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業(yè)內(nèi)激辯下半年樓市走勢(shì):土地降價(jià) 房?jī)r(jià)降不降?

2008年07月15日 17:19 來(lái)源:今晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  開(kāi)發(fā)商拿地趨于理性導(dǎo)致上半年土地拍賣(mài)價(jià)格回歸

  在樓市調(diào)整的大背景下,近日,我國(guó)部分城市出現(xiàn)了土地拍賣(mài)價(jià)格整體下滑的現(xiàn)象,“面粉降價(jià)了,面包價(jià)格降不降?”業(yè)內(nèi)人士從成本和供求的角度紛紛對(duì)下半年樓市價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。這種判斷思路也蔓延到本市,影響著人們的心理預(yù)期。

  土地價(jià)格理性回歸

  據(jù)悉,2008年上半年,天津土地交易中心通過(guò)“招、拍、掛”共成交土地219幅,占地面積1899萬(wàn)平方米。其中,經(jīng)營(yíng)性用地成交89幅,成交面積1112.3萬(wàn)平方米,土地出讓金額153.93億元,折合地價(jià)92萬(wàn)元/畝。這一地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年160萬(wàn)元/畝的水平。

  中原地產(chǎn)投資部分析人士指出,這主要原因就是今年成交的土地絕大部分位于遠(yuǎn)郊和濱海區(qū)域。其中,遠(yuǎn)郊占到47%,濱海占到32%,而這兩個(gè)區(qū)域地價(jià)的總體水平相對(duì)于中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)來(lái)說(shuō)要低很多。上半年中心城區(qū)成交的土地只有14.48萬(wàn)平方米,只占全市比例的1%。環(huán)城四區(qū)的土地資源也面臨日趨減少的趨勢(shì),上半年成交的面積約為225萬(wàn)平方米。上半年經(jīng)營(yíng)性土地的出讓亮點(diǎn)不多,中心城區(qū)只有4幅土地成交,成交價(jià)格在比較合理的區(qū)間內(nèi)。

  一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于國(guó)家不斷緊縮銀根,使得部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道受阻,加之上半年市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)作用下的對(duì)未來(lái)預(yù)期的不明朗,都使得去年的高價(jià)拿地的熱鬧景象難以再現(xiàn)。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商拿地更趨于理智,也使得一些土地成交價(jià)格回歸到理性價(jià)格。

  樓市走勢(shì)撲朔迷離

  一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“面粉”成本降價(jià)了,“面包”應(yīng)該降價(jià),按照此理推定,房?jī)r(jià)應(yīng)該下滑。但是也有業(yè)內(nèi)人士指出,在生產(chǎn)資料和能源價(jià)格上漲的背景下,建筑成本上漲將繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)。而且,截至目前天津樓市的波動(dòng)依然主要體現(xiàn)在成交量同比去年的大幅下挫上,成交價(jià)格依舊堅(jiān)挺,這也表明了天津樓市較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

  除了上述的爭(zhēng)論之外,還有聲音呼吁:不能單從成本角度來(lái)分析樓市走勢(shì),還要看市場(chǎng)供求關(guān)系的“博弈”。香港信達(dá)行天津區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為,今年上半年的全市成交均價(jià)達(dá)到了7057元/平方米,同比去年同期上漲了27.4%,而6月份的成交均價(jià)7086元/平方米,環(huán)比5月下降約3.4%。

  淺析上半年市場(chǎng)表現(xiàn),一方面是連續(xù)數(shù)年的房?jī)r(jià)大幅度沖高,的確形成了對(duì)天津購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力的深度消化,制約了房?jī)r(jià)的連續(xù)性沖高,至此時(shí)形成了一個(gè)明顯的“剎車(chē)效應(yīng)”。另一方面是需求方對(duì)市場(chǎng)的觀望氛圍日趨濃厚,而投資者的集中售房變現(xiàn),也比較嚴(yán)重地影響到了在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售。在近期沒(méi)有大的宏觀政策調(diào)控影響下,在今年年底之前,天津樓市的成交情況不會(huì)有大的起色,而成交均價(jià)也將持續(xù)一段橫盤(pán)整理的過(guò)程。(記者劉英潮)

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