2007年12月20日,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日發(fā)布的最新調(diào)查顯示,11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%,漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。 與數(shù)據(jù)相反的是,現(xiàn)在部分城市房?jī)r(jià)下降帶來的“房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)”論一浪高于一浪,房?jī)r(jià)是漲還是跌,撲朔迷離。 中新社發(fā) 馬健 攝
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國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松日前接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示,與其說目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,不如說是房?jī)r(jià)走向理性回歸;在城市化和中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的特定階段,擴(kuò)大有效供給才是抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的根本舉措。
房市向理性回歸
記者:當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)眾說紛紜,您怎么看待今年的房市?由地價(jià)上漲等因素導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲在今年是否會(huì)有所改變?
巴曙松:當(dāng)前的爭(zhēng)論可歸結(jié)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。從目前的情況看,我個(gè)人認(rèn)為,與其說是“拐點(diǎn)”,不如說是理性的回歸。2007年的一系列調(diào)控措施是對(duì)局部地區(qū)一度過于狂熱的房地產(chǎn)投機(jī)氣氛的有效降溫。
這種回歸,首先是房地產(chǎn)行業(yè)本身的行業(yè)特性的回歸。房地產(chǎn)本來是一個(gè)資金密集型行業(yè),調(diào)控提高行業(yè)門檻,使得不少資金實(shí)力、融資能力、專業(yè)能力等相對(duì)較差的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇以適當(dāng)?shù)姆绞酵顺鍪袌?chǎng),房地產(chǎn)行業(yè)開始啟動(dòng)整合步伐。土地儲(chǔ)備充足、或融資能力強(qiáng)的企業(yè)在整合中占據(jù)有利位置。
其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)從非理性的齊漲齊跌,轉(zhuǎn)向基于不同地區(qū)供求關(guān)系的相對(duì)理性的差異化波動(dòng)。簡(jiǎn)單加總之后說房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,容易誤導(dǎo)整個(gè)判斷。香港回歸10年來,房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)總體上很不錯(cuò),但在高端房地產(chǎn)價(jià)格不斷創(chuàng)出新高的同時(shí),中低端房地產(chǎn)的價(jià)格大概依然只有1997年高位時(shí)的60%。因此,2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)是一個(gè)差異化表現(xiàn)的市場(chǎng),不同區(qū)域、定位于不同客戶的產(chǎn)品的表現(xiàn)會(huì)有很大差異。
第三,逐步恢復(fù)理性的地價(jià),有利于房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)以及抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。
解決深層次體制性問題
記者:您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)暴露的一些問題是否已在一定程度上得到了解決?
巴曙松:從積極角度看,2007年從地根到銀根的調(diào)控,抑制了房?jī)r(jià)的過快上漲,進(jìn)一步清理了交易中可能存在的價(jià)格操縱和欺詐等現(xiàn)象,開始探索政府與市場(chǎng)在解決房地產(chǎn)問題上的不同定位,特別是政府開始明確自身在解決中低收入階層住房問題上的責(zé)任,積極推動(dòng)中小戶型、中低價(jià)房建設(shè)。
但是,許多方面還處于探索階段。例如在中低價(jià)房的建設(shè)方面,資金如何籌措,土地如何保障,如何實(shí)現(xiàn)良好的財(cái)務(wù)和建設(shè)方面的可持續(xù)性等。在分清市場(chǎng)與政府的職能方面,政府更多的應(yīng)當(dāng)是提供清晰、透明、良好的市場(chǎng)環(huán)境,而不是對(duì)市場(chǎng)交易過程的直接干預(yù)。
同樣需要指出的是,房地產(chǎn)行業(yè)目前受到廣泛批評(píng)的一些問題實(shí)際上還掩蓋著一些深層次的體制性問題。例如,在當(dāng)前的稅收結(jié)構(gòu)下,地方政府的收入嚴(yán)重依賴土地收入,這種收入結(jié)構(gòu)不改變,要地方政府堅(jiān)定抑制地價(jià)上漲是有現(xiàn)實(shí)難度的。
同時(shí),目前中國(guó)內(nèi)地的土地供給體制與香港類似。香港的土地一直壟斷于政府手中,從歷史上看,港英政府積極推動(dòng)用拍賣的方式來獲得最高的地價(jià),從而支持其財(cái)政收入的增長(zhǎng)。在這種狀況下,直到目前整個(gè)香港的土地開發(fā)率只有23%,大量的土地處于未開發(fā)狀態(tài),香港的房?jī)r(jià)卻居于世界前列。對(duì)于一個(gè)城市來說,這種結(jié)構(gòu)可能有其合理性,但對(duì)中國(guó)內(nèi)地來說,這種體制可能有值得改進(jìn)的地方,因?yàn)檫@種管理體制使得土地供給相對(duì)缺乏市場(chǎng)彈性,難以相對(duì)靈敏地對(duì)市場(chǎng)供求作出反應(yīng)。
另外,許多人也強(qiáng)調(diào)要注意培育多層次的市場(chǎng),不要讓所有的需求都轉(zhuǎn)向購買新房,而是要培育二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng),但是,如果控制買第二套住房,那么,讓那些希望租房子的消費(fèi)者找誰去租房子呢?會(huì)不會(huì)最終還是迫使這些新的消費(fèi)者不得不涌向新房市場(chǎng)呢?這些問題都值得深入思考。(記者 王婷 周明)
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