據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示:今年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,創(chuàng)下18個月來的新高。新建商品房價格同比漲幅也創(chuàng)出了6個月來的新高,達到6.6%,其中深圳、北京等城市的新房價格漲幅均超過了10%。
不斷突破老百姓心理防線的房價,讓人們對炒房、囤房等現(xiàn)象更加深惡痛絕,而據(jù)說將使囤房人“買得起住不起”的物業(yè)稅,也似乎更讓人期待。但是,不少學者卻認為,開征物業(yè)稅切不可倉促行事,它首先是嚴肅謹慎的法律問題。
“買得起住不起”并非物業(yè)稅本意
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為,作為一種財產(chǎn)稅,物業(yè)稅是基于一定的財產(chǎn)價值或租值而征收的稅種。媒體上經(jīng)?梢姷摹百I得起住不起”,并非這一稅種的本意,而是對普通消費者的誤導。
他介紹說,從國際房地產(chǎn)稅收研究來看,稅率高低并不能決定一切,還要看物業(yè)稅的稅基,也就是針對什么征稅,二者相乘的結(jié)果才是物業(yè)稅的稅負。稅負顯然能夠影響房價,但普遍的國際經(jīng)驗是,這種影響要以不影響擁有房產(chǎn)的愿望為標準。
“也就是說,國家不能以過高的物業(yè)稅稅負使人們不愿持有房屋。這樣會違反經(jīng)濟社會發(fā)展的規(guī)律!眲⒑橛癖硎尽
中國政法大學民法研究所所長李林軍也認為,物業(yè)稅開征與房價下降之間沒有必然聯(lián)系。日本和香港開征物業(yè)稅后,房地產(chǎn)相應(yīng)有一些結(jié)構(gòu)性的變化,但房價并沒有隨之回落。
產(chǎn)權(quán)不明仍是開征最大障礙
中央財經(jīng)大學政府管理學院副院長溫來成正在主持一項“物業(yè)稅對城鎮(zhèn)公共管理模式影響分析”的課題。他認為,目前開征物業(yè)稅的條件還不十分成熟,其中最大的障礙就是明晰的產(chǎn)權(quán)制度。無論從物業(yè)稅的納稅主體,還是具體稅種安排來看,都需要明晰健全的產(chǎn)權(quán)制度做基礎(chǔ)。
“比如我們是否要像個人所得稅那樣,按照一定的房屋面積設(shè)定一個基本的物業(yè)稅扣除額,但定這個面積的前提就是房屋產(chǎn)權(quán)明晰;比如經(jīng)濟適用房的物權(quán)如何處理,是否和商品房執(zhí)行同樣的物業(yè)稅政策等,這些都還是難題!睖貋沓烧f。
中國政法大學校長助理、民商經(jīng)濟法學院院長王衛(wèi)國教授建議說,物權(quán)法出臺后還急需制訂一系列相關(guān)法律法規(guī),尤其是不動產(chǎn)登記制度等亟待確立,否則房屋的產(chǎn)權(quán)不明確,開征物業(yè)稅就會成空中樓閣。
他還提醒說,物權(quán)法第149條第1款已明確規(guī)定,70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后將自動續(xù)期。他認為,土地出讓金本是個合同概念,如果70年期滿自動續(xù)期則不再存在合同程序,這是否意味著土地出讓金就將無法繼續(xù)收取,不僅國家損失土地收入,而且會進一步加劇人們對囤房的預期。從這個角度說,盡快健全產(chǎn)權(quán)制度、出臺物業(yè)稅十分緊迫。
不宜為物業(yè)稅設(shè)定太多目的
劉洪玉介紹說,除了房價上漲太快外,地方財政過分依賴賣地收入和房地產(chǎn)對稅收貢獻不足兩個觀點,也是人們熱切期待物業(yè)稅的主要原因。對此中國人民大學財稅法專家朱大旗教授認為,因為現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累的問題比較多,人們?nèi)菀装盐飿I(yè)稅當成包治百病的秘方,但這不可能成為現(xiàn)實。
他分析說,“本屆市長吃土地、下屆市長吃空氣”的現(xiàn)象的確在一些地方存在,但這個遭人痛恨的問題并不是物業(yè)稅要解決的問題,而是急需盡快完善預算法,要盡快把這些收入納入到中央和地方的預算中,由各級人大監(jiān)督預算使用;至于目前房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻,如果單看現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅這一稅種的確收入不高,但從整個房地產(chǎn)開發(fā)流程來看,房地產(chǎn)企業(yè)要繳納土地出讓金、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種,購房者也要繳納契稅、印花稅等多個稅種,總體貢獻并不低。
“開征物業(yè)稅是一項立法工作,要和整個國家的稅制相協(xié)調(diào),不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。”朱大旗認為。
法律問題切不可倉促行事
多久才到物業(yè)稅開征的時機?不少學者主張還是等三四年后制度基礎(chǔ)更健全些再推行。中國政法大學財稅金融法研究所副所長施正文則認為應(yīng)借物權(quán)法實施和國家房地產(chǎn)調(diào)控的時機,先開征“破題”再說,可以選擇逐步擴大征稅范圍的方式慢慢推進。
盡管觀點不同,學者們?nèi)砸恢轮鲝,物業(yè)稅的開征首先是個法律問題,而不僅是經(jīng)濟問題,它的關(guān)鍵不在于如何組織收入,而是如何制度轉(zhuǎn)軌,并以規(guī)范的制度為基礎(chǔ)。
“有時候我們會根據(jù)特定的經(jīng)濟條件出臺一些規(guī)定,但更應(yīng)該考慮的是社會長期發(fā)展的規(guī)律!敝袊嗣翊髮W財金學院教授岳樹民說,“尤其對于一個新稅種的開征而言,科學嚴謹?shù)牧⒎ǔ绦虮夭豢缮佟!?陳晶晶)