姜煒 中國新榮國際投資集團(tuán)地產(chǎn)投資部經(jīng)理，北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理，地產(chǎn)神仙派的核心成員之一

　　國際金融海嘯對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。短期內(nèi)，政府只有依靠投資型內(nèi)需拉動(dòng)才能保持經(jīng)濟(jì)增長。

　　陳國強(qiáng) 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

    中央樓市新政不是對(duì)地方政府和開發(fā)商的妥協(xié)。中央政策和地方政府的政策存在明顯區(qū)別。

　　牛刀 原名陳乾，中國房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論家，曾擔(dān)任多家傳媒機(jī)構(gòu)總經(jīng)理，現(xiàn)自創(chuàng)牛刀工作室中央政府還在堅(jiān)守宏觀調(diào)控的底線。

    開發(fā)商、地方政府和一些媒體根據(jù)自身利益在對(duì)中央新政進(jìn)行嚴(yán)重誤導(dǎo)。

　　曹建海 中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任

    中央出臺(tái)的樓市新政是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府的妥協(xié)。它是房地產(chǎn)商成功綁架中國經(jīng)濟(jì)和政府的又一例證。

　　【 話 題 】

　　歷經(jīng)五年的本輪房地產(chǎn)上漲周期終于結(jié)束了。氣勢洶洶、一路飆升的房價(jià)，在2008年的這個(gè)冬天被凍結(jié)。國際金融風(fēng)暴的“寒流”更是令其雪上加霜。上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)37個(gè)城市400余家房地產(chǎn)企業(yè)展開了四季度市場預(yù)測調(diào)研，從成交量、價(jià)格、土地等多個(gè)角度摸底對(duì)樓市的預(yù)期。接受調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中43.8%認(rèn)為四季度房地產(chǎn)市場成交量將進(jìn)一步萎縮；51.4%認(rèn)為四季度房價(jià)將會(huì)下調(diào)；60.6%認(rèn)為土地招投標(biāo)市場

　　將更為低迷。華東、華南、華北、華中、華西幾大區(qū)域的全國和地方性龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都是跌聲一片。

　　然而，就在房價(jià)即將跌入“深寒”的前夜，“豬堅(jiān)強(qiáng)”們苦苦等待的“解放軍”終于來了。人們驚訝地發(fā)現(xiàn)樓市居然開始“供暖”，先是地方政府開始出手“救市”，后是財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和人民銀行聯(lián)手出臺(tái)政策刺激樓市。

　　中央和地方政府頻頻吹出的“政策暖風(fēng)”能否溫暖深度寒冷的樓市？樓市“采暖費(fèi)”將由誰支付？普通購房者將何去何從？一時(shí)間成為了大眾議題。《中國財(cái)富》特別采訪了四位業(yè)內(nèi)人士，從不同視角就此展開討論。

　　樓市真的“入冬”了嗎

　　《中國財(cái)富》：開始討論之前，我們需要各位專家和業(yè)內(nèi)人士先為讀者做一個(gè)事實(shí)判斷——中國目前的房價(jià)是否真的已經(jīng)開始大幅下跌？并且進(jìn)入了一個(gè)下跌通道呢？如果不是，那么，真實(shí)的情況是什么？

　　曹建海：房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)下跌通道，就連北京也已經(jīng)開始下降了。這并不是什么說法的問題，而是真實(shí)的打折下降。

　　萬科、金橄欖等都大幅降價(jià)，開發(fā)商所謂的尾盤掃貨、市場調(diào)整的說法已經(jīng)不攻自破了。中國的房價(jià)，尤其是一線大中城市的房價(jià)，三年內(nèi)要下跌一半，中行預(yù)期兩年內(nèi)下降20%只是保守的估計(jì)。

　　陳國強(qiáng)：深圳、廣州等一線城市跌幅較大，一些二線城市的房價(jià)卻還在上漲，所以，不能籠統(tǒng)地說是漲還是降。目前，北京、上海不同房地產(chǎn)企業(yè)、不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取的策略都不一樣。有些項(xiàng)目在價(jià)格上比較靈活，也比較務(wù)實(shí)，價(jià)格開始下降。一般這些樓盤都會(huì)比較熱銷。但是，有些開發(fā)商還在觀望，扛著沒有降價(jià)，房子銷售不出去。這是各個(gè)開發(fā)商的經(jīng)營策略不同。

