末年初的房地產(chǎn)市場在寒冬中迎來各種“聲音”：有“誰降價就查處誰”的怪論，有“房價不能再漲了”的忠言；有政府“不托市”的表態(tài)，也有“買房愛國”的奇談。多元的聲音背后，凸現(xiàn)了一幅復(fù)雜的樓市圖景。

　　2009年是“我國進(jìn)入新世紀(jì)以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最困難的一年”，牛年樓市擔(dān)當(dāng)拉動內(nèi)需的重任，它該有怎樣的愿景？如果答案離不開“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險”，那么，靠什么來打破當(dāng)下的樓市低迷？業(yè)內(nèi)專家指出，通過市場手段合理調(diào)整，回到購買力原點，在實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的再平衡中激活市場，而不是繼續(xù)往日的“賭性”，樓市才可能迎來可持續(xù)發(fā)展的健康未來。

　　樓市“聲音”種種

　　近來，在一些地方“兩會”上，樓市低迷成為人們討論的熱點。一些代表坦言，房價不能太高，房價離譜是當(dāng)下樓市遇冷的一個重要原因。比較有代表性的觀點認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實遇到了一些困難，給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和財政收入都造成了一定的負(fù)面影響，但這是市場自身運(yùn)行的結(jié)果。樓市的問題還是要通過行業(yè)自身來解決，政府不能扮演抬高房價的角色。

　　受金融危機(jī)影響，去年下半年以來我國經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)較大幅度回落，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大內(nèi)需，中國政府在東南亞金融危機(jī)十年之后再次明確房地產(chǎn)“重要支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，提出了9000億元保障房建設(shè)規(guī)劃，并相繼出臺了一系列樓市“暖市”政策，包括降低房貸門檻、免稅降稅等，希望刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，進(jìn)而提振內(nèi)需、刺激房地產(chǎn)建設(shè)。

　　與以往不同的是，此次刺激樓市，更強(qiáng)調(diào)了政府的民生保障功能，主要著眼于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房建設(shè)，同時希望開發(fā)商順應(yīng)市場變化，主動降價，與政府一起推動樓市回暖，即“救樓市”而非“救房價”。

　　去年12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中明確指出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行等四部委負(fù)責(zé)人聯(lián)合出席國新辦召開的新聞發(fā)布會，首次肯定開發(fā)商主動降價行為，并表示目前房價仍然高于居民支付能力。

　　但也有一些地方、部門的人士對中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的政策會錯意、表錯情。譬如南京江寧區(qū)房管局原局長周久耕不久前“訓(xùn)誡”開發(fā)商：誰降價就查處誰，輿論嘩然；最近又有中部某市規(guī)劃局局長在當(dāng)?shù)仉娨暸_鏡頭前喊出“買房就是愛國”的口號。

　　上海白領(lǐng)朱秋霞說：“在內(nèi)需不足、經(jīng)濟(jì)下行的時候，老百姓多掏腰包的確有助于拉動內(nèi)需、促進(jìn)增長。但買房的前提是有購買力，以及房價在合理水平。當(dāng)老百姓的購買力達(dá)不到房價水平時，透支購房恰恰抑制了其他消費(fèi)，這時鼓吹‘買房就是愛國’，無疑是一場輕佻的做秀。”

　　樓市再平衡要回到購買力原點

　　自2008年第四季度以來，一系刺激樓市的政策相繼出臺，如個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%、最低首付款比例調(diào)整為20%；首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個人購銷住房印花稅等等，這些本為鼓勵消費(fèi)的政策，被一些利益相關(guān)方理解為“穩(wěn)定房價”、甚至阻止房價回調(diào)之舉。個別開發(fā)商甚至就此鼓吹房價繼續(xù)上漲。

　　對此，萬科的王石在《危機(jī)讓我們回到原點》的博文中的“檢討”頗值得玩味：“實際上我們看到2007年兩個指標(biāo)是有問題的，一個是房地產(chǎn)價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大。還有一個是越來越多資金注入房地產(chǎn)，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個指標(biāo)越來越高，市場一定會發(fā)生變化。從市場的長遠(yuǎn)角度來看，企業(yè)要克服僥幸心理，減少一些賭性�！�

　　其實，眼下借穩(wěn)定樓市之名，動輒將合乎市場規(guī)律的房價回調(diào)等同于“崩盤”橫加指責(zé)的行為，實質(zhì)上還是樓市賭性的某種延續(xù)。殊不知，在政策之外，對房價回調(diào)的最大支撐就是消費(fèi)能力，即樓市購買力。只有當(dāng)房價回調(diào)到主流現(xiàn)實購買力能夠承受的范圍內(nèi)，銷售才會獲得支撐。

　　如何充分釋放常態(tài)的住房消費(fèi)需求？根本一點，在于提高購買力。提高購買力的理論途徑有二，一是增加收入，這在經(jīng)濟(jì)下滑的當(dāng)下，幾無可能；二是適度回調(diào)房價，這是當(dāng)前最切實可行的辦法。與少數(shù)富裕人群投資住房看預(yù)期不同，大量工薪階層消費(fèi)住房是看現(xiàn)實，只要房價回調(diào)到其購買力范圍之內(nèi)，甚或是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會入市。那種所謂“買漲不買跌”的市場心理其實只適合于投資者，而根本不適合消費(fèi)者。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容說，房地產(chǎn)市場信心問題是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消費(fèi)有關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場為消費(fèi)性市場時，那么住房購買者最為看重的問題是支付能力而不是信心。2008年歷次打折(如元宵節(jié)、五一、十一月“國十條”出臺后)帶來的成交放量，無不說明消費(fèi)者買的恰恰就是“跌”——關(guān)鍵是有沒有回調(diào)到位，回到消費(fèi)者的購買力原點上來。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，既然中央經(jīng)濟(jì)工作會議明定，“減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”，那么，現(xiàn)在是回到購買力的原點上來觀照樓市問題的時候了。

　　“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險”

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)表示，政府“不托市”，是指政府不會動用行政手段維持高房價，但并不意味著否認(rèn)房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也不意味著對樓市放任不管。而是意味著，政府希望通過加大保障性住房投資建設(shè)以及促進(jìn)普通商品房消費(fèi)，來拉動內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長。

　　他測算，今后三年內(nèi),全國將新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年投資達(dá)3000億元。這個規(guī)模相當(dāng)于2007年全國房地產(chǎn)實際完成投資額2.5萬億元的12%，全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等許多行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。

　　而對于商品房市場而言，最能打破當(dāng)下僵持局面的，應(yīng)該是“價跌量升”。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，這是全國70個大中城市房價3年多來首次下降。而截至11月末，全國商品房空置面積達(dá)1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比前10個月提高了2.2個百分點。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前政府第一需要的是房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟(jì)增長及其所創(chuàng)造的就業(yè)崗位，其次才是來自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話說，對于政府而言，保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房價更重要。只有以適度調(diào)低價格來換取交易量，房地產(chǎn)投資才能繼續(xù)下去，因為存貨是反作用于投資的，空置存量房越多未來投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運(yùn)轉(zhuǎn)下去的第一要素。如果天價地量，有價無市、銷售凍結(jié)，會倒逼投資下降。最終，政府既不能獲得來自房地產(chǎn)的稅收，連就業(yè)崗位也不能保證。

　　一言以蔽之，以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動內(nèi)需的根本，就是增銷量、拉投資，帶動就業(yè)保大局。從這個角度，才能正確理解中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”，房地產(chǎn)業(yè)也才可能在新的“價-量”再平衡中贏來春天。