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樓市觀察:使用權(quán)可以讓“小產(chǎn)權(quán)房”走出困境
2007年07月24日 10:21 來源:第一財經(jīng)日報


    北京市國土資源局六月底全面叫停違法占用農(nóng)村集體土地的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房,根據(jù)部署,違規(guī)開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房全部要停工停售。北京多個曾熱銷的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房目前已停止銷售,已購買此類樓盤的市民尚待相關(guān)善后政策出臺,無條件拆除還是合法化成為各方關(guān)注焦點。圖為京郊一處著名水景“小產(chǎn)權(quán)”樓盤,因價低、環(huán)境優(yōu)美吸引了不少市民在此購房。(資料圖) 中新社發(fā) 徐曦弋 攝


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  前幾天看電視節(jié)目,正好在討論當前的“小產(chǎn)權(quán)房”的出路問題。參加這次討論的有建設(shè)部政策研究室的副主任、著名的開發(fā)商代言人、知名的學(xué)者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。主要討論的議題是關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的出路問題。

  在節(jié)目中,嘉賓的觀點莫過于這么兩種:一方認為,不拆毀沒收難顯法律的權(quán)威。另一方認為,改革就是在沖破舊的框框中進步的,進一步完善法律的缺陷才是解決問題的根本。

  不能說兩方面的建議沒有道理,但現(xiàn)在看來,這兩個辦法都不能夠解決問題。

  當然,我們相信中國的土地政策會隨著社會的發(fā)展而改變。但在現(xiàn)有法律的框架內(nèi)解決這個問題,我有個建議就是只給“小產(chǎn)權(quán)房”使用權(quán),這樣可以規(guī)避法律上的障礙,也能滿足人們的購房愿望,同時切斷投機者的后路。

  這個建議主要基于如下幾點理由:

  一、房屋產(chǎn)權(quán)本沒有大小之分,所謂的“小產(chǎn)權(quán)”的產(chǎn)權(quán)是不存在的,因此,購房人雖然買到了房子,但根本就沒有買到產(chǎn)權(quán)。因此根本不存在轉(zhuǎn)正的問題,給不存在的東西轉(zhuǎn)正,那是說不通的。

  二、“大產(chǎn)權(quán)房”有70年的土地使用權(quán),但由于農(nóng)村集體土地或宅基地不容許賣給城里人,因此買了“小產(chǎn)權(quán)房”的人,其實沒有把土地使用權(quán)也買下來,房子是建在土地上的,房子下面的土地沒有處置權(quán)利,怎么能夠得到土地上房子的產(chǎn)權(quán)呢?

  三、但是我們是法制的社會,購房人與當?shù)卣_成的《購房協(xié)議》也不能說是一點法律基礎(chǔ)也沒有,地方政府也是人民政府呀,這個協(xié)議不是與沒有行為能力的人簽的吧,怎么能說廢就廢了呢?

  四、如果理解購房人買到的只是房屋的使用權(quán),就不會涉及土地方面的問題了,使用權(quán)不是產(chǎn)權(quán),房屋使用人沒有擅自處置資產(chǎn)的權(quán)利,這樣也就證明了購房人沒有購買農(nóng)村土地和宅基地,人家買走的只是房屋的使用權(quán)。

  給“小產(chǎn)權(quán)房”使用權(quán),可能就兼顧了各方面的利益,可以讓處在“囚徒困境”中的各方人走出困境。接下來的工作就是制定規(guī)劃,因為農(nóng)村地區(qū)總是要發(fā)展的,城市人走到農(nóng)村去也是社會發(fā)展的方向性問題,“城鄉(xiāng)一體化”的進程不能因為一塊宅基地問題而被終止。(北京高級工程師 馬躍成)


 
編輯:王菲】
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