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房價(jià)太高明知風(fēng)險(xiǎn)仍購買 小產(chǎn)權(quán)房能否合法化?
2007年06月22日 08:54 來源:新京報(bào)

  日前,建設(shè)部官員提醒民眾說,從農(nóng)村購買“小產(chǎn)權(quán)”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房,其產(chǎn)權(quán)得不到法律的保護(hù)。在目前許多城市郊區(qū)“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的情況下,這樣的提醒實(shí)有必要。

  官員們這樣說,當(dāng)然有充分的法律條文依據(jù)。但是,如果人們的交易行為合乎公共利益,而法律未予以承認(rèn),那么,應(yīng)當(dāng)改變的究竟是交易行為還是法律?

  不用提醒,所有購買小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的民眾,都知道這類房屋的產(chǎn)權(quán)政策風(fēng)險(xiǎn)。但是,這類房屋之所以頗具市場,有其一定的合理性。它是民眾自發(fā)地形成的一個(gè)市場,參與這個(gè)市場的每個(gè)人都得到了凈收益,而且合乎公共利益。

  先從城市居民的角度看。最近若干年來,城市住房價(jià)格持續(xù)快速上漲,這已不再僅僅是經(jīng)濟(jì)隱患,更成為一個(gè)嚴(yán)重的社會問題。面對壓力,政府也采取了增加福利供房的力度。但考慮到家庭收入狀況,在目前的城市房屋價(jià)格水平上,政府必然要為大多數(shù)家庭解決住房問題。這樣的負(fù)擔(dān),政府顯然難以承擔(dān)得起。

  小產(chǎn)權(quán)房卻意外緩解了這個(gè)問題。北京“小產(chǎn)權(quán)房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右,其房價(jià)多在每平方米2500元至4000元之間,這僅為四環(huán)內(nèi)商品房價(jià)格的25%至30%。因?yàn),這其中省去了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)等費(fèi)用。以這個(gè)價(jià)位,大多數(shù)城市家庭都可以自行解決住房問題。

  這樣一來,政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)、尤其是福利責(zé)任將大幅度減輕,政府只用投入精力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題。

  回過頭來再看,農(nóng)民也可以通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得土地增值的收益。在城市居民進(jìn)入之前,農(nóng)民建筑的房屋除了自己居住之外,不能給農(nóng)民帶來收入。隨著城市人口向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移,鄉(xiāng)村房屋價(jià)格將穩(wěn)步升高。這樣,農(nóng)民就通過出售、出租這些房屋,獲得穩(wěn)定的收入。對于這些農(nóng)民,即使無地可種,政府也不用承擔(dān)什么安置、再就業(yè)的責(zé)任。

  更為重要的是,小產(chǎn)權(quán)房這一交易形態(tài),將成為城鄉(xiāng)一體化的根本動力。城鄉(xiāng)分隔是計(jì)劃體制遺留下來的最大問題,政府目前花了很大精力試圖解決。

  其實(shí),市場、社會內(nèi)在地具有一種促使城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的機(jī)制。這種機(jī)制就是包括土地、人員、資本在內(nèi)的各種要素在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動。以土地為例,農(nóng)民通過經(jīng)營面向城市人口的房屋,自然地融入現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)分工網(wǎng)絡(luò)體系中。城鄉(xiāng)人口自發(fā)遷移到鄉(xiāng)村,將帶動鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)管理、文化建設(shè)等升級。工商業(yè)、服務(wù)業(yè)也會隨之跟進(jìn)。城市人口將把城市文明帶入鄉(xiāng)村。而這些市民社區(qū)的建設(shè)又可以為農(nóng)民們就地創(chuàng)造出大量服務(wù)業(yè)就業(yè)機(jī)會,農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實(shí)現(xiàn)市民化。

  最奇妙的是,這種城鄉(xiāng)一體化,不需要政府花一分錢,完全可以借助市場的力量自然地進(jìn)行。這樣的過程會由于城市化導(dǎo)致的要素價(jià)格的自然上漲趨勢,而從城市郊區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)擴(kuò)展,隨著城市化的小型人口聚居區(qū)不斷形成,大量農(nóng)村人口也會卷入,從而逐漸完成城市化過程。

  不可否認(rèn),“小產(chǎn)權(quán)”房若合法化,就涉及到市場的公平問題,開發(fā)商與鄉(xiāng)村集體,他們將處于不平等的競爭地位,如何理順?biāo)麄冎g的關(guān)系,讓城市郊區(qū)更有序和規(guī)范地融入城市,也是必須考慮的。

  變革可能會讓地方政府損失一筆土地轉(zhuǎn)讓收益。但是,明智的政府不會為了自己的一點(diǎn)收益,而將公共利益擱置在一邊。(秋風(fēng) 北京學(xué)者)

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