中國房地產(chǎn)協(xié)會最近提出了解決樓市的七點建議,其中第一條就是,建議加速推進物業(yè)稅出臺、減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。而在此前,國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組也建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點,盡快征收物業(yè)稅。
那么,被人們寄予厚望的物業(yè)稅能否在降低房價方面有所作為呢?
如果根據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會的建議來做,即使開征物業(yè)稅也很難對房價產(chǎn)生影響。因為目前推動房價上漲的主要因素就是投機未受到抑制,倘若這種炒作行為受不到遏制,即使開征物業(yè)稅也難以阻止房價快速上漲。道理很簡單,物業(yè)稅的多少是由房屋在炒房者手中停留的時間決定的,如果炒房者在良好的預(yù)期下,在半年或一年中就轉(zhuǎn)賣成功,物業(yè)稅與其炒房收益相比依然是可以忽略不計的,尤其是像深圳這樣房價5個月漲幅與去年相比超過50%的城市,物業(yè)稅可能不足炒房者收益的一個零頭!
據(jù)媒體報道,深圳現(xiàn)在已經(jīng)由“全民炒股”進入“全民炒房”。《深圳藍皮書:中國深圳發(fā)展報告(2007)》驗證了這一點:深圳登記在冊的商品房產(chǎn)權(quán)人總數(shù)為109.5萬人次,領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%?梢娡稒C性購房之嚴重。
根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的建議,在開征物業(yè)稅的同時,要減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅,減少流轉(zhuǎn)成本,相對應(yīng)的,也將減少炒房者的成本,這無異于前面用物業(yè)稅“緊”,而后面用減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅“松”,一“緊”一“松”之間,就把物業(yè)稅原本應(yīng)該具備的抑制房價作用化解了。
顯然,要想降低房價,單純依靠推出物業(yè)稅是不行的,必須有嚴厲打擊炒房等投機措施相配套,比如,像新加坡那樣,對于在10年內(nèi)轉(zhuǎn)賣房屋的人征收高達100%的交易稅,就能有效遏制投機的泛濫。在這種情況下,物業(yè)稅才能發(fā)揮應(yīng)有的作用。
這還不是最根本的問題。我國對物業(yè)稅的理解和設(shè)計與國外的物業(yè)稅有很大不同。在國外,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負擔(dān)很輕,稅收主要集中在持有(保有)環(huán)節(jié)。由于持有環(huán)節(jié)稅收很重,人們買房不僅要看自己現(xiàn)實的購買能力,還要考慮和衡量未來的居住成本。因此,在國外,大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。因此,物業(yè)稅不僅對抑制房價上漲有用,對防止住房市場比較嚴重的供應(yīng)性結(jié)構(gòu)失衡問題(即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應(yīng)不足,而超過一般民眾購買力的大戶型住房供應(yīng)過剩)也大有裨益。
而我國房地產(chǎn)鏈條的稅收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié),然后被計入房價,給人的感覺是稅收并不重。實際上,我國的房地產(chǎn)稅費并不算低,專家估算,在房價構(gòu)成中稅負比重至少在35%-40%左右,只是由于集中于開發(fā)投資環(huán)節(jié)而帶有很強的隱蔽性。除了稅收,還有各種收費。據(jù)報道,在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中,各種收費項目多達100余種。
因此,衍生出了兩個問題:其一,我國當(dāng)初提出征收物業(yè)稅時,是想把開發(fā)環(huán)節(jié)過高的稅收成本轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)。從而,通過降低開發(fā)成本,降低房價。但是,現(xiàn)在,相關(guān)官員在提到開征不動產(chǎn)稅問題時,只提到我國持有環(huán)節(jié)稅費偏輕的問題,而對開發(fā)環(huán)節(jié)稅費偏重的問題避而不提。這就意味著,開征不動產(chǎn)稅,不再是一個稅費環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的問題,而是增加新的稅收問題,即在開發(fā)環(huán)節(jié)稅費不變的情況下,增加持有環(huán)節(jié)的稅費。一旦開征物業(yè)稅,公眾的負擔(dān)將進一步加重,房價成本也將提高。在這種情況下,房價不僅不可能降低,甚至有推動房價上漲的可能性。
其二,即使在開征物業(yè)稅的同時,把開發(fā)環(huán)節(jié)的稅減少了,那么,地方政府會不會出于自身利益的考慮,乘虛而入,增加各種費,從而,把開發(fā)環(huán)節(jié)減稅的作用化為烏有?
因此,對于物業(yè)稅的作用應(yīng)該綜合評估,對其設(shè)計也應(yīng)該全方位來考慮,倘若想當(dāng)然地認為開征物業(yè)稅就能降低房價,而不提前設(shè)計好相關(guān)配套措施,物業(yè)稅開征對房價的影響最終恐怕會令人失望。(賈壁)