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現(xiàn)在還討論什么拐點? 應(yīng)該討論房價要降多少!

2008年01月04日 10:19 來源:第一財經(jīng)日報 發(fā)表評論


    2007年12月20日,國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局日發(fā)布的最新調(diào)查顯示,11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,漲幅比上月高1.0個百分點;環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月低0.8個百分點。 與數(shù)據(jù)相反的是,現(xiàn)在部分城市房價下降帶來的“房價出現(xiàn)拐點”論一浪高于一浪,房價是漲還是跌,撲朔迷離。 中新社發(fā) 馬健 攝


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  關(guān)于第二套房貸的嚴格界定大大超出了各方預(yù)料,尤其令開發(fā)商措手不及。因為在實際操作中,大部分銀行還是采取以借款人為單位來認定房貸次數(shù)

  在深圳,迅速下滑的每月新房成交量,投資性購買比例的陡然降低,土地的流拍,這一切顯示樓市的“拐點”早已到來,遠比市場的察覺來得要早。

  “現(xiàn)在還討論什么‘拐點’。”房地產(chǎn)投資人鄒建民,對于所謂“拐點”爭論一臉不屑,“應(yīng)該討論的是,深圳房價要降多少!

  瘋狂樓市的冰火兩重天

  “去年的樓市可以用兩個‘百年不遇’來形容,上半年是百年不遇的熱,下半年是半年不遇的冷。”世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華表示。

  去年年后開春,深圳的房地產(chǎn)市場以驚人的速度不斷攀升。國家發(fā)改委統(tǒng)計,深圳市新建商品住宅價格在去年1~10月,同比漲幅月均達13.5%,每個月都居于 70個大中城市的最前列。

  中原地產(chǎn)深港研究中心的數(shù)據(jù)顯示,去年1月份深圳的住宅銷售均價為10872元/平方米,9月份達到了全年最高,竟然有16777元/平方米,增幅差不多有60%。二手住宅市場就更是火熱,僅6個月的時間內(nèi),價格就由2006年12月的8984元/平方米上升為去年6月份的14572元/平方米,增幅高達62%,部分高檔樓盤的增幅甚至超九成,被稱作又一次“深圳速度”。

  而自去年“十·一”黃金周之后,深圳樓市急轉(zhuǎn)直下,整個黃金周七天內(nèi)成交量只有82套。深圳統(tǒng)計局2007年11月總結(jié)分析也指出,與2006年同期相比,全市的商品房竣工面積大幅減少,同比下降37.5%,其中住宅竣工面積同比下降40.5%;商品房銷售面積同比下降13.2%,幅度均不小。

  差不多時候,國家發(fā)改委價格司司長曹長慶也在媒體上公開表示,深圳、廣州等先期房價漲幅較高的城市,房價正在逐步回落。

  但實際上,“拐點”遠比市場的察覺來得要早。進入去年下半年,中原地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)顯示,市場觀望氣氛不斷加劇,6月份開始,住房銷售面積就逐月下降。從6月份的56萬平方米,下降至12月份的17萬平方米,10月、11月、12月是去年成交量最低的3個月,而2006年10、11、12月是成交最為活躍的月份。

  相應(yīng)的,新開樓盤的住宅價格在去年9月份達到全年最高后,從10月開始回落,11月、12月價格都在向下調(diào)整。

  二手樓盤從來都是“春江水暖鴨先知”。二手樓價格自去年8月份之后,上升趨勢就開始止步。中原地產(chǎn)季度統(tǒng)計顯示,第三季度一共才成交二手住宅113.99萬平方米,比第二季度萎縮六成多。

  明顯的價格回落開始出現(xiàn)在去年第四季度,成交量低位運行,市場成交僅以自住需求為主,全市共成交二手住宅66.18萬平方米。二手樓交易價格,已經(jīng)環(huán)比下跌了一成。

  但即使如此,收益上半年的瘋狂增長,全年均價仍有較大幅度的上升,2007年深圳全市二手住宅成交均價為12729元/平方米,同比增長51%。

  世華交易系統(tǒng)也顯示,雖然二手住宅買賣成交均價并未出現(xiàn)明顯降幅,但是成交面積卻急劇下降,到了去年10月,35.55萬平方米的成交量甚至低于有農(nóng)歷新年的2月(51.9萬平方米),創(chuàng)造了去年的市場新低,“金九銀十”的行業(yè)歷史慣象被打破,深圳二手住宅牛市從此拉開了調(diào)整的序幕。

  “真是罕見的大起大落,用我們業(yè)內(nèi)的話來說就是‘冰火兩重天’!笔廊A地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華如此形容2007年的深圳二手樓市場。

  土地不敗?

