近期,中國銀監(jiān)會發(fā)出緊急通知,要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行,對其房地產(chǎn)貸款展開風險自查。特別提到要進行“房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試”,尤其是進行個人住房貸款成數(shù)專項壓力的測試。
筆者認為,“房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試”隱含了兩個意味深長的信號:其一,管理層對銀行系統(tǒng)潛在的風險深為擔憂。其二,新一輪真正強有力的調(diào)控政策或即將展開。
通常情況下,銀行的房地產(chǎn)信貸風險在房價下跌的時候才容易釋放出來,而在上漲過程中很難發(fā)生。這是由各個方面的因素決定的。首先,在房價上漲過程中,房屋的價值處在增值軌道內(nèi),貸款者倘若暫時還不起貸款,他寧肯去找親戚朋友借錢還貸也不愿意違約,當然,此時借錢還貸的難度相應也比較低,逐漸升值的住房本身就是最好的信用擔保。其次,在房價上漲過程中,即使貸款者還不了貸款,也無法借到錢,買房者仍然可以通過賣房的方式變現(xiàn),將盈利部分收入囊中,將還貸壓力轉(zhuǎn)嫁出去。
但是,凡事都有一個限度。倘若房價上漲過快,新貸款者將被迫承受更大的壓力。以深圳為例,今年1-5月其房價比去年上漲了超過50%,這意味著貸款買房者的負擔同時增大,由于各種因素還不起貸款的幾率也相應增大。
事實是最好的證明。7月24日,媒體披露了上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù):今年上半年,上海市新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款13.25億元,同比多增8.62億元,即同比多增86%,其中接近90%的貸款是經(jīng)過展期到期后再形成不良貸款的。
更大的隱憂在于,銀行普遍看好下半年乃至未來房地產(chǎn)行業(yè),不但不及時采取行動防范、控制風險反而在進一步擴大風險。比如,針對那些償還不了貸款的買房者,銀行推出了“寬限還款”業(yè)務。所謂的“寬限還款”,按照銀行的說法,就是指在一定時間的寬限還款期內(nèi),貸款人可以只償還利息,不償還本金或者只償還一部分本金,以保證現(xiàn)金流的充沛,幫助貸款人實現(xiàn)其他的理財目標。
這樣看起來似乎兩全其美,銀行進一步增加了貸款利息收入,遭遇資金困境的人得到了延期還貸的機會。但是,由于本金償還延遲,貸款人以后需要多支付一定的利息作為“寬限還款”的代價,利息負擔進一步增加,為以后的還貸違約埋下隱患!皩捪捱款”等于為銀行和買房者同時套上一個沉重的枷鎖。
由于近年來銀行在房市貸款中嘗盡甜頭,他們已經(jīng)不知道風險為何物。比如,上海某銀行推出了分期首付售樓模式,即把首付款也分期支付。如果首付款都付不起,這意味著其經(jīng)濟實力難以支撐還貸的壓力,這個簡單的道理何以被銀行忽略?因為銀行要搶占市場,根據(jù)他們的一貫印象,搶到客源就意味著利潤。
可怕之處在于,房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)︺y行貸款有依賴性的,不僅包括買房者,還包括房地產(chǎn)開發(fā)商,盡管有關(guān)部門已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金作出明確規(guī)定,要求房地產(chǎn)商的自有資金必須達到35%才能申請銀行操作委托貸款業(yè)務,但在逐利的大目標下,在搶奪市場蛋糕的競爭壓力下,這一規(guī)定很難真正執(zhí)行。7月21日,有媒體報道說,某銀行日前特意給各下屬行發(fā)了一個有關(guān)放寬房地產(chǎn)開發(fā)商貸款審批的通知,把對房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以由原審批階段的四項許可,縮減為三證,之前銀監(jiān)會關(guān)于商業(yè)銀行對未取得四證的項目不得發(fā)放任何形式貸款的規(guī)定被架空。
由于以上原因,銀行成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最大風險承擔者,莫說房價下跌,即使房價停止上漲,房地產(chǎn)相關(guān)的貸款風險也會逐漸浮現(xiàn)出來,成為銀行的不可承受之重。
問題是,從目前的情況來看,房價的瘋長對民生的蠶食和對社會穩(wěn)定的危害越來越大,嚴厲的房市調(diào)控政策出臺不過是早晚的事情,銀監(jiān)會要求銀行展開“房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試”或可視為調(diào)控政策即將出臺的一個信號,即決策層開始認真評估房價下跌可能給金融系統(tǒng)帶來的負面影響。顯然,如何面對未來可能到來的風險,銀行已不應該再漠然置之了。(瓏銘)