近日，限價(jià)房遭遇低價(jià)房狙擊成為媒體的熱門(mén)話題。有媒體稱，當(dāng)廣州推出的全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣申請(qǐng)進(jìn)行得如火如荼之際，“比限價(jià)房更便宜的房子”卻成了某些新樓盤(pán)突然流行起來(lái)的廣告語(yǔ)。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》的報(bào)道認(rèn)為：出生于調(diào)控非常時(shí)期的限價(jià)房，遭遇到意料之中的尷尬。原因是，近來(lái)離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開(kāi)發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，有一個(gè)新盤(pán)幾乎同時(shí)開(kāi)售，并打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號(hào)。

　　而眾所周知，保利西子灣最高限價(jià)是每平方米6500元，該盤(pán)實(shí)際開(kāi)盤(pán)單價(jià)定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價(jià)房低近千元。無(wú)獨(dú)有偶，同樣位于金沙洲的另一個(gè)新樓盤(pán)也開(kāi)出了每平方米5400元的起售價(jià)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，最近金沙洲所有在售樓盤(pán)都在圍繞著限價(jià)房項(xiàng)目做文章。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，除了戶籍限制外，想買(mǎi)限價(jià)房的人跟買(mǎi)他們房子的人，看不出明顯差別。他認(rèn)為這種局面幾乎不可避免，因?yàn)殡m然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的目標(biāo)客戶大體相同。

　　我覺(jué)得，表面上看，位于南海里水的“起價(jià)每平方米4880元”的樓價(jià)的確比較低，而且不受戶籍限制。但多數(shù)媒體只重視價(jià)格的比較，卻忽略了對(duì)價(jià)格影響極大的地段因素，畢竟一個(gè)是廣州的樓盤(pán)，而一個(gè)是南海的樓盤(pán)，兩者是有很大價(jià)值差異的。

　　我們換一個(gè)角度來(lái)看看保利西子灣限價(jià)房的地段優(yōu)勢(shì)。首先，其位于萬(wàn)科中糧金域藍(lán)灣旁，萬(wàn)科是個(gè)商品住宅盤(pán)，之前被認(rèn)為低價(jià)開(kāi)盤(pán)均價(jià)也在10000元/平方米左右；而位于江對(duì)岸南海地段的中海金沙灣近期推盤(pán)均價(jià)也在9000元/平方米左右，恒大御景半島去年10月推盤(pán)價(jià)更是高達(dá)13000元/平方米。

　　再有就是戶籍和生活配套問(wèn)題，金沙洲限價(jià)房位于廣州白云區(qū)的區(qū)域之內(nèi)，而“起價(jià)每平方米4880元”的樓盤(pán)其實(shí)都是南海樓盤(pán)，區(qū)域差異性極大，市政、交通、教育、醫(yī)療和商業(yè)的配套和條件也大不相同。兩者之間幾乎不具備可比性，限價(jià)房的購(gòu)房者相信也會(huì)對(duì)此作出自己的評(píng)價(jià)和選擇。

　　但這次低價(jià)盤(pán)的狙擊，也暴露出限價(jià)房的制度設(shè)計(jì)還存在一些不完善的地方。比如：只有最高售價(jià)限定，而沒(méi)有區(qū)間價(jià)格和均價(jià)的限制，導(dǎo)致所有樓層和朝向都是一個(gè)價(jià)，這顯然是不合理的。只是因?yàn)闆](méi)有事先約定，開(kāi)發(fā)商利益最大化的結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致所有單位都是按最高限價(jià)銷售。

　　還有，就是目前的定價(jià)方式缺乏適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)機(jī)制，如果樓價(jià)真的出現(xiàn)大幅下降，限價(jià)房的確是會(huì)陷入進(jìn)退維谷的境地。因此，需要檢討一下目前限價(jià)房的定價(jià)機(jī)制和模式，最好可以參考一下香港居屋的定價(jià)機(jī)制和模式；最好能將目前的前置式定價(jià)調(diào)整為后置式定價(jià)。即建好房后再隨行就市定價(jià)，這樣會(huì)比較機(jī)動(dòng)和靈活，地價(jià)和房?jī)r(jià)都按一定比例事先約定。

　　總之，限價(jià)房是一個(gè)新生事物，不宜對(duì)其求全責(zé)備，更不能因噎廢食。對(duì)限價(jià)房要是完全沒(méi)有意見(jiàn)是不可能的，老百姓對(duì)商品房也有很多意見(jiàn)，發(fā)展商還不是照樣蓋房賣(mài)房。

　　(韓世同 作者系廣州知名房產(chǎn)研究專家)