  土地的有限供應(yīng)導(dǎo)致價格“只漲不落”的論斷曾經(jīng)是深州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的共識。美聯(lián)物業(yè)市場研究員馮永恒至今也還同意這種說法!皬拈L期來看,深圳土地供應(yīng)還十分有限。”他認為,土地成本是支撐深圳市樓價的剛性因素,預(yù)計在未來,隨著深圳住宅用地供應(yīng)進一步減少,土地價格會繼續(xù)走高,深圳樓價也會繼續(xù)攀升。

  2006年,深圳市政府共出讓商住、居住用地90.6萬平方米。而2007年截止到目前的數(shù)據(jù),深圳市政府共出讓商住、居住用地40.9萬平方米,連前一年的一半都還沒有達到。

  政府緊縮地根,又對土地實行競價拍賣,導(dǎo)致巨大供需缺口,進而造成樓價飛漲。從出臺的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(06-10)》來看。2007年以后的深圳市住房建設(shè)用地供應(yīng),肯定呈現(xiàn)出逐年遞減趨勢。

  但這種說法出乎意料地遭到中介老總們的一致反駁,梁文華指出:“最近頻頻出現(xiàn)的土地流拍,盡管有捆綁了政策性住房的因素,但市場的考慮還是很重要的。”他認為,是過熱的市場帶動了地價上升,而不是反過來。

  對于 “剛性需求”論,鄒建民認為,“根本不是理由,需求是由價格決定的。買不起房的話,再怎么需求,還是買不起房!

  在深圳,政府去年12月推出的6塊居住用地竟然罕見地全部流拍。去年12月17日,深圳市土地房產(chǎn)交易中心透露,位于寶安區(qū)三宗地塊因為無人競買宣布“流拍”。這三宗地塊分別位于西鄉(xiāng)和觀瀾,合計占地面積近13萬平方米,均為居住用地。

  而這已經(jīng)是深圳該月內(nèi)第二次出現(xiàn)土地“流拍”的現(xiàn)象了。前年12月6日位于龍崗11萬平方米的居住用地也未能成交。

  同樣,毗鄰深圳的東莞,和位于珠三角另一隅的佛山,去年12月以來相繼有幾塊地,不是以底價成交就是“流拍”。哪怕是地產(chǎn)巨鱷云集的廣州市場,去年最后一次的“賣”地也格外“遇冷”,最低成交價竟然僅有1602元/平方米。

  “開發(fā)商也有考慮,并不是只要拿塊地蓋房就能掙錢!泵缆(lián)物業(yè)總經(jīng)理王書權(quán)憑借他對香港市場的資深研究,提醒市場理性的重要,他一再強調(diào),既然房地產(chǎn)是個買賣,那么有漲上去的一天,始終就有它跌下來的一天。

  王書權(quán)強調(diào)了香港的前車之鑒,“這個情形跟香港1994、1995年非常相似,當(dāng)時大家都認為地那么少,回歸之后內(nèi)地人又要過來,房價怎么可能跌呢?結(jié)果怎么樣,香港好多人不是到現(xiàn)在都還套在里面嘛!

  釜底抽薪是貸款

  不過業(yè)內(nèi)人士普遍認為,深圳樓市成交量快速下跌,主要原因是投資需求急劇減少所致。

  世華地產(chǎn)的監(jiān)控資料顯示,在深圳的二手樓市場上,投資客一度高達八成。去年上半年房地產(chǎn)市場火爆時,投資性購房比例約占總成交量的八成,而當(dāng)國家系列政策出臺以后,投資性購買一下子下降到只占成交比例的10%左右。

  而投資背后是信貸。通過對深圳二手住宅市場按揭情況的長期監(jiān)控,世華市場研究中心發(fā)現(xiàn),緊縮銀根之前,辦理八成以及八成以上按揭的買家達到七成。首付兩成買房的情況最為普遍,首付三成以及三成以上的買家都十分稀少。

  以至于去年第三季度開始,許多銀行已經(jīng)用完全年的信貸額度,無款可貸。大情勢之下,銀行限貸的傳言也首先來自深圳,雖然官方均未予以回應(yīng),但各大銀行營業(yè)網(wǎng)點紛紛表示“暫不辦理房貸業(yè)務(wù)”。

  去年8月22日,中國建設(shè)銀行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務(wù),這是首家全面停止房貸的商業(yè)銀行。隨后其他銀行也相繼暫停“同名轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù),切斷了投資客的資金來源,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場低迷。

  有數(shù)據(jù)顯示,在去年的1月至3月份,投資型買家中的50%~70%,其資金來自于“同名轉(zhuǎn)按”。

  而政策面上,央行持續(xù)加息,并聯(lián)合銀監(jiān)會強勢出臺了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,這項“9·29”通知明確提出要提高購買第二套住房的貸款首付比例和貸款利率,同時嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲備貸款管理,直接抑制了房地產(chǎn)的投資、投機需求。

  去年12月11日,中國人民銀行、銀監(jiān)會又再度聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》,通知關(guān)于第二套房貸的嚴格界定大大超出了各方預(yù)料,尤其令開發(fā)商措手不及。因為在實際操作中,大部分銀行還是采取以借款人為單位來認定房貸次數(shù)。

