持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，牽動(dòng)著所有人的神經(jīng)，究竟是哪些因素推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲？有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的種種問(wèn)題對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)都是一個(gè)神秘的熱點(diǎn)。

　　地價(jià)只占房屋價(jià)格的1/3

　　不少消費(fèi)者在接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)都表示，其實(shí)消費(fèi)者的要求并不高，只要能夠知道商品房?jī)r(jià)格的主要構(gòu)成有哪些，每一部分多少錢，大概的利潤(rùn)是多少就已經(jīng)很滿足了。

　　房地產(chǎn)行業(yè)也許是當(dāng)前最不透明的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)價(jià)格虛高也是眾所周知，但是房地產(chǎn)商們都有著自己的生存邏輯，而且從他們涉足房地產(chǎn)行業(yè)的那一天開(kāi)始，就“深不可測(cè)”。

　　王健(化名)曾經(jīng)是一家房地產(chǎn)公司的經(jīng)理，他以自己的親身經(jīng)歷向我們講述了房地產(chǎn)行業(yè)的層層黑幕：

　　我們經(jīng)常讓銷售人員跟買房者說(shuō)，土地是稀缺資源，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例如何之高，“招拍掛”政策是讓土地平均價(jià)格暴漲的根源，其實(shí)真實(shí)情況并不是如此。我們每次拿到地后，支付了建安費(fèi)、綠化費(fèi)、稅費(fèi)等后就可以開(kāi)工了。雖說(shuō)現(xiàn)在的地價(jià)的確有所上漲，北京市三環(huán)外的地是將近8000元一平米(不含建房費(fèi)用)，三環(huán)以里的地價(jià)是一萬(wàn)多一平米，昌平是6000元左右，但是地價(jià)也只占房屋價(jià)格的1/3。

　　雖然地價(jià)上漲是客觀原因，不可避免，這也是為何房?jī)r(jià)猛漲的重要因素。拿昌平區(qū)來(lái)說(shuō)，如果是新拿的土地，要是賣不到9000元一平米的話，我們就會(huì)賠錢了。但商品房畢竟是自主定價(jià)，我們就會(huì)總拿地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上升的罪魁禍?zhǔn)讈?lái)忽悠，抬高價(jià)格。其實(shí)像北京四環(huán)的房子，如果賣到25000元就不太正常了，因?yàn)槔麧?rùn)已經(jīng)可以達(dá)到20%，像有的樓盤賣到三、四萬(wàn)元一平米，利潤(rùn)還是相當(dāng)大的。

　　開(kāi)發(fā)商勸業(yè)主退房的秘密

　　目前很多置業(yè)者都喜歡擁有一套別墅，但是他們不知道，自己的別墅建筑成本有多低？由于別墅層數(shù)低，用的水泥標(biāo)號(hào)不高，材料、鋼筋都少，所以兩層的別墅除去地價(jià)后的建筑成本每平方米才800元左右，算上裝修也就1000元。

　　由于現(xiàn)在地價(jià)的升高，我們又想出了另外一個(gè)辦法增加利潤(rùn)。很多業(yè)主在收房時(shí)都會(huì)對(duì)自己的房屋有不滿意的地方，需要我們修復(fù)。其實(shí)找到施工單位進(jìn)行房屋返修是很容易的事情，因?yàn)槲覀兪掷锎嬗袘?yīng)付建筑商的余款，但是我們總會(huì)讓業(yè)主等待消息，同時(shí)勸業(yè)主退房。這樣我們就可以用幾年前的低地價(jià)賣現(xiàn)在現(xiàn)房的價(jià)格，這比拆了重建還劃算。