下午接到一個(gè)朋友的電話，說(shuō)有觀點(diǎn)認(rèn)為人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。我不禁啞然失笑。要搞清楚這個(gè)問(wèn)題，需要厘清匯率和房?jī)r(jià)的關(guān)系，主要是搞清楚三個(gè)問(wèn)題：第一，人民幣對(duì)美元貶值是強(qiáng)勢(shì)美元造成的，相對(duì)來(lái)說(shuō)，人民幣對(duì)于非美元貨幣還是相對(duì)升值的，而且人民幣貶值可能是一個(gè)中期趨勢(shì)，但長(zhǎng)期趨勢(shì)是人民幣還會(huì)升值；第二，本來(lái)房?jī)r(jià)與匯率的關(guān)系就不大，有可能是正相關(guān)，也有可能是負(fù)相關(guān)，但對(duì)目前中國(guó)來(lái)說(shuō)，存在一個(gè)預(yù)期，可能是無(wú)論匯率怎樣變動(dòng)，都會(huì)促使房?jī)r(jià)微弱上漲；第三，就人民幣在升值過(guò)程中的貶值來(lái)說(shuō)，不僅不會(huì)導(dǎo)致持有美元的外資撤出，更有可能會(huì)吸引流入。

　　一般來(lái)說(shuō)，人民幣升值，會(huì)促使外資進(jìn)入中國(guó)樓市，因?yàn)橥赓Y可以獲得資產(chǎn)升值和匯率雙重利益。2005年以來(lái)，外資進(jìn)入中國(guó)樓市就是在人民幣不斷升值的預(yù)期下進(jìn)入的。但是反過(guò)來(lái)，為何說(shuō)人民幣貶值一些，并不能促使外資大撤退反而還積極進(jìn)入呢?

　　其一，人民幣對(duì)非美元貨幣基本上還是升值的，這一部分外資不會(huì)撤出，非美元貨幣國(guó)家的大宗商品被拋售，非美元貨幣也大跳水，而人民幣相對(duì)堅(jiān)挺，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，人民幣是相對(duì)升值的。

　　其二，美國(guó)是危機(jī)的中心，而中國(guó)依然是資本最看好的避風(fēng)港。這次中國(guó)的救市力度比美國(guó)還大，這些外資沒有理由去賭人民幣會(huì)持續(xù)貶值下去，這次貶值僅僅是對(duì)美元強(qiáng)勢(shì)而言的；再說(shuō)，全球非美元貨幣對(duì)美元都在大幅度跳水，沒有理由要求我們只升值、不回調(diào)。那些外資也很可能就會(huì)趁機(jī)殺入，而非做出相反的動(dòng)作。

　　其三，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)匯率的敏感度不高。因?yàn)槠渌�大宗商品都是美元商品，房地產(chǎn)則不是，特別是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是如此。原因很簡(jiǎn)單，其他大宗商品可以世界自由流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能在國(guó)內(nèi)。

　　人民幣升值導(dǎo)致各類人民幣計(jì)算的成本和費(fèi)用都會(huì)上升，但貶值后，外資也還是會(huì)進(jìn)來(lái)的。如匯率改革之前，人民幣是貶值的，但外資進(jìn)入樓市也很多，房?jī)r(jià)也在漲。關(guān)鍵不在匯率怎樣變動(dòng)，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋所包含的價(jià)值在提高，主要是土地價(jià)值。而且，這次貶值是在美國(guó)和全世界也發(fā)生危機(jī)的背景下出現(xiàn)的，外資顯然不會(huì)像一些人那樣傻，比較不出來(lái)好壞。很多境外機(jī)構(gòu)都在醞釀抄底，而不是像有些人說(shuō)的那樣大逃亡。(作者朱大鳴 系上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、春之聲置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)。本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn))