否會(huì)降完全取決于市場(chǎng)供需平衡。該通知的出臺(tái)，更主要還是為了加強(qiáng)政府對(duì)市場(chǎng)監(jiān)控以及完善相關(guān)制度。

　　此外，本次通知的出臺(tái)也是更有針對(duì)性的對(duì)消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。通知所規(guī)定的，多為一些對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更為細(xì)化的工作內(nèi)容，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，提交的商品房預(yù)售方案中必須包括本期預(yù)售商品房情況、商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式等方案，這從根本上向購(gòu)房人明示了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)有的一些權(quán)益。

　　北京開(kāi)發(fā)商售樓進(jìn)入裸售階段

　　陳云峰 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)

　　11月8日出臺(tái)的政策，好像意料之中，又在意料之外。意料之中的是，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的組合拳接連往外打，沒(méi)啥奇怪；意外的是，這次的預(yù)售監(jiān)管，把開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)所有行為，全部置于政府監(jiān)管之下，北京開(kāi)發(fā)商售樓儼然已經(jīng)進(jìn)入裸售階段。

　　之所以說(shuō)裸售，是這次政府簡(jiǎn)直把所有預(yù)售細(xì)節(jié)，全部要求上報(bào)。新政的要害主要包括六點(diǎn)，第一點(diǎn)要求預(yù)售方式申報(bào)，過(guò)去是沒(méi)有要求的，但這也是買(mǎi)房人投訴很多的熱點(diǎn)問(wèn)題；第二點(diǎn)以前只管漲價(jià)幅度，這次降價(jià)幅度也要管，直指變相囤房；第三點(diǎn)還限制了企業(yè)關(guān)系留房；第四點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)要有應(yīng)急方案，看來(lái)?yè)屬?gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮；第五點(diǎn)要求預(yù)收資金監(jiān)管方案一并申報(bào)；第六點(diǎn)要求購(gòu)房人投訴房屋質(zhì)量問(wèn)題的渠道、方式及投訴處理程序，要公示。

　　開(kāi)發(fā)商將會(huì)更加自律

　　陳順 中體奧林匹克花園管理集團(tuán)總裁

　　關(guān)于商品房預(yù)售資金管理的傳言在業(yè)內(nèi)已經(jīng)盛傳了兩三年了，這個(gè)規(guī)定將會(huì)使市場(chǎng)更加規(guī)范，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾將會(huì)減少，爛尾樓的情況也將會(huì)更好杜絕�？傮w來(lái)說(shuō)這個(gè)規(guī)定將會(huì)使開(kāi)發(fā)商更加自律，也促使開(kāi)發(fā)商對(duì)自己加強(qiáng)更多的管理手段。今后開(kāi)發(fā)商拿地將會(huì)量力而行，這對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)更加規(guī)范的利好。而由于開(kāi)發(fā)商只有將產(chǎn)權(quán)證交到業(yè)主手中才能拿到最后一筆錢(qián)，所以對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)也是一個(gè)福音。

　　盡管預(yù)售制度在一步步完善、提高，但是制度在一定時(shí)期內(nèi)是不會(huì)被取消的。預(yù)售制度是中國(guó)一大特色，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候自有資金是有一定限度的，大部分資金來(lái)源于市場(chǎng)融資，而從拿地到交房至少需要18個(gè)月時(shí)間，這么長(zhǎng)的時(shí)間如果全靠開(kāi)發(fā)商的自有資金是不現(xiàn)實(shí)的。(記者 徐顥 徐楠 李宛霖)