“社區(qū)無(wú)小事”，隨著城市生活的話題中心日益向社區(qū)轉(zhuǎn)移，以及《物權(quán)法》的正式實(shí)施，發(fā)生在社區(qū)里的“小事”也越來(lái)越受到關(guān)注。2004年11月生效的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)定”)，作為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為的主要地方法規(guī)，有時(shí)難以應(yīng)對(duì)社區(qū)中出現(xiàn)的新情況。昨天，在兩會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，就有代表就社區(qū)內(nèi)的各種疑難雜癥“開(kāi)方”。

　　“規(guī)定”是指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)，由于目前部分內(nèi)容上的“落伍”，在規(guī)范這些新問(wèn)題的時(shí)候卻有些力不從心。為此，市人大代表錢(qián)麗萍在經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)研后提出了《關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的議案》，為制止群租、規(guī)范業(yè)委會(huì)以及管理車位等幾大問(wèn)題尋求解決之道。

　　制止群租、“居改非”可考慮“代執(zhí)行”

　　指向問(wèn)題：據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全市整治群租5300多戶，整治率超過(guò)了50%。雖然政府部門(mén)不斷加強(qiáng)力度，但對(duì)于防止群租返潮以及如何根治等問(wèn)題，政府主管部門(mén)往往面臨“人手少，來(lái)不及執(zhí)法”的難題。

　　對(duì)于這一問(wèn)題，錢(qián)麗萍表示，可以考慮引入國(guó)外的“代執(zhí)行”制度。

　　也就是說(shuō)，先由行政主管部門(mén)進(jìn)行認(rèn)定，業(yè)主不復(fù)議、不訴訟或是復(fù)議、訴訟后被駁回，政府主管部門(mén)可以委托物業(yè)公司或其他專業(yè)工程公司代為執(zhí)行，相應(yīng)的費(fèi)用由該戶業(yè)主自行承擔(dān)，“代執(zhí)行”的執(zhí)行機(jī)關(guān)不一定是物業(yè)公司，也可以是政府認(rèn)可的其他公司，比如施工單位。與此同時(shí)，對(duì)行政執(zhí)法規(guī)定“有效期”，避免“懶政”情況的出現(xiàn)。

　　“目前小區(qū)出現(xiàn)的群租問(wèn)題已有一定普遍性�！倍鴮�(duì)于群租等違反業(yè)主(臨時(shí))公約的現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理公司可以提出訴訟作出相應(yīng)規(guī)定，以便在業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)尚不能有效發(fā)揮作用的情況下，有效制止群租。

　　[相關(guān)部門(mén)看議案]

　　-市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人：其實(shí)，在《物權(quán)法》出臺(tái)后，解決群租問(wèn)題可憑侵犯相鄰權(quán)提起民事訴訟。

　　成立業(yè)委會(huì)可引入“第三方”

　　指向問(wèn)題：部分小區(qū)業(yè)委會(huì)誕生時(shí)的先天不足，往往為日后衍生出重重問(wèn)題埋下隱患。比如由于個(gè)別人員操縱從而導(dǎo)致業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)成立過(guò)程中的不公正、不公開(kāi)的情況；業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)往往不能送達(dá)業(yè)主，從而導(dǎo)致決議無(wú)法通過(guò)等情況。

　　對(duì)于上述問(wèn)題，錢(qián)麗萍在議案中提出“可以引入第三方，通過(guò)社會(huì)中介組織來(lái)協(xié)助業(yè)委會(huì)的成立”，比如聘請(qǐng)專業(yè)公司或律師，以便在成立過(guò)程中及時(shí)“借腦”。

　　另外，為便于聯(lián)系，物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)該規(guī)定業(yè)主在購(gòu)房時(shí)向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司明確自己的詳細(xì)通信地址，同時(shí)作為配合條款，還可賦予業(yè)委會(huì)采用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視、小區(qū)公告等多種形式進(jìn)行送達(dá)，對(duì)于送達(dá)后仍不表態(tài)的業(yè)主，可視為同意或同意大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)。

　　[相關(guān)部門(mén)看議案]

　　-市人大代表、普陀區(qū)房屋土地管理局曹楊新村房地辦事處主任鮑吾英：引入“第三方”將面臨成本和責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。業(yè)委會(huì)的成立仍需要一級(jí)政府部門(mén)來(lái)監(jiān)督指導(dǎo)，而一些專業(yè)性比較強(qiáng)的事項(xiàng)，比如維修資金的審計(jì)，可以求助于第三方。 (記者吳飛 周夏瑩)