2007年11月02日 星期五
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觀察:“碧桂園模式”的風(fēng)險(xiǎn)
2007年11月02日 10:46 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

  2007年碧桂園的中期公告顯示:在收益增加的同時(shí),銷售成本等開支也在增加。特別是在土地增值稅方面,基于國家出臺(tái)的清算新政,上半年碧桂園在這方面的開支約3.403億元,撥備余額為9.58億元。由于新項(xiàng)目發(fā)展及補(bǔ)充土地將需要?jiǎng)佑檬状喂_發(fā)售所得款項(xiàng)甚至進(jìn)行額外借貸,碧桂園預(yù)期未來負(fù)債比率將逐漸上升。

  現(xiàn)行的土地政策規(guī)定,企業(yè)購得土地后,須在一年內(nèi)開發(fā),若如延期,除特殊情況外,罰款25%;兩年不開發(fā),土地?zé)o償收回。這是政府為嚴(yán)控土地資源,防止開發(fā)商無量囤積,荒廢國家有限的土地資源而制定的。如此,碧桂園若是耽誤一年,按今年其在7、8兩個(gè)月新增的20平方公里價(jià)值300億元的土地儲(chǔ)備,則要罰款75億元;若兩年還來不及開發(fā),則有血本無歸的可能。

  據(jù)公開的資料,按照目前的拿地速度,中銀國際預(yù)計(jì),一年后碧桂園的土地儲(chǔ)備將增至8600萬平方米。也就是說增加4100萬平方米土地,相當(dāng)于目前碧桂園土地儲(chǔ)備的一倍?梢韵胍,碧桂園將面臨更為嚴(yán)峻的資金負(fù)擔(dān)。

  碧桂園2004年以來的預(yù)收賬款占總負(fù)債的比例逐年上升,分別為24.42%、32.72%、54.08%,同期萬科的這一比例分別為23.48%、34.78%、28%,表明碧桂園為了維持資產(chǎn)的快速擴(kuò)張,正在不斷加大對(duì)下游資金的占用。

  “這種單憑通過低價(jià)銷售來提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的方式已逼近擴(kuò)張極限。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

  同樣,在國家政策面,也對(duì)充斥著“碧桂園式”模式的利空消息。

  國土資源部10月規(guī)定各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度,重點(diǎn)對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處。

  國土資源部要求:一是實(shí)行“凈地”出讓。對(duì)于擬出讓的土地,進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地,按“凈地”分宗出讓。

  二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。對(duì)于出讓地塊規(guī)模,考慮到大宗地出讓不僅不利于市場競爭,也不利于市場調(diào)控,因此強(qiáng)調(diào)控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模,以增加土地供應(yīng)的宗數(shù),吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭,防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地,形成“壟斷”。

  三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間。為了縮短土地開發(fā)周期,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期一般為2~3年的實(shí)際,還規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年,確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè),形成住房的有效供應(yīng)。這一規(guī)定,也為各地確定具體的單宗土地的供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。

  四是加大閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,要依法征收土地閑置費(fèi),并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,要堅(jiān)決無償收回。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工開發(fā),但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的,要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。

  相應(yīng)的,“碧桂園模式”也受到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。

  “以前靠打通政府關(guān)節(jié)而低價(jià)拿地機(jī)會(huì)越來越少。目前仍能以較低價(jià)格獲取的土地,幾乎都是大盤,而且多數(shù)位置偏遠(yuǎn),打著造鎮(zhèn)造城的旗號(hào)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā),很多都是地方政府出于促進(jìn)城市建設(shè)(如新區(qū)開發(fā))的目的,以優(yōu)惠的地價(jià)吸引本地或外地大型開發(fā)商投資。然而,土地出讓實(shí)行招拍掛之后,地方政府可以自主運(yùn)作的空間越來越小,土地出讓的市場程序?qū)⑹艿皆絹碓絿?yán)格的監(jiān)管,而‘禁止大幅土地出讓’已明確寫進(jìn)國土資源部的相關(guān)文件中,如果單純依靠低價(jià)拿地和大盤開發(fā),企業(yè)的競爭力將會(huì)受到影響!币晃坏禺a(chǎn)界人士這樣評(píng)價(jià)道。(石玉)


編輯:王菲】
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