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開(kāi)發(fā)商“信心”哪來(lái)的?土地增值稅清算豈能兒戲
2007年04月05日 08:45 來(lái)源:上海證券報(bào)


    從2月1日開(kāi)始,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。 中新社發(fā) 劉道偉 攝


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  據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露,兩個(gè)多月過(guò)去了,曾在地產(chǎn)界掀起大風(fēng)浪的土地增值稅清理工作并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,原因在于,不少地方的開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑來(lái)游說(shuō)地方政府,力阻土地增值稅清算的推行,有地產(chǎn)商深信“非常有把握爭(zhēng)取到對(duì)我們有利的政策”。

  開(kāi)發(fā)商對(duì)土地增值稅清算的恐懼和憎惡實(shí)屬有情可原。土地增值稅作用的稅基大體上等于稅前利潤(rùn),具體稅率為:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,免征土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分,稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。

  土地增值稅的引入與企業(yè)所得稅一起構(gòu)成針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“累進(jìn)所得稅制度”。這種稅收制度有幾大好處。第一,土地增值稅將加大開(kāi)發(fā)商囤積土地和住房的成本,促使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)和商品房銷(xiāo)售進(jìn)度,增加市場(chǎng)供應(yīng)量,有利于促使房?jī)r(jià)理性回歸。第二,加大開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的成本。開(kāi)發(fā)商如果哄抬房?jī)r(jià),有可能把自己抬到更高一級(jí)稅率面前,使哄抬房?jī)r(jià)的相當(dāng)一部分“成果”被以稅收的形式“沒(méi)收”。第三,與其他稅種相比,土地增值稅向消費(fèi)者身上轉(zhuǎn)嫁的難度較大,轉(zhuǎn)嫁面臨的制約因素較多。比如,開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁成本必走哄抬房?jī)r(jià)這一關(guān),但這有可能讓其因適用更高一級(jí)的稅率而付出代價(jià)。第四,有利于鼓勵(lì)普通住宅供應(yīng),解決住房結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的問(wèn)題。

  從土地增值稅的特點(diǎn)來(lái)看,如果開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率真如他們所說(shuō)“也就7.7%”,他們應(yīng)該是土地增值稅的受益者,因?yàn)檫^(guò)去許多地方都是按照銷(xiāo)售額的1%預(yù)提土地增值稅,如今至少有“扣除項(xiàng)目”,利潤(rùn)低的開(kāi)發(fā)商根本不用繳納土地增值稅,他們應(yīng)該高興才對(duì)。但是,開(kāi)發(fā)商對(duì)土地增值稅普遍表現(xiàn)出來(lái)的惶恐態(tài)度顯出,他們掩蓋了真實(shí)的利潤(rùn)率。有媒體引用知情人士的話說(shuō):“很多項(xiàng)目(利潤(rùn)率)超過(guò)了300%以上!”財(cái)政部之前的檢查也表明,有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤(rùn)率最高達(dá)57%。

  因此,一些開(kāi)發(fā)商揚(yáng)言“如果真正嚴(yán)格清算的話,大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)倒閉”純屬無(wú)稽之談。如前所述,土地增值稅是對(duì)增值部分增稅,怎么可能到了使開(kāi)發(fā)商倒閉的地步?國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率一般在5%左右,而我們的開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期享受暴利,對(duì)任何有損其利益的行為都無(wú)法容忍。這才是問(wèn)題的根源。

  作為一個(gè)迅速成長(zhǎng)起來(lái)的利益集團(tuán),開(kāi)發(fā)商表達(dá)自身利益訴求的渠道是暢通而便捷的,幾乎在每次與房地產(chǎn)相關(guān)的政策出臺(tái)時(shí),人們都不難看到開(kāi)發(fā)商活躍的身影。事實(shí)上,他們過(guò)去就曾經(jīng)成功地阻撓個(gè)別對(duì)其不利的政策出臺(tái)。因此,全國(guó)人大常委、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)委員賀鏗指出:“若不解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的官商勾結(jié),所有的宏觀調(diào)控都收效甚微!

  面對(duì)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)出擊及其流露出來(lái)的信心,人們有理由對(duì)土地增值稅清算能否順利進(jìn)行表示出擔(dān)憂(yōu)。我們知道,稅收的一個(gè)最重要特征就是強(qiáng)制性,國(guó)家通過(guò)頒布稅收法律,規(guī)定公民的納稅義務(wù),強(qiáng)制納稅人按時(shí)、足額向國(guó)家繳納稅款。稅法是國(guó)家法律的組成部分,任何單位和個(gè)人都必須遵守,否則就要受到法律的制裁。退一步說(shuō),即使土地增值稅真的存在稅負(fù)重的問(wèn)題,也應(yīng)首先通過(guò)對(duì)法律的修訂來(lái)解決,當(dāng)然,前提是開(kāi)發(fā)商公布房?jī)r(jià)成本,以足夠充分的證據(jù)證明土地增值稅的確讓它已經(jīng)“無(wú)法度日”。

  土地增值稅清算既然已經(jīng)開(kāi)始,它就不應(yīng)該被人視為兒戲,不能受阻于某些既得利益集團(tuán),否則,損害的不僅僅是我國(guó)的稅收制度,還有法律的尊嚴(yán)和公權(quán)力的公信力。

  同時(shí),對(duì)土地增值稅的用途應(yīng)予以明確。對(duì)于土地增值部分,由于土地國(guó)有即全民所有,每個(gè)公民都應(yīng)從中受益;對(duì)于土地上建筑物的增值部分,說(shuō)到底是建立在民眾利益受損基礎(chǔ)之上的。因此,應(yīng)明確將土地增值稅用于解決中低收入家庭的住房問(wèn)題,比如建造廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等,使貧困者不至于因房?jī)r(jià)的上漲而無(wú)房居住等等。(時(shí)寒冰)


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