“保障性住房不會沖擊商品房市場”，針對市場上流行的“保障房沖擊商品房秩序”的觀點，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥如此回應(yīng)。昨日，國務(wù)院新聞辦公室召開2009年第一場新聞發(fā)布會，主題為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。齊驥在會上表示，保障房供應(yīng)增加有利于平穩(wěn)商品房市場價格，由于人均住房面積有限，我國的商品住房市場仍有潛在的巨大需求。

　　經(jīng)適房搶灘樓市？

　　在政府?dāng)U大內(nèi)需的“蛋糕”中，分給保障性住房的金額高達(dá)9000億元，按照計劃，我國將在未來三年內(nèi)基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，全國平均每年新增約130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)銷售最為火暴的2007年，我國全年商品住宅竣工套數(shù)為4776725套，商品住宅銷售套數(shù)為6910379套，而在市場收縮的2008年，前十一個月的商品住宅竣工套數(shù)為2493123套，商品住宅銷售套數(shù)為4061588套。但不論參照哪個數(shù)據(jù)，顯而易見的是，未來三年保障性住房的大規(guī)模投入將極大占領(lǐng)我國房地產(chǎn)市場空間。

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜給出的數(shù)據(jù)表明，目前，我國的保障性住房供應(yīng)量僅占全國房地產(chǎn)市場總供應(yīng)量的5%左右，從9000億元新增投入的投向看，對市場造成影響的主要是其中的400萬套經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)近幾年全國住宅銷售量約20%的平均增速測算，若在2009年-2011年每年分別增加130萬套經(jīng)濟(jì)適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年,保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達(dá)到20%。隨著房地產(chǎn)市場總量增加，2010年-2011年保障性住房銷售占住宅銷售總量比重將逐步降低到15%。她認(rèn)為，保障性住房特別是經(jīng)濟(jì)適用房的投資對房地產(chǎn)市場的影響是比較大的。

　　商品房市場仍有巨大需求

　　對于市場上的種種聲音，齊驥并不認(rèn)同，他表示，經(jīng)過房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，2007年以來，商品房價格上漲過快的勢頭得到遏制。而房地產(chǎn)市場所提供的商品住房的供應(yīng)對象和政府所提供的保障性住房覆蓋的群體“應(yīng)該說是分得清的”。

　　齊驥認(rèn)為，中國正在發(fā)展過程當(dāng)中，人均GDP水平和群眾的收入還不高，因此即便有大量的商品住房供應(yīng)，有一部分低收入群體“無論如何也不可能在商品房市場中解決住房困難”。保障性住房供應(yīng)的增加，一方面可以解決部分低收入群體的住房困難，這等于是“移走了他們頭上的一座大山”。另一方面，也使得住房市場供應(yīng)清晰。但增加保障性住房的供應(yīng)，不會沖擊商品房市場，反而會更加穩(wěn)定商品房市場的秩序，隨著大量保障性住房的投入，不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應(yīng)對象當(dāng)中，有利于平穩(wěn)商品房市場價格，使得商品房市場秩序更加良好。

　　此前，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究室副主任秦虹在接受本報專訪時也曾表示，目前住房保障規(guī)劃是根據(jù)各地方住房普查后的結(jié)果制定的，并非“憑空想象”。總的看，未來三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國房地產(chǎn)投資量的10%左右，產(chǎn)出量最多占到15%。

　　盡管保障性住房供應(yīng)加大，齊驥也表示，目前我國城鎮(zhèn)戶籍人口人均建筑面積約28平方米，如果把一些沒有戶籍，但長期在城鎮(zhèn)工作的常住人口加在一起，城鎮(zhèn)的人均住房面積只有約22平方米，“因此，商品住房市場仍有潛在的巨大需求”。

　　因地制宜調(diào)控市場

　　在昨日的新聞發(fā)布會上，“因地制宜”成為針對房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞。

　　齊驥表示，要從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜地解決中低收入人群住房問題。

　　中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵則認(rèn)為，由于我國地域廣大，各地土地成本不同，房地產(chǎn)市場冷暖不均；此外各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入狀況、住房習(xí)慣等有較大差異。我國應(yīng)改進(jìn)住房金融服務(wù)，避免“一刀切”。她重申了國務(wù)院若干意見觀點——賦予商業(yè)銀行更大的自主決策空間，根據(jù)借款人的不同情況提供差異化的服務(wù)。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為是“宏觀調(diào)控方式的一大進(jìn)步”。中央給出支持自住購房貸款的導(dǎo)向，至于如何評估風(fēng)險，并給什么樣的客戶以什么樣的首付和利率優(yōu)惠，應(yīng)該放權(quán)給商業(yè)銀行，“事實上，這也基本上宣告二套房貸政策終結(jié)”。

　　“保障性住房供應(yīng)對各城市的影響是不盡相同的，許多二線城市存在保障性住房和商品房價格差距小的問題，武漢的經(jīng)濟(jì)適用房就出現(xiàn)了滯銷的情況”，黃瑜認(rèn)為，不顧當(dāng)?shù)厍闆r建大量的經(jīng)濟(jì)適用房未必適合市場情況，會造成無序和浪費(fèi)投資�，F(xiàn)在，有的地方不準(zhǔn)備建經(jīng)濟(jì)適用房，“不補(bǔ)磚頭補(bǔ)人頭”，通過貨幣補(bǔ)貼的方式保障住房，這有利于市場存量房的消化。

　　楊紅旭表示，長期來看，加大保障性住房確實不會損害市場秩序，反而有助于低收入群體退出商品房市場。但有兩個潛在的問題需要警惕，一是未來三年保障類住房供應(yīng)比重驟然提高，必定會影響市場供求狀況；二是“24號文”明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房面向城市低收入家庭供應(yīng)，但很多地方卻將其擴(kuò)大到中等收入家庭，甚至包括公務(wù)員，這不可避免地會沖擊中低檔普通住宅市場，分流原來中等甚至是中高收入群體消費(fèi)的普通住宅需求。他建議，一方面中央要監(jiān)管地方不要把經(jīng)濟(jì)適用房的門檻放得過低，另一方面應(yīng)集中財力重點強(qiáng)化廉租房建設(shè)，其次才是經(jīng)濟(jì)適用房。(記者 蔡宗琦）

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