房屋成交冷清已經(jīng)延續(xù)多時，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京商品住宅簽約為40600套，同比(2007年65004套)下降38%。8月成交量延續(xù)了7月的低迷，期房成交量環(huán)比下降近兩成，現(xiàn)房住宅成交量下降5成。

　　7、8月份本是傳統(tǒng)樓市淡季，加上奧運關(guān)口單雙號限行等原因，這個夏天的地產(chǎn)業(yè)格外地冷。北京樓市的冷清只是全國樓市低迷的一個縮影。發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國商品住房竣工面積1.65億平方米，同比增長12.4%，但銷售面積同比下降了一成，只有277億平方米，增幅下降37.2個百分點。

　　這種低成交，會不會在“金九銀十”的這兩月有所突破？協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計9月北京將有38個新盤上市，盡管不能與去年9月單月77個項目的新盤量相比，但比8月僅14個新盤量還是增加了不少。其中包括許多自8月推遲的項目。開盤最低均價6300元/平方米。兩個月內(nèi)，京城約有80個房地產(chǎn)項目開盤，

　　大量的供應(yīng)本身可能就對房價不利，而近期，北京限價房的供應(yīng)顯然也會抑制房價的上漲，9月1日，北京市首批限價房——石景山1784套限價房開始選房。未來一個月內(nèi)，西城區(qū)、豐臺區(qū)、海淀區(qū)等區(qū)的限價房搖號也將陸續(xù)展開。據(jù)了解，北京各城區(qū)9個限價房項目將在10月底前全部完成公開搖號配售，共計2.7萬套。目前16個限價房項目中，均價最低的華潤門頭溝新城馮村項目，均價僅為4500元/平方米。以北京目前正在熱銷的首批限價房首鋼金頂陽光為例，均價僅為6250元/平方米，但周邊代表性樓盤鼎城·e托邦均價達到13000元/平方米，周邊區(qū)域的二手房均價也在8500元/平方米。限價房針對的主要是樓市購買的主力軍中等收入人群，上萬套限價房入市，價格和位置均有優(yōu)勢，這意味著很大部分市場需求將得到滿足。

　　對于房價上漲最大的阻力則來自于房價與居民收入之差。據(jù)統(tǒng)計，2007年全國商品房平均銷售價格高達3885元。按照90平方米的小戶型計算，一套住房的價格高達34.97萬元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價與家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率，甚至達到了26倍。

　　按照國際3-5倍的房價與家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入應(yīng)當(dāng)達到32萬元-54萬元，才能適應(yīng)這個房價，即使家庭收入按照10%的高增長速度，也需要16年-22年的時間。

　　中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘從購買力分析國內(nèi)樓市，加上居民灰色收入，月供平均占到家庭收入的75%，比國際上40%的合理比例高出很多。毫無疑問，消費者持幣觀望的態(tài)勢還將蔓延。

　　●地產(chǎn)公司存貨同比增七成

　　除卻市場銷售不利，回款受阻外，房地產(chǎn)公司積貨大增。這也導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金頻頻告急的主要原因。據(jù)中房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年全國商品房銷售面積為2.59億平方米，同比萎縮7.2%，銷售額為1萬億元，同比下降3%。盡管營業(yè)收入有近4成的增長，但上半年存貨總額為3594億元，同比上漲7成，經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流為負(fù)266億元，而去年同期負(fù)65億元。

　　目前已公布中報的94家地產(chǎn)上市公司，積壓的存貨共達3909.87億元，同比增加1760.29億元，增幅達81.9%。其中保利地產(chǎn)存貨已超過368億元，同比增加154%，如果按公司2007年的營業(yè)收入約81億元計，這些存貨至少要消化4年。即便是萬科，其存貨也已高達811億元以上，同比增幅超過87%，以公司2007年超過355億元的營業(yè)收入計算，這些存貨的消化還需要兩年以上的時間。

　　●資金饑渴局面不會大變

　　地產(chǎn)公司資金鏈的隱憂，加大了房貸風(fēng)險，讓上市銀行也卷入旋渦中。已經(jīng)發(fā)布中報的上市銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模正在以10%以上的平均速度增長。興業(yè)銀行以14.29%的房地產(chǎn)貸款占比居于首位。某券商指出，隨著房價降低的預(yù)期形成以及緊縮調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險并不像某銀行高層所說的“擔(dān)心是多余的”、“這個產(chǎn)品的空間還很大”。

　　正是出自于對地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險控制，8月27日央行、銀監(jiān)會發(fā)布了一則通知，對閑置土地的貸款進行明確限定。要求對于部分項目審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信。同時，閑置兩年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款。此舉被輿論認(rèn)為是有關(guān)方面，�！般y”棄“地”之舉。

　　從也正是在此背景之下，繼今年3月金地集團發(fā)行12億元公司債后，7月以后地產(chǎn)公司頻繁發(fā)債，保利地產(chǎn)、新湖中寶、北辰實業(yè)和中糧地產(chǎn)已分別發(fā)行43億元、14億元、17億元和12億元公司債。9月5日萬科公司再發(fā)公司債。與此同時，地產(chǎn)公司分行的債券利率不只遠(yuǎn)高于其他公司債，也大有越發(fā)越高之勢。地產(chǎn)公司中信用等級最好的公司，萬科此次發(fā)行的無擔(dān)債券利率已達7.00%。而新湖債的票面利率則高達9%。

　　●民退國進 地產(chǎn)變局

　　資金緊張的局面短期內(nèi)難以改變。即便是傳言，被“救市”的也不包括房地產(chǎn)。中房協(xié)副會長兼秘書長朱中一強調(diào)，政府不可能立即出政策解決房地產(chǎn)市場的困難。而日前國資委高調(diào)表示將主動推進地產(chǎn)央企的重組進程，其中以房地產(chǎn)業(yè)作為過渡的中央企業(yè)將會逐步退出，這意味著僵持4年之久的央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組合將有松動。

　　國資委一內(nèi)部人士透露，“目前還沒有更進一步的詳細(xì)方案，但企業(yè)改革局在與一些地產(chǎn)央企接觸，暫定房地產(chǎn)作為主業(yè)的央企保留14-15家，企業(yè)主業(yè)之外的輔業(yè)資產(chǎn)都須進行主輔分離改制。因房地產(chǎn)是央企最大的輔業(yè)資產(chǎn)，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組，是國資委主輔分離改制最先推進的。”

　　地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物之一馮侖在最近一期《南方人物》接受采訪時表示，在地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)國進民退的情況，他說，“4年前，國資委宣布了主委的17家大型國企的主營業(yè)務(wù)進入房地產(chǎn)，現(xiàn)在這些企業(yè)大部分已經(jīng)或正準(zhǔn)備上市，如今在A股房地產(chǎn)市場，排名前10位中已經(jīng)沒有民營房地產(chǎn)企業(yè)。相較于4年前民營企業(yè)70%的比例，整個的轉(zhuǎn)變究竟是意味著市場經(jīng)濟的進步、中國改革的深化，還是意味著我們又要走一條新的道路？不得而知。”

　　摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家王慶指出，2007年第三季度以來，房屋銷量下滑顯著，未來幾個月樓市將面臨供大于求的風(fēng)險。如果房地產(chǎn)銷售持續(xù)放緩，那么遲早會表現(xiàn)出房地產(chǎn)投資放緩，而這將對于經(jīng)濟其他領(lǐng)域都產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　盡管此說法極其正確，但對市場的走淡，行業(yè)的不景氣，對于個人住房者來說，總是利好的，畢竟房子的第一功能是居住。(記者 毛木子)