　　牛 刀：目前一線城市的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下跌通道，二三線城市也有30多個(gè)進(jìn)入了下跌通道。國家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市有41個(gè)進(jìn)入了下跌通道。只有像烏魯木齊、銀川這樣的城市沒有出現(xiàn)下跌。

　　《中國財(cái)富》：作為房地產(chǎn)開發(fā)商，姜煒經(jīng)理是怎么看待目前的樓市走勢的呢？

　　姜 煒：房價(jià)是在跌，但是，我更愿意說這是有些企業(yè)在進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。目前，房價(jià)下跌是多方面原因促成的，其中有購買力不足的問題，有房價(jià)長得過快的問題，也有經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的問題。如果今后宏觀經(jīng)濟(jì)真的走上了衰退的道路，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有被有效刺激而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長率下滑的情況，房價(jià)也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)往下走，并

　　且會(huì)很明顯的出現(xiàn)下跌。如果現(xiàn)在的政策不變、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和規(guī)律不變，那么，房地產(chǎn)價(jià)格只能是震蕩調(diào)整。

　　樓市“入冬” 政府為何“供暖”

　　《中國財(cái)富》：自從房價(jià)開始下跌以來，救市言論就不絕于耳。救樓市就是救經(jīng)濟(jì)、救人民的說法甚囂塵上。然而，與此同時(shí)，救樓市就是救開發(fā)商的民間說法亦不脛而走。到底政府為何救市，中國經(jīng)濟(jì)是否需要用振興樓市的方法來挽救呢？

　　曹建海：地方政府和房地產(chǎn)商是緊緊地聯(lián)系在一起的。他們?cè)缇托纬闪艘粋�(gè)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系。某些地方政府其實(shí)也是房地產(chǎn)商。一些地方政府說救市不是在救樓價(jià)，而是救人民、救經(jīng)濟(jì)，這只是個(gè)托詞。打著救人民的幌子來維持房地產(chǎn)泡沫，維持高企的房價(jià)，還不許房地產(chǎn)商退還差價(jià)款，就是讓房地產(chǎn)來掠奪人民，讓擁有房產(chǎn)的人掠奪沒有房產(chǎn)的人，房產(chǎn)多的人掠奪房產(chǎn)少的人，讓城市掠奪農(nóng)村。

　　陳國強(qiáng)：地方政府財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓收益，是一個(gè)很嚴(yán)重、很根本的問題。今年隨著樓市的低迷，導(dǎo)致地方政府土地出讓收益下降，同比去年全國地方財(cái)政土地收益平均萎縮50%以上，有些地方甚至下滑超過80%。如此一來，樓市低迷、房價(jià)下跌，就嚴(yán)重打擊、動(dòng)搖了地方財(cái)政基礎(chǔ)。

　　但是，我們也要看到事情的另一方面。房地產(chǎn)關(guān)系到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的整體狀況，樓市低迷減緩了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。今年前三季度，比如說上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就低于全國平均增速，其中就有上海樓市低迷的因素。北京今年前三季度GDP增速也低于全國平均增速。北京市統(tǒng)計(jì)局就直截了當(dāng)?shù)爻姓J(rèn)，北京經(jīng)濟(jì)增速減緩就是因?yàn)楸本�樓市低迷造成的�?/p>

　　姜 煒：國際金融海嘯對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。雖然目前中國爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性不大。但是，如果政府控制不好，中國有可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。政府要擺脫經(jīng)濟(jì)衰退只有拉動(dòng)內(nèi)需，也就是拉動(dòng)國內(nèi)的消費(fèi)和投資。拉動(dòng)消費(fèi)型內(nèi)需，對(duì)于政府來說，除了減稅，逐步增加人民收入外，沒別的辦法。消費(fèi)不可能在短期內(nèi)提高，去彌補(bǔ)目前的經(jīng)濟(jì)衰退。短期內(nèi)，政府只有依靠投資型內(nèi)需拉動(dòng)才能保持經(jīng)濟(jì)增長。

　　《中國財(cái)富》：是不是可以這樣說，房價(jià)下跌會(huì)直接影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使中國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退呢？或者說房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)？

