供需矛盾會在相當長時期存在,要抑制房價繼續(xù)走高,調(diào)控要在供與需兩個環(huán)節(jié)上聯(lián)動,在擴大供給的基礎(chǔ)上優(yōu)化需求
房價與居民生活息息相關(guān),由于住房關(guān)聯(lián)性強,其價格上漲,將形成連鎖反應;而過熱的房地產(chǎn)市場,還會對整個金融體系和經(jīng)濟運行產(chǎn)生深刻影響。
為防止金融風險,以及經(jīng)濟從偏快轉(zhuǎn)向過熱,當前應把穩(wěn)定房價放在突出位置。
房價上漲
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京市8月份房屋銷售價格同比上漲了12.1%,達到近兩年漲幅的最大值。而在這一個月,深圳的房屋銷售價格同比上漲17.6%,與2006年全年平均房價相比,漲幅超過了一倍。
高昂的房價迫使買房者大筆向銀行借貸,房貸總量迅速攀升。統(tǒng)計顯示,我國1997年商業(yè)性個人住房貸款總量只有190億元,到今年上半年,這一數(shù)額達到了25720億元,10年時間增長了135倍。
從一些城市住房價格上漲較快的原因來分析,既有共性,也有各自不同的原因。
從共性方面看:一是需求拉動。由于大城市人口比較集中,加之外來人口集聚,購房需求持續(xù)增長,成為大城市住房價格持續(xù)上漲的最重要因素。
二是成本推動。以土地、建筑材料為主,構(gòu)成住房成本的諸多要素供應趨緊,成為住房價格居高不下的主要內(nèi)因。2007年上半年,土地購置面積同比上升僅有10%,但購置土地費用卻同比上升28.6%。二季度土地交易價格同比上漲13.5%,漲幅比一季度提高3.7個百分點。其中,居住用地交易價格同比大幅上漲16.2個百分點,漲幅比一季度提高7.3個百分點。地價上漲使得單位土地面積開發(fā)成本明顯提高,并最終反映到房價上。
三是發(fā)展帶動。房價上漲較高的城市,多是發(fā)展較快的城市,經(jīng)濟發(fā)展水平提高和居民收入水平的增長,增強了現(xiàn)實購買能力。加上城市發(fā)展空間大、機會多,吸引大量外來人員定居發(fā)展,從而形成龐大的住房需求市場。
四是投資驅(qū)動。房地產(chǎn)商品具有消費品和投資品的雙重屬性,在我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)階段,還具有較高的保值增值性。所以,個人購買住房仍是投資的一項重要選擇,特別是在條件較好的城市,住房具有投資增值的可預期前景。加上房地產(chǎn)市場還很不規(guī)范,給房地產(chǎn)投機留下很多可以利用的政策空間,在利益機制驅(qū)動下,很多人加入到住房投資和投機中來。
五是理性主動。一些城市基礎(chǔ)設施好、自然條件優(yōu)越,在公共服務和公共安全以及文化教育等方面具有優(yōu)勢,既適于發(fā)展,又適宜人居。所以,選擇這些城市定居發(fā)展是消費者理性而又主動的選擇。
從個性方面看,除了住房需求正常增長之外,還有一些其他新增因素。
如北京商品房以外地人購買為主。據(jù)統(tǒng)計1/3以上的商品住房是賣給了北京以外的人,其中中心區(qū)高檔的商品房占50%,甚至60%以上。
上海房價主要受總部經(jīng)濟和國外人口增加影響,外資在房地產(chǎn)中扮演重要“角色”。2004年,境外機構(gòu)和個人購房20272套,購房面積為290萬平方米,合同金額為350億元。2005年,分別為14920套,213萬平方米,332億元。2006年1~7月為8938套,134萬平方米,229億元。在外資購房最多的2004年,外資購買占到上海當年銷售市場份額的4%~5%。
深圳房價主要受“港深同城化”,香港人大量購買,抬高了房價。而且香港人的購買力強、需求旺盛,深圳房價仍將面臨被抬高的壓力。因為比較來看,香港房價高、面積小,香港普通市民看好住房80平方米小戶型,每平方米價格在2萬~3萬港元。
供需都要調(diào)控
穩(wěn)定住房價格就是要使住房價格與收入水平保持合理的比例。近年來,我國的大城市房價收入比(購房總價與家庭年收入的比值)幾乎均超過10倍,而北京與上海等地區(qū)則超過15倍,甚至接近20倍,遠遠超過世界銀行給出的合理值為5倍的指導線,對宏觀經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生直接的影響。
穩(wěn)定住房價格需要供需聯(lián)動。
首先,住房供給與需求要共同推進。在今后相當一個長時期內(nèi),我國住房供給與需求仍會比較緊張,特別是隨著工業(yè)化和城市化的加快,人口的流動性和居住的選擇性進一步增強,將會加劇住房供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。為此,應當加大供給與需求雙向調(diào)控的力度。
