央行近日決定擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，并調(diào)低首付款比例；與此同時(shí)，財(cái)政部公布下調(diào)購(gòu)房契稅，暫免征收印花稅和土地增值稅。世華財(cái)訊分析師王豪在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說,此系列政策旨在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，雖然對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期影響有限，但將產(chǎn)生長(zhǎng)期的累積效應(yīng)。

　　中國(guó)人民銀行10月22日決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。同日，財(cái)政部決定，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　“這是自9月6日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率、10月8日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率以來，貨幣政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向的信號(hào)。雖然降息和下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限，但其累積作用將從刺激購(gòu)買力和降低融資成本兩方面緩解行業(yè)緊張的資金鏈。財(cái)政部出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的‘組合拳’，將有效刺激行業(yè)的需求。但應(yīng)注意到，當(dāng)前過高的房?jī)r(jià)仍然是制約居民購(gòu)房的主要因素，未來房地產(chǎn)行業(yè)將在市場(chǎng)和政策的激烈碰撞中前進(jìn)。”世華財(cái)訊分析師王豪說。

　　今年以來，持續(xù)發(fā)酵的美國(guó)次貸金融風(fēng)暴令全球經(jīng)濟(jì)蒙上陰影，在出口下滑的背景下，刺激內(nèi)需便成為中國(guó)政府今后政策的主要方向。此次政策的出臺(tái)，正是為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響、支持?jǐn)U大內(nèi)需、保障和改善民生而產(chǎn)生的。

　　王豪表示，連續(xù)下調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金壓力有所緩解。2008年，隨著貨幣政策從緊和銷售情勢(shì)惡化，房地產(chǎn)開發(fā)資金中來自銷售和銀行貸款的資金增度大幅下降，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的比重大幅提高到39%，是2004年以來的歷史高點(diǎn)。由于銷售情況惡化，同時(shí)建筑成本上漲，再加上2007年地價(jià)未付和日趨上升的資金成本，開發(fā)商資金鏈緊張程度為近年少有。這能從冷清的土地市場(chǎng)和開發(fā)商降價(jià)促銷中得到印證。

　　另一方面，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈雖然有所緩解，但長(zhǎng)期來看，整個(gè)行業(yè)的好轉(zhuǎn)還需要其他條件的配合。雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地制度和按揭貸款制度較之貨幣政策影響更為明顯，但貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響越來越大。根據(jù)國(guó)外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在降息周期中，當(dāng)利率下降超過100個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始反應(yīng)。因此，未來在降息至少超過100個(gè)基點(diǎn)之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商融資難度下降和實(shí)際購(gòu)買力提升而出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　王豪預(yù)測(cè)，未來可能繼續(xù)出臺(tái)的政策包括地方系統(tǒng)性救市、繼續(xù)降息、放寬二套房貸限制、下調(diào)房地產(chǎn)交易綜合稅等，這些政策可能將有效刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)，但房?jī)r(jià)偏高成為阻礙有效需求釋放的最重要因素。這些預(yù)期中的政策雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到雪中送炭的作用，但還難以期望房地產(chǎn)市場(chǎng)能在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

　　對(duì)上市公司而言，長(zhǎng)期弱勢(shì)格局難以改變，并因此產(chǎn)生分化。而行業(yè)內(nèi)背景實(shí)力雄厚、銷售情況良好的企業(yè)，如萬科將更能受惠于政策的實(shí)施，行業(yè)整合趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)保持。(中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞 何義濤)