　　陳國強(qiáng)：中央政府對(duì)于樓市政策的轉(zhuǎn)變，是跟宏觀經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)變有關(guān)的。樓市對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很明顯�，F(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)是保增長，如果目前政府不出手救市，整個(gè)房地產(chǎn)市場就會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。房價(jià)下跌會(huì)直接影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使中國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退。

　　牛 刀：中國經(jīng)濟(jì)并沒有衰退，只是在對(duì)原先過熱的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，也不會(huì)有經(jīng)濟(jì)危機(jī)，更不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)崩盤。中國房價(jià)下跌不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)信貸危機(jī)，房地產(chǎn)從來沒有綁架中國經(jīng)濟(jì)，中國樓市不需要挽救。

　　就拿房價(jià)下跌比較嚴(yán)重的深圳來說，其房地產(chǎn)信貸余額約有2291億元，其中只有16.35億元的壞賬，其中15億元的壞賬是由于房地產(chǎn)炒家造成的，只有一點(diǎn)幾個(gè)億是個(gè)人斷供。這樣的房價(jià)下跌怎么會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)呢？

　　房地產(chǎn)沒有綁架中國經(jīng)濟(jì)，而是綁架了地方政府。目前房地產(chǎn)行業(yè)只占中國GDP的5.6%，它怎么能綁架中國經(jīng)濟(jì)呢？房地產(chǎn)是綁架了部分地方財(cái)政，收買大量地方官員。許多貪污案件不都與房地產(chǎn)有關(guān)嗎？

　　中央新政是對(duì)地方政府和地產(chǎn)商的妥協(xié)嗎

　　《中國財(cái)富》：地方政府紛紛出臺(tái)救市政策后，中央政府也出臺(tái)了樓市新政。難道說，中央政府也向地方政府和房地產(chǎn)商妥協(xié)了嗎？還是目前存在對(duì)于中央新政的某種誤讀？

　　曹建海：中央出臺(tái)的樓市新政是一種傳統(tǒng)的唯GDP論的產(chǎn)物。這是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府妥協(xié)的產(chǎn)物，不存在誤讀。它是房地產(chǎn)商成功綁架中國經(jīng)濟(jì)和政府的一個(gè)很好驗(yàn)證。

　　中央根據(jù)世界各國的步調(diào)統(tǒng)一降息，而降息是可以的。但是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)出臺(tái)別的相應(yīng)政策，特別不應(yīng)該出臺(tái)優(yōu)惠和降低貸款首付的政策。

　　所以說，這次中央出臺(tái)樓市新政是一種其真實(shí)意愿的表達(dá)，中央依舊認(rèn)為只有就房地產(chǎn)才能把中國經(jīng)濟(jì)拉起來，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大動(dòng)力。

　　陳國強(qiáng)：中央樓市新政不是對(duì)地方政府和開發(fā)商的妥協(xié)。中央政府主要要刺激內(nèi)需，提高住房消費(fèi)。中央的政策和地方政府的政策在救市的方向、目標(biāo)、重點(diǎn)上都是十分不一樣的，存在明顯區(qū)別。中央主要針對(duì)首次購房、改善性住房降低了貸款門檻，要解決中低收入人群的住房困難，改善住房條件。地方政府則傾向保房價(jià)、保財(cái)政。

　　牛 刀：中央政府的做法是合適的。中央政府還是在堅(jiān)守宏觀調(diào)控的底線，目前“90~70”的政策、“9•27”信貸新政都沒有變。二套房貸款的限制也不會(huì)取消。其實(shí)，我認(rèn)為這次新政是近幾年來宏觀調(diào)控的延續(xù)。

　　中央三部委出臺(tái)樓市新政并不是對(duì)地方政府的妥協(xié)，是給地方政府一個(gè)“救市”的原則和政策底線，讓地方政府及時(shí)向中央政策“看齊”。

　　目前，開發(fā)商、地方政府和一些媒體根據(jù)自身利益在對(duì)中央新政進(jìn)行誤讀，甚至嚴(yán)重誤導(dǎo)，無限放大地方救市政策，從而忽視中央的根本調(diào)控措施。

