近段時間來,頻頻爆出的新地王不但成了業(yè)內議論的重點,也成了全社會關注的焦點。每當我第一時間在手機上讀到新地王“出世”的短信時,常常會情不自禁地反復思考這個問題:新地王是如何孕育的?其可能產(chǎn)生的后果又會如何?
所謂“新地王”,指的就是地價再創(chuàng)新高的地塊。當然,不同地王其地價高的含義是有所不同的,有的是總價高,有的是樓面地價高。不過,也有的新地王是雙料冠軍,即土地總價與樓面地價都高。
在土地招拍掛市場上,成交地價的高低顯然與房價有關,而且不只與現(xiàn)在的房價密切相關,更主要的是與開發(fā)商預期的房價直接相關。業(yè)內人士都知道,在土地招拍掛市場,開發(fā)商估算其能接受地價的最高上限的粗略計算公式是:
最高可接受地價=房價(預期)-建安成本-各種稅費-利潤。
從該公式可以看出,相同管理水平和相同資金實力的開發(fā)商,在土地招拍掛市場上的土地之爭,從本質上講就是對未來房價的預期之爭。在激烈的角逐中,按照“價高者得”的原則,新地王產(chǎn)生了,其得主就是預期未來房價最高的開發(fā)商,或通俗地說就是“賭”未來房價最高的開發(fā)商。
當新地王樓面地價紛紛趕超在售房價時,新地王的獲得者為了自己的利潤空間,在房價問題上就如同“過河卒子”,自然是只能進不能退了。這是因為新地王的價格對該開發(fā)商來說,就是房地產(chǎn)開發(fā)中的剛性成本了,此時該開發(fā)商保本房價的計算方法是:
房價=地價(新地王價格)+建安成本+各種稅費+利潤。
當然,開發(fā)商的定價方法是多種多樣的,除了上面說的保本價法外,還有市場比較法等等,當周邊其他樓盤的開發(fā)商看到新地王的樓面地價也超過了其在售房價時,緊跟著漲價便成了最“理智”的選擇。
如今年6月21日,浙江綠城以與該區(qū)域在售新樓盤價格相差無幾的樓面地價12509元/平方米拿下上海楊浦新江灣城D1地塊后,周邊在售樓盤房價立即上漲了10%至30%。
這些周邊樓盤的漲價,反過來給內心原本忐忑不安的新地王得主極大的心理安慰,給他的冒險一賭吃了顆定心丸,讓他對未來房價的上漲充滿了憧憬。預期是有傳染性的,當大家紛紛對房價上漲深信不疑時,更新的地王又孕育產(chǎn)生了,又催生了新一輪房價的上漲,新一輪房價上漲又孕育了“新新地王”的誕生。
然而,問題的關鍵是,這樣孕育出來的新地王將給市場帶來什么?如果這種新地王的價格是正常的,那么,今后在該地塊上開發(fā)建設出來的樓盤房價的上漲必將是更加瘋狂的。
伴隨著房價飛漲,不論是真實的自住性需求也好,還是投資/投機性需求也罷,更不要說“左手轉右手”的虛假按揭需求,絕大多數(shù)都得依賴于銀行信貸資金做后盾。
如央行上海總部日前發(fā)布的2007年上半年上海貨幣信貸運行報告披露,在樓市交易迅速升溫刺激下,6月中資銀行個人房貸大幅增加45.5億元,比5月份多增36.9億元,占上半年貸款增量的三分之二,其中當月新建房貸款增加43.7億元,占上半年新建房貸款增量的95.8%。同樣,深圳個貸2007年前5個月的增量比2006年全年的增量還要多112.8億元,為其全年增量的137.8%。
頻頻爆出的新地王正是背靠銀行的信貸資金“賭”出來的。這種由心理預期和銀行信貸資金支撐起的天價地王,又由天價地王支撐起的已經(jīng)脫離了廣大民眾實際購買力的房價,其真實性、可靠性、安全性又如何呢?(章林曉 作者為房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師,土地估價師)