國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松日前接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，與其說目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，不如說是房?jī)r(jià)走向理性回歸；在城市化和中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的特定階段，擴(kuò)大有效供給才是抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的根本舉措。

　　房市向理性回歸

　　記者：當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)眾說紛紜，您怎么看待今年的房市？由地價(jià)上漲等因素導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲在今年是否會(huì)有所改變？

　　巴曙松：當(dāng)前的爭(zhēng)論可歸結(jié)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。從目前的情況看，我個(gè)人認(rèn)為，與其說是“拐點(diǎn)”，不如說是理性的回歸。2007年的一系列調(diào)控措施是對(duì)局部地區(qū)一度過于狂熱的房地產(chǎn)投機(jī)氣氛的有效降溫。

　　這種回歸，首先是房地產(chǎn)行業(yè)本身的行業(yè)特性的回歸。房地產(chǎn)本來是一個(gè)資金密集型行業(yè)，調(diào)控提高行業(yè)門檻，使得不少資金實(shí)力、融資能力、專業(yè)能力等相對(duì)較差的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇以適當(dāng)?shù)姆绞酵顺鍪袌?chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)開始啟動(dòng)整合步伐。土地儲(chǔ)備充足、或融資能力強(qiáng)的企業(yè)在整合中占據(jù)有利位置。

　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)從非理性的齊漲齊跌，轉(zhuǎn)向基于不同地區(qū)供求關(guān)系的相對(duì)理性的差異化波動(dòng)。簡(jiǎn)單加總之后說房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，容易誤導(dǎo)整個(gè)判斷。香港回歸10年來，房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)總體上很不錯(cuò)，但在高端房地產(chǎn)價(jià)格不斷創(chuàng)出新高的同時(shí)，中低端房地產(chǎn)的價(jià)格大概依然只有1997年高位時(shí)的60%。因此，2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)是一個(gè)差異化表現(xiàn)的市場(chǎng)，不同區(qū)域、定位于不同客戶的產(chǎn)品的表現(xiàn)會(huì)有很大差異。

　　第三，逐步恢復(fù)理性的地價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)以及抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

　　解決深層次體制性問題

　　記者：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)暴露的一些問題是否已在一定程度上得到了解決？

　　巴曙松：從積極角度看，2007年從地根到銀根的調(diào)控，抑制了房?jī)r(jià)的過快上漲，進(jìn)一步清理了交易中可能存在的價(jià)格操縱和欺詐等現(xiàn)象，開始探索政府與市場(chǎng)在解決房地產(chǎn)問題上的不同定位，特別是政府開始明確自身在解決中低收入階層住房問題上的責(zé)任，積極推動(dòng)中小戶型、中低價(jià)房建設(shè)。

　　但是，許多方面還處于探索階段。例如在中低價(jià)房的建設(shè)方面，資金如何籌措，土地如何保障，如何實(shí)現(xiàn)良好的財(cái)務(wù)和建設(shè)方面的可持續(xù)性等。在分清市場(chǎng)與政府的職能方面，政府更多的應(yīng)當(dāng)是提供清晰、透明、良好的市場(chǎng)環(huán)境，而不是對(duì)市場(chǎng)交易過程的直接干預(yù)。

　　同樣需要指出的是，房地產(chǎn)行業(yè)目前受到廣泛批評(píng)的一些問題實(shí)際上還掩蓋著一些深層次的體制性問題。例如，在當(dāng)前的稅收結(jié)構(gòu)下，地方政府的收入嚴(yán)重依賴土地收入，這種收入結(jié)構(gòu)不改變，要地方政府堅(jiān)定抑制地價(jià)上漲是有現(xiàn)實(shí)難度的。

　　同時(shí)，目前中國(guó)內(nèi)地的土地供給體制與香港類似。香港的土地一直壟斷于政府手中，從歷史上看，港英政府積極推動(dòng)用拍賣的方式來獲得最高的地價(jià)，從而支持其財(cái)政收入的增長(zhǎng)。在這種狀況下，直到目前整個(gè)香港的土地開發(fā)率只有23%，大量的土地處于未開發(fā)狀態(tài)，香港的房?jī)r(jià)卻居于世界前列。對(duì)于一個(gè)城市來說，這種結(jié)構(gòu)可能有其合理性，但對(duì)中國(guó)內(nèi)地來說，這種體制可能有值得改進(jìn)的地方，因?yàn)檫@種管理體制使得土地供給相對(duì)缺乏市場(chǎng)彈性，難以相對(duì)靈敏地對(duì)市場(chǎng)供求作出反應(yīng)。

　　另外，許多人也強(qiáng)調(diào)要注意培育多層次的市場(chǎng)，不要讓所有的需求都轉(zhuǎn)向購買新房，而是要培育二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)，但是，如果控制買第二套住房，那么，讓那些希望租房子的消費(fèi)者找誰去租房子呢？會(huì)不會(huì)最終還是迫使這些新的消費(fèi)者不得不涌向新房市場(chǎng)呢？這些問題都值得深入思考。(記者 王婷 周明)