　　《中國財(cái)富》：中央政府的樓市新政能夠有效控制地方政府的積極“救市”嗎？如果失控，中國樓市將會(huì)怎樣？中國經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)受到嚴(yán)重影響？

　　牛 刀：中央雖然也給了地方政府一些寬松的政策，那是為了平衡各方面的利益關(guān)系。中央并不希望擊垮房地產(chǎn)行業(yè)，而是希望房地產(chǎn)商積極配合緩步降低房價(jià)、逐漸放大交易量。

　　然而，對(duì)于某些拒不改正，依舊堅(jiān)持實(shí)施違規(guī)、違法的“救市”措施的地方政府，中央政府今后肯定會(huì)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的糾正與制裁。在今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，我想中央政府就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和地方政府的行為進(jìn)行更加嚴(yán)厲的規(guī)范。中央絕不會(huì)允許地方政府自行其是，嚴(yán)重?cái)_亂中央宏觀調(diào)控的行為。

　　曹建海：我沒有牛刀那么樂觀。我認(rèn)為中央樓市新政策采取之后只能加大銀行壞賬，把銀行徹底與房地產(chǎn)綁在一起。目前，雖然單純的房地產(chǎn)開發(fā)貸款并不大，但是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種房屋抵押貸款、土地抵押貸款，各個(gè)相關(guān)行業(yè)的貸款已經(jīng)占到了銀行貸款的一半。這些貸款在房價(jià)下降后，大多都將成為不良貸款，變成爛賬。

　　我一點(diǎn)也不避諱地說，中國應(yīng)盡快擺脫房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，斷絕依靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式。如果房地產(chǎn)還死扛不降價(jià)，中國經(jīng)濟(jì)必死無疑。中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在是癌癥晚期，將伴隨房價(jià)崩盤而崩盤、破產(chǎn)。如果房價(jià)大幅下降，中國經(jīng)濟(jì)還會(huì)有一線生機(jī)，盤活各種資產(chǎn)，拉動(dòng)內(nèi)需，發(fā)展非房地產(chǎn)行業(yè)，那時(shí)工農(nóng)商業(yè)才會(huì)有一線生機(jī)。

　　姜 煒：目前，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的衰退。如果政府控制不好，中國有可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。中央政府也是沒有辦法。兩害相衡取其輕吧。

　　這就如同一個(gè)人只有先活著，然后才能再考慮以后活得更好�，F(xiàn)在是活都活不了的時(shí)候，還要考慮今后的健康嗎？所以為什么人餓的時(shí)候要吃樹皮、吃草根。樹皮吃下去，人們都知道是對(duì)身體不好的，但是要先活著。

　　我從來不認(rèn)為中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是合理的，即使是房地產(chǎn)發(fā)展最好的時(shí)候。對(duì)某個(gè)企業(yè)來說、對(duì)房價(jià)來說也許是有利的，但是對(duì)整個(gè)市場、整個(gè)行業(yè)來說卻是不健康的。中國房地產(chǎn)一直就是一個(gè)亞健康狀態(tài)。實(shí)際上，我們一直就沒有找到一個(gè)好的、健康的模式。

　　但是，目前的情況是，我們必須先活著。

　　陳國強(qiáng)：政策只是一個(gè)因素，還有經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素和房地產(chǎn)商的營銷策略。如果地方政府、房地產(chǎn)商不配合中央政府的政策進(jìn)行房價(jià)的調(diào)整，不降價(jià)，中央政策就會(huì)被大打折扣，起不到調(diào)整經(jīng)濟(jì)的作用。那時(shí)，房價(jià)將不可能緩和下降，消費(fèi)者信心將難以恢復(fù)，在局部地區(qū)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。房價(jià)暴跌將威脅到中國經(jīng)濟(jì)，給中國經(jīng)濟(jì)帶來衰退。房價(jià)“硬著陸”將對(duì)全社會(huì)產(chǎn)生震蕩，是財(cái)富的一種蒸發(fā)。

　　如果開發(fā)商讓出一部分利潤給消費(fèi)者，就能帶動(dòng)成交量恢復(fù)到一定水平，從而恢復(fù)消費(fèi)者信心。這將有利于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，不會(huì)衰退。

