銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金,就約有1元被沉淀在土地上,“這樣的銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)很大!”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉昨日對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次開(kāi)火。鐘偉的調(diào)查顯示,到2007年底,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億平方米,十大囤地開(kāi)發(fā)商過(guò)半在廣東。目前的囤地規(guī)模大約可支持開(kāi)發(fā)商靜態(tài)開(kāi)發(fā)4年或者動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)3年,足以支撐一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期。
十大囤地開(kāi)發(fā)商過(guò)半在廣東
鐘偉是在日前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》中發(fā)布這樣觀點(diǎn)的。此報(bào)告受焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托,鐘偉擔(dān)任主任的北京師范大學(xué)金融研究中心5位研究人員共花費(fèi)2個(gè)月時(shí)間完成。
報(bào)告認(rèn)為,到今年底,開(kāi)發(fā)商規(guī)范渠道囤地規(guī)模約為8億平方米,非規(guī)范渠道囤地約2億平方米,目前的囤地量約可支持開(kāi)發(fā)商靜態(tài)開(kāi)發(fā)4年或者動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)3年,即可支撐一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期。報(bào)告指出,2002-2006年間,山東、江蘇、浙江和四川省為土地囤積最多的省份,分別占近五年全國(guó)土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。“若從開(kāi)發(fā)商的角度衡量,廣東肯定全國(guó)第一,全國(guó)前十大囤地開(kāi)發(fā)商中廣東占據(jù)七八個(gè)座席。”鐘偉說(shuō)。
該報(bào)告透露,國(guó)家土地儲(chǔ)備中心也存在囤積大量土地現(xiàn)象,其計(jì)劃的土地供應(yīng)量并沒(méi)有完全進(jìn)入市場(chǎng),從全國(guó)來(lái)看,2002-2006年,全國(guó)計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米,而所有房地產(chǎn)購(gòu)置土地總量?jī)H14.5億平方米。近來(lái)一些城市房?jī)r(jià)大幅上漲,無(wú)一不和當(dāng)?shù)卣B續(xù)三年以上未能完成供地計(jì)劃有關(guān)。
報(bào)告認(rèn)為,大量的土地囤積導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商每年為囤地所需要承受的資金成本高達(dá)1800億-2000億元,甚至已經(jīng)超出了全行業(yè)目前的利潤(rùn)水平。據(jù)估算,截至2006年底,沉淀在土地上的資金約2.4萬(wàn)億,相當(dāng)于目前商品房的年銷(xiāo)售額。鐘偉表示,這足以顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健性迅速下降。如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的土地政策和市場(chǎng)供求狀況,中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)都將迎來(lái)一場(chǎng)危險(xiǎn)而巨大的賭博。
數(shù)據(jù)方法都不算最成型
鐘偉日前推出的這則報(bào)告在業(yè)內(nèi)引來(lái)巨大反響。中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示,應(yīng)予警惕,“如果數(shù)據(jù)屬實(shí),確實(shí)需要加大打擊囤積土地的行為,加快土地供應(yīng)節(jié)奏”。但彈之者也不在少數(shù),中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所王小映博士分析,通常指稱(chēng)的囤積行為應(yīng)指超過(guò)約定開(kāi)發(fā)期限、延期開(kāi)發(fā)、待價(jià)而沽的行為,而上述報(bào)告中的“土地囤積10億平方米”。包含了約定開(kāi)發(fā)期限內(nèi)的土地,很多土地招拍掛后往往需要半年到一年的前期工作才能動(dòng)工,因此“報(bào)告并不科學(xué)”。
面對(duì)贊與彈,昨晚鐘偉在接受本報(bào)專(zhuān)訪時(shí)強(qiáng)調(diào),報(bào)告的數(shù)據(jù)“我只為豎塊靶子,希望大家多多開(kāi)槍”。鐘偉說(shuō),這個(gè)報(bào)告采用的數(shù)據(jù)主要來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒及上市公司公開(kāi)的財(cái)務(wù)報(bào)表,“數(shù)據(jù)方法都不能算是最成型的”。鐘偉認(rèn)為,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)研究目前關(guān)于囤地和資金趨勢(shì)的不是太多,自己盲人摸象,不為建立權(quán)威,更希望引發(fā)同行關(guān)注,“大家一起來(lái)解剖這只麻雀”。(周炯)