又一個(gè)住房銷(xiāo)售旺季的到來(lái)了，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為最高層十分重視的課題，準(zhǔn)備加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，以確保房地產(chǎn)價(jià)格的下降。
筆者對(duì)民生之房?jī)r(jià)在博客已經(jīng)寫(xiě)了很多文章，前不久寫(xiě)的就是民生之房?jī)r(jià)，CPI，稅負(fù)。而對(duì)住房問(wèn)題，筆者還公布過(guò)一開(kāi)發(fā)商的成本。
可是房?jī)r(jià)一直在調(diào)控，可是房?jī)r(jià)一直在漲，根本在哪里？誰(shuí)已經(jīng)抓到根本了？筆者感到，其實(shí)根本就是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不切實(shí)，統(tǒng)計(jì)方式的浮夸，造成房?jī)r(jià)無(wú)法下降，宏觀(guān)調(diào)控的效果也就無(wú)法真正在實(shí)際上起到最大作用。
那么宏觀(guān)調(diào)空無(wú)法獲得最大成果的原因有那些呢？
筆者經(jīng)過(guò)調(diào)研，筆者提出一些自己的看法。
首先房?jī)r(jià)要降低，首先要從地上做文章。而地皮價(jià)格與地皮的數(shù)量均是首先列入調(diào)控的最重要位置。
我們先看看，全國(guó)各地城市，現(xiàn)在地王的不斷產(chǎn)生，各地的管理層把地王作為宣傳當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的標(biāo)志，地王價(jià)格越高，表示當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)。
自然要表示經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)沒(méi)有錯(cuò)，而錯(cuò)的是不可以一味追求地價(jià)買(mǎi)多高，而忽視了房?jī)r(jià)是否增長(zhǎng)速度比地價(jià)漲的更高。
對(duì)樓市調(diào)控的輕微忌憚，其實(shí)并沒(méi)有阻擋開(kāi)發(fā)商們的熱情，一個(gè)顯而易見(jiàn)的現(xiàn)象是，地產(chǎn)類(lèi)上市公司已經(jīng)從資本市場(chǎng)融資近千億元，與之相應(yīng)，土地市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)出一個(gè)個(gè)新“地王”。
其次是房?jī)r(jià)要降低，要從資金上著手。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商其實(shí)不擔(dān)心資金。
“我們都在觀(guān)望�！币晃谎肫蟮禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高管人員說(shuō)，“現(xiàn)在最關(guān)心的是金融政策會(huì)不會(huì)有變化。從銀行做開(kāi)發(fā)性貸款已經(jīng)很難了，如果央行收緊個(gè)人住房信貸，很可能會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。我不贊成用激烈的方式調(diào)控樓市。”
這位是央企的高管。如果是地方開(kāi)發(fā)商呢？他們當(dāng)然更不希望激烈的方式了。而現(xiàn)在有開(kāi)發(fā)商還可以從別的途徑獲得資金。
在我國(guó)，大家知道熱錢(qián)的不斷涌入，他們的去向無(wú)非就是地產(chǎn)以及股市。而流入地產(chǎn)的資金也自由辦法獲得最大利益。目前一年流入的熱錢(qián)大概有1/3是流入到地產(chǎn)的，而這部分錢(qián)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的大幅度上升，也使開(kāi)發(fā)商可以與宏觀(guān)調(diào)抗衡有了依托。
其三要房?jī)r(jià)降低，必須從地方高層著手去進(jìn)行調(diào)控。目前如果一個(gè)礦死了人，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)需要進(jìn)行行政或其他處罰，而房?jī)r(jià)高漲，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)可能還有獎(jiǎng)勵(lì)。
別看房?jī)r(jià)高漲與礦難看成兩回事。礦難固然造成了人民生命的死亡，而高房?jī)r(jià)造成的是當(dāng)?shù)馗嗟拿癖姕p少收益，增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，無(wú)法享受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的效益。某種程度上，縱容房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)與礦難一樣嚴(yán)重。不斷提高房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商其實(shí)與不過(guò)職工死活的礦主更讓社會(huì)不安定。而對(duì)當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的考核必須要進(jìn)行改革，否則房?jī)r(jià)也無(wú)法在熱情高漲的開(kāi)發(fā)商手里下降。
其四要房?jī)r(jià)降低，媒體要起作用。我們打開(kāi)報(bào)紙，廣告最大的就是樓盤(pán)，有的樓盤(pán)在當(dāng)?shù)貓?bào)紙可能要整版整版地刊登很多天。報(bào)紙講究的是效益，他們已經(jīng)不再是為人民服務(wù)的宣傳工具，他們是賺錢(qián)工具。