　　我認(rèn)為房價(jià)會(huì)通過中央政府的調(diào)控和地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方的努力，實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，未來會(huì)有一個(gè)比較好的結(jié)果。

　　政府救市，房價(jià)會(huì)止跌嗎

　　《中國財(cái)富》：政府出手“救市”，為房地產(chǎn)提前“供暖”，是否能使它熬過這個(gè)冬天呢？房價(jià)會(huì)就此止跌嗎？普通購房者應(yīng)如何應(yīng)對(duì)新的樓市變化？

　　姜 煒：商品房房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)具有先導(dǎo)性作用，房子不是一個(gè)像糧食一樣的生活必需品，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一點(diǎn)波動(dòng)的時(shí)候，房子的成交量會(huì)明顯的下降。如果經(jīng)濟(jì)能穩(wěn)定下來，房地產(chǎn)市場只是一個(gè)調(diào)整。如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，房地產(chǎn)將是一個(gè)下跌的過程。我覺得相關(guān)度會(huì)很大。

　　陳國強(qiáng)：現(xiàn)在政策已經(jīng)見底了，但是市場還沒有見底�，F(xiàn)在樓市呈現(xiàn)出買方市場的格局。消費(fèi)者應(yīng)多看、多了解，少操作。

　　在其他因素都不變的情況下，有可能今年底明年初開發(fā)商的資金都會(huì)比較緊張，他們會(huì)加大降價(jià)幅度，實(shí)現(xiàn)明年年降價(jià)、明年年中降到底的預(yù)期。

　　但是，如果政策變化或開發(fā)商資金得到有效緩解，房價(jià)就不會(huì)產(chǎn)生預(yù)期的下降�，F(xiàn)在是消費(fèi)者可以買房的有利時(shí)機(jī)。但也可以再繼續(xù)觀望一段時(shí)間。

　　曹建海：我對(duì)中央政府救市不抱任何信心，他們不可能達(dá)到目的。任何人也不能扭轉(zhuǎn)房價(jià)大幅度下降的趨勢，不能扭轉(zhuǎn)這種經(jīng)濟(jì)模式的破產(chǎn)。這種模式將受到嚴(yán)厲的懲罰。

　　我認(rèn)為，普通購房者三年內(nèi)不要買商品房，那將是非理性消費(fèi)，現(xiàn)在最好是租房子住。如果你更重視其他非經(jīng)濟(jì)損失，比如說沒房導(dǎo)致婚姻破裂、不能要孩子，等等；那你就買吧。

　　牛 刀：北京的房價(jià)今年年底不會(huì)見底，見底早著呢。政府只要不放松二手房貸、盯住開發(fā)商的土地兩年不抵押，不展期，那么，房價(jià)兩三年內(nèi)會(huì)有一個(gè)較大幅度的下跌，那時(shí)才會(huì)見底。

　　《中國財(cái)富》：看來會(huì)不會(huì)止跌仍然是一個(gè)問題。

　　姜 煒：大家都預(yù)期房價(jià)要跌。對(duì)開發(fā)商來說，房價(jià)跌多少才合適呢？多高的房價(jià)才是市場能夠接受的底線呢？其實(shí)，這個(gè)底線是沒有的。漲是有頂?shù)�，而跌是沒底的。所以，目前的房價(jià)不是開發(fā)商人為在“扛”的問題。“底”是賣出來的。在有些產(chǎn)品可替代性差的區(qū)位，我認(rèn)為消費(fèi)者不應(yīng)再錯(cuò)過機(jī)會(huì)，應(yīng)該及時(shí)出手了。在供應(yīng)量比較大的地區(qū)，房價(jià)還會(huì)下跌。

　　牛 刀：但是，目前的問題是老百姓已經(jīng)覺悟了。

　　老百姓已經(jīng)不認(rèn)可高高在上的房價(jià)了，開發(fā)商和地方政府再騙老百姓已經(jīng)騙不住了。大家都已經(jīng)明白了房價(jià)不是要上漲的、房子是沒有投資價(jià)值的。老百姓也已經(jīng)看清楚了開發(fā)商和地方政府合伙把地價(jià)、房價(jià)炒高的把戲。房價(jià)不下跌到一個(gè)合理水平，老百姓是不會(huì)繼續(xù)被欺騙的了。（主持人  于小龍）