  “殺手锏”一出,深圳市房地產(chǎn)市場投資、投機現(xiàn)象立刻得到抑制。國土局資料顯示,去年10月交易量跌至年內(nèi)最低,僅有 35.55萬平方米,環(huán)比 9月下降 36.78%。市場高漲之下的突然受冷,中介機構(gòu)成交明顯萎縮,以至于出現(xiàn)“中天置業(yè)”老總不得不失蹤潛逃、“長河地產(chǎn)”直接宣布關(guān)門歇店的現(xiàn)象。

  世華的調(diào)查顯示,至少有41%的買家,因為限貸政策而不能支付足夠的首期。而深圳的各大開發(fā)商們立刻一改往常捂盤惜售的常態(tài)。中原地產(chǎn)資料顯示,通知發(fā)布后的11天內(nèi),深圳共推出大大小小共8個項目、5020套單位、48萬平方米,比11月份整月的推盤量還要多出10%。5日后至今拿到批預(yù)售的項目就高達13個,83萬平方米,開發(fā)商推盤速度異常迅猛。

  同時,開發(fā)商拿地也變得謹慎起來,流拍現(xiàn)象紛紛出現(xiàn)。

  扭曲的市場

  但高企的投資氣氛長期刺激之下,已經(jīng)造成了深圳房地產(chǎn)市場嚴重扭曲的構(gòu)成形態(tài)。

  對于投資者們而言,天然傾向于首付款投入和增值獲利比更高的豪宅和大戶型結(jié)構(gòu)。加上各商業(yè)銀行在房貸上的趨之若鶩,使得深圳市場的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴重的扭曲。

  據(jù)中原地產(chǎn)提供的全年數(shù)據(jù)顯示,2007年深圳全市共推出59453套新房,其中90平方米以下房型比例為55%,90平方米以上房型比例為45%,幾乎是五五開,離國家70%目標還有較大距離。

  “一個穩(wěn)定、良好的市場應(yīng)該是,60平方米左右的戶型最好賣,也占據(jù)市場上的大多數(shù)。”王書權(quán)表示,“但目前購買者主要的目標是100平方米左右的三、四房戶型。而豪宅的空置率最高!

  在2007年的新房供應(yīng)中,3房比例為31%,4房及以上房型比例為11%,復(fù)式及別墅比例為7%。而適合于大多數(shù)一次置業(yè)者的2房比例僅為27%,和1房的17%,加起來才約占市場的1/3。

  扭曲不只是房子,更加嚴重的是購房者的心態(tài)。世華的統(tǒng)計顯示,去年上半年投資與自住所占的比例當(dāng)中,投資一直高居60%以上。而中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)表明,在5、6月份,投資的比例更是高達80%以上。

  “這是一個很不好的信號。這顯示,市場上最活躍的是以投資需求為主的投資客群體,市場基礎(chǔ)很不牢固!蓖鯐鴻(quán)強調(diào),“一個正常的市場,應(yīng)該以第一次置業(yè)者占主要的大多數(shù)。”他說,一個成熟的市場應(yīng)該是首次置業(yè)者占到60%,投資者大約30%,豪宅持有者大約10%;并形成與之相對應(yīng)的市場供應(yīng)。

  “斷裂” 的價格

  嚴重的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)扭曲之下,現(xiàn)有的市場呈現(xiàn)出來的,是價格的“斷裂”式表現(xiàn)。

  “一個在天上,一個在地下。”世華總經(jīng)理梁文華調(diào)侃現(xiàn)在市場行情,“開發(fā)商們抱著盤不賣,客戶們摟著錢不買!

  最先頂不住的就是中介,繼中天置業(yè)老總突然失蹤、長河地產(chǎn)直接宣布關(guān)鋪之后,金地置業(yè)、招商置業(yè)等擁有雄厚實力和背景的中介也相繼傳出“門店調(diào)整”傳聞。據(jù)世華肖小平表示,實際上絕大多數(shù)中介都在收縮,只是程度和表現(xiàn)不一而已。

  如此低的成交量,在王書權(quán)看來,“房價沒有不下降的理由!倍謺匀A也判斷,即將入市的大量中低樓盤,也將融化目前的市場,從而帶低價格指數(shù)。

  事實正如他們所料,深圳的萬科、中海就已紛紛率先實行了降價策略。

  “這是一個非常聰明的決定!绷何娜A對此極為贊賞,“現(xiàn)有的市場行情之下,無疑是個‘現(xiàn)金為王’的時代。這樣做的話,不僅回收現(xiàn)金,又一次地占據(jù)了市場先機,而且還贏得了極高的社會聲譽!

  “大家都需要回歸理性,一個理性的市場對誰都有好處,瘋狂的市場對誰都沒有好處!蓖鯐鴻(quán)提醒道。(駱樂)

編輯:王菲】
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