我們?cè)诿總�(gè)大城市的當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)看，必然有關(guān)于房地產(chǎn)方面的專(zhuān)題。這些節(jié)目中推薦的樓盤(pán)就是開(kāi)發(fā)商花錢(qián)買(mǎi)下的專(zhuān)題。房地產(chǎn)專(zhuān)題已經(jīng)成為電視臺(tái)賺錢(qián)的重要途徑，誰(shuí)愿意不賺錢(qián)啊？這些媒體是高房?jī)r(jià)的幫兇。
其五要真實(shí)反映房?jī)r(jià)，統(tǒng)計(jì)途徑以及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要重新完善。目前對(duì)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是一個(gè)城市的平均價(jià)格，比如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中一個(gè)月房?jī)r(jià)漲3.5%，一個(gè)季度同比增長(zhǎng)多少，比上季度增長(zhǎng)多少等等的數(shù)據(jù)從哪里來(lái)？怎么統(tǒng)計(jì)出來(lái)的？
這些數(shù)據(jù)是一個(gè)城市的平均數(shù)據(jù)，比如北京，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括了四環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)，也包括了昌平的樓盤(pán)。而四環(huán)內(nèi)如果有樓盤(pán)出來(lái)，數(shù)據(jù)就顯示房?jī)r(jià)高漲，如果四環(huán)，五環(huán)沒(méi)有樓盤(pán)可以統(tǒng)計(jì)，那么只有外環(huán)區(qū)或縣城的樓盤(pán)，最后統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示本月房?jī)r(jià)有所下降。
而這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就成了經(jīng)濟(jì)學(xué)家，高層參考的數(shù)據(jù)，因此在今年四月份有最高層說(shuō)：“宏觀(guān)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)有了作用，房?jī)r(jià)下降了”。其實(shí)這樣的統(tǒng)計(jì)方式無(wú)法真實(shí)反映當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。筆者在8月17日的《房?jī)r(jià)，CPI，稅負(fù)是當(dāng)前的民生大事》博客中有這樣一段話(huà)：“筆者曾經(jīng)用北京的四環(huán)固定地點(diǎn)的房?jī)r(jià)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)原來(lái)差距在于統(tǒng)計(jì)是全市的價(jià)格，而北京四環(huán)內(nèi)由于開(kāi)的樓盤(pán)比例越來(lái)越少，五環(huán)外的樓盤(pán)越來(lái)越多，因此統(tǒng)計(jì)中并非是四環(huán)內(nèi)的價(jià)格，而是邊緣地區(qū)的價(jià)格比例越來(lái)越大，因此總體價(jià)格也就看來(lái)攀升不明顯。筆者也研究了上海內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)固定地方的價(jià)格，還研究了廣州固定地點(diǎn)的價(jià)格，研究了天津固定地點(diǎn)的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字與實(shí)際的房?jī)r(jià)出入就在于：統(tǒng)計(jì)數(shù)字是全市的房?jī)r(jià)，實(shí)際我們居住的地方是固定地方�！�
這就讓民眾感覺(jué)，宏觀(guān)調(diào)控，房?jī)r(jià)越調(diào)越高的原因。
還有多少因素造成房?jī)r(jià)高漲呢？還有：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有社會(huì)責(zé)任；炒房；物價(jià)；追求效益等等因素，也許筆者只看到了360度中的270度，還有很多筆者無(wú)法看清楚的，也許也是最暗的問(wèn)題。
我們看看在1998年就有“全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議”2007年有《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》稱(chēng)為“G八條”與“G六條”，“還有落實(shí)90/70”、““雙限房”擴(kuò)大保障范圍”等等調(diào)控措施。但是這些措施為什么一直不起作用呢？因?yàn)橹粚?duì)皮毛進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)與調(diào)控，而實(shí)際沒(méi)有動(dòng)開(kāi)發(fā)商或?qū)](méi)有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)進(jìn)行調(diào)控。最終對(duì)民眾補(bǔ)助的錢(qián)，民眾不但沒(méi)有減少支出，反而對(duì)住房的支出越來(lái)越大。
筆者認(rèn)為，要降低房?jī)r(jià)，要切實(shí)地讓民眾在住房上改善，需要做更多的實(shí)際工作，不可以只憑借參考數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)去做決定。否則再過(guò)10年，房?jī)r(jià)比現(xiàn)在還要更幾倍，而民眾的收入?yún)s無(wú)法獲得幾倍的提高。
筆者個(gè)人意見(jiàn)，僅作參考。(姚永其)