在供給方面,一是要建立健全廉租房制度,保障居民基本住房需要。到今年6月,全國有586個城市建立廉租住房制度,2007年計劃安排廉租住房資金79.4億元,超過2006年之前廉租住房總額;二是要加大經(jīng)濟適用房的供給,以最優(yōu)惠的土地價格、最佳地段,增加經(jīng)濟適用房的比例;三是提高住房用地在建設用地中的比例,提高中低價位、中小套型普通商品房和經(jīng)濟適用房在住房供應中的比例,提高土地出讓凈收益用于廉租房建設的比例;四是要在大城市逐步形成廉租房和經(jīng)濟適用房向中心區(qū)集聚,私住房、商品住房向郊外擴展。這樣既符合廉租房和經(jīng)濟適用房的需求特點,又可以節(jié)省通行距離和交通成本,減少城市交通流量;五是為了節(jié)約土地、擴大供給,要鼓勵商業(yè)性的房地產(chǎn)開發(fā),通過舊房改造方式,擴大住房供給總量。對于城市一些低矮破舊住房,要加大改造力度,合理規(guī)劃,明確用途,使有限的城市土地更好地發(fā)揮作用。
在需求方面,要在增加供給的同時,引導住房需求逐步理性化。一是住房需求要適應國情實際。我國人口眾多,住房資源有限,不可能把住房標準搞得過于超前。在現(xiàn)階段,不宜過分追求擴大人均住房面積,而要著力解決“有房住”的問題;不宜過分強調(diào)住房自有率,我國人均GDP剛剛2000美元,過高的住房自有率既不符合經(jīng)濟發(fā)展的實際,也不利于可持續(xù)發(fā)展;二是不能把住房當成投資品,更不能以投機為目的。要不斷拓寬新的投資領(lǐng)域,引導社會資金投資到更有利于發(fā)展的領(lǐng)域。同時,要建立完善適于市場經(jīng)濟要求的法律體系,并給民眾以明確的政策法規(guī)的預期。例如隨著市場經(jīng)濟體制的完善,要逐步增加擁有多套住房的成本,包括適時開征資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等;三是通過政策手段有效抑制住房需求。如提高第二套房首付比例,加強貸款限制等。
穩(wěn)定房價的幾個著力點
今后一個時期是房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵期,要采取積極有效措施,加大政策調(diào)節(jié)的力度,從供求結(jié)合上穩(wěn)定房價。
首先要明確從供給與需求結(jié)合上穩(wěn)定房價的思路,進一步加大供需雙向調(diào)控的力度。一方面通過加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供給,滿足基本住房需求,通過控制貸款供給,有效抑制投資性住房需求。另一方面,根據(jù)住房需求傾向,注意調(diào)整供給結(jié)構(gòu),以解決“有房住”問題為重點,適當增加居住用地供應,擴大基本住房供給。同時,有條件地增加其他性質(zhì)的住房供給,以滿足不同偏好的住房需求。
其次要把住房保障措施落到實處。認真實施經(jīng)濟適用房和廉租房制度。一是要擴大制度的覆蓋面。沒有建立基本住房制度的城市要加快建立,已經(jīng)建立的城市要重點完善配套政策;二是對經(jīng)濟適用房嚴格制度管理,要公開透明,規(guī)范運作。建立有效的公共信息披露制度,完善住房征信體系,加強信息化管理;三是廉租房要進一步完善制度體系,要與分配制度改革結(jié)合起來,建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度,保障低收入者成為住房政策的受惠者。同時,要建立完善與收入水平相聯(lián)系的廉租房退出機制。
第三要采取有區(qū)別的調(diào)控政策。一是對于房價上漲較快的城市,要加強指導和監(jiān)管,調(diào)整完善有區(qū)別的信貸、稅收政策;二是對擁有多套住房的居民戶,提高其住房轉(zhuǎn)讓的征稅標準,以抑制住房投機行為?山梃b韓國的做法,對于擁有3套以上住宅的居民戶,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標準轉(zhuǎn)讓稅;三是對于特殊購房需求,采取特殊政策。如對外資購房,要有新的政策,既要有利于招商引資的需要,也要符合穩(wěn)定住房價格的要求。
第四要建立住房發(fā)展計劃。我國住房供給與需求緊張狀況將是長期現(xiàn)象,為此必須建立保障基本住房需求的住房發(fā)展計劃,持續(xù)建設和發(fā)展,有計劃地解決居民住房問題。
第五要強化地方政府在穩(wěn)定房價和住房保障中的責任。要把穩(wěn)定房價和住房供應及住房保障,作為地方政府行政考核的重要內(nèi)容。(白津夫)