國慶長假之后第一天，股市開門紅，在房貸新政陰影下的地產(chǎn)股木秀于林。可資佐證的是，發(fā)改委日前發(fā)布的最新一期經(jīng)濟形勢分析報告指出，當前房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)四個特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟適用房投資比重提高；二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市場需求旺盛，供求矛盾比較突出；四是房價漲幅呈逐月加快之勢。

　　那種認為提高房貸就能抑制房價的說法既昧于金融原理，也無視過往調(diào)控的“空調(diào)”史，卻總是大有市場，原因只不過是人們將希望照耀進了現(xiàn)實，將“應(yīng)該”當作了“必須”。實際上，人們在投資時卻總是追隨另一套現(xiàn)實邏輯的，即便買不起房，通過買房地產(chǎn)股也能夠分享房地產(chǎn)價格上漲的果實。

　　利率上漲改變不了房地產(chǎn)作為較好的實物投資標的物這一事實，所起的作用是減少銀行風險，僅此而已。用信貸來改變房地產(chǎn)投資熱無疑是南轅北轍，央行此前出臺的房貸政策同樣沒有收到長期穩(wěn)定房價的作用，只收到了短期的鯰魚效應(yīng)。此次房貸新政甫出，市場開始觀望，就是鯰魚效應(yīng)的典型表現(xiàn)。

　　有兩個辦法可以改變房地產(chǎn)的投資預(yù)期，一是人民幣大幅升值，二是征收物業(yè)稅，但這兩個措施遲遲難以出臺，于是利率政策作為替代品勉為其難地上陣，使用替代品的結(jié)果當然是在麻醉期過后投資就報復(fù)性反彈。

　　令人關(guān)注的是，此次發(fā)改委再次提到調(diào)整完善有區(qū)別的信貸、稅收政策，如今信貸已出，也許稅收政策會隨后而至。如果僅止于提高交易成本，將是對改善住房條件的中產(chǎn)階層的沉重打擊，如果政府以持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅的形式參予投資利潤分配，則將對房地產(chǎn)市場造成巨創(chuàng)。

　　政府在房地產(chǎn)市場的職責是防范金融風險，提供保障型住房，目前的措施著眼于控制信貸風險，在人民幣無法大幅升值到位的前提下，有另一些措施可以保障中低收入階層的住房權(quán)利。

　　首先，土地問題。在嚴格保護耕地與政府掌握土地所有權(quán)的前提下，將土地交易交給專業(yè)公司進行處置，政府退出土地交易市場一線交易員的身份，回歸到監(jiān)督者與公共產(chǎn)品提供者的角色，將大部分的土地收益用于廉租房的建設(shè)。由于利益區(qū)隔才能實行嚴格的監(jiān)督，如此資金的使用效率將能得到改善。

　　其次，信貸問題。對于房地產(chǎn)投資而言信貸絕非重點，但對于希望改善住房條件的中產(chǎn)階層而言，房貸則是重中之重。那種認為信貸整頓力度不夠房地產(chǎn)市場才烈火烹油的說法站不住腳，目前中國的房貸占20%左右，而東南亞金融危機爆發(fā)之前泰國房地產(chǎn)信貸是占到50%以上的，這表明一個現(xiàn)實，即房價節(jié)節(jié)躥升房貸所起的作用并非如想像中那么大。

　　金融機構(gòu)逐利而行，國內(nèi)外資金具有替代效應(yīng)，房地產(chǎn)與股市泡沫一定程度上屬“進口牛市”。目前內(nèi)資銀行在緊縮房貸的同時，外資銀行則在醞釀實行優(yōu)惠利率搶占房貸市場，而內(nèi)資銀行也在二次置業(yè)的具體解釋上尋找突破點。另據(jù)統(tǒng)計，二次置業(yè)的人中，大部分首付比例達到40%以上。房貸對于真正的投資者不會構(gòu)成威脅，一切取決于投資預(yù)期。

　　要解決這一問題，讓商業(yè)銀行背負保障型貸款的包袱是重蹈市場與公共產(chǎn)品混為一談的覆轍，政府完全可以區(qū)分商業(yè)銀行與保障型金融機構(gòu)，由商業(yè)銀行、資本市場解決商品房的融資，由保障型的金融機構(gòu)解決中等收入階層購房的低息貸款和廉租房建設(shè)的資金來源。同時擬議中的房地產(chǎn)信托基金等金融創(chuàng)新手段也應(yīng)盡快推出，以彌補資金缺口。

　　房貸新政的作用和提高交易稅費作用的相似之處是對資金承受能力的篩選，最終勝出的是有多種融資渠道的房地產(chǎn)寡頭與投資大戶。要解決中低收入階層的住房問題，土地與信貸的專業(yè)化與政府信用的支撐必不可少。(葉檀)