電話接通獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠，他表示，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息美元走強(qiáng)，通脹預(yù)期明確，才會(huì)使得中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)回落。

　　加息4個(gè)點(diǎn)是拐點(diǎn)

　　上海證券報(bào)：您認(rèn)為影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的因素是什么？

　　謝國(guó)忠：按照工資和房地產(chǎn)平均價(jià)格算，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)是世界最高。但房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，最終要看美元是否走強(qiáng)和中國(guó)政府的管控措施力度的強(qiáng)弱。

　　從世界范圍來(lái)看，貨幣供應(yīng)量增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于名義GDP的增速。也就是說(shuō)，貨幣增長(zhǎng)被用來(lái)支撐高杠桿率，這在金融部門尤其明顯。當(dāng)然，原因是央行通過(guò)降低利率來(lái)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，有時(shí)甚至是強(qiáng)行增加銀行的流動(dòng)性，以期他們能夠增加貸款，刺激經(jīng)濟(jì)。

　　所以，如果政府在貨幣流動(dòng)性管控上采取不同的措施，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌，出現(xiàn)明顯價(jià)格震蕩。

　　另外，隨著通脹預(yù)期的來(lái)臨，如果美聯(lián)儲(chǔ)開始加息，使得美元走強(qiáng)，也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，將帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫的破裂。

　　為什么這樣說(shuō)，因?yàn)橹袊?guó)的刺激政策將主要通過(guò)其貸款政策間接地實(shí)現(xiàn)。由于在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，中國(guó)的貨幣仍將釘住美元，這就決定了中國(guó)的貨幣政策的結(jié)局，中國(guó)的通脹率和利率很可能會(huì)與美國(guó)相似。

　　上海證券報(bào)：美聯(lián)儲(chǔ)加息會(huì)呈現(xiàn)什么樣態(tài)勢(shì)？

　　謝國(guó)忠：目前，美國(guó)和英國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破裂，因此，不能借由低利率復(fù)蘇，明年它們將提高利率，使其與通脹預(yù)期的速度保持一致。它們的目標(biāo)是盡可能使實(shí)際利率維持在較低水平，以支持那些仍然身陷不良資產(chǎn)的本國(guó)金融機(jī)構(gòu)。它們并不想阻止通貨膨脹，只是要限制其上漲的步伐。低實(shí)際利率能使其經(jīng)濟(jì)降低債務(wù)杠桿。

　　因此，如果美國(guó)明年開始加息，由于在加息初期，幅度不會(huì)很大，畢竟通脹的預(yù)期是逐步趨強(qiáng)的，加息會(huì)呈現(xiàn)小步回暖態(tài)勢(shì)。但一開始加息由于人們感受不深，所以，沒(méi)有太多影響。我預(yù)期明年會(huì)加息2個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)于美國(guó)而言，相對(duì)較低。因此，加息所產(chǎn)生的效應(yīng)不會(huì)太明顯。

　　但如果加息到4個(gè)百分點(diǎn)，效果就不一樣了，給人的感覺(jué)應(yīng)該是通脹明顯來(lái)臨，緊縮政策開始產(chǎn)生效應(yīng)。我預(yù)期這個(gè)時(shí)間應(yīng)該是在2011年，也是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生明顯影響的時(shí)間點(diǎn)，將出現(xiàn)很明顯的回落。

　　城市化促使房?jī)r(jià)走高屬于短線追漲

　　上海證券報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的原動(dòng)力是城市化。正是因?yàn)槌鞘谢�道路的穩(wěn)步推進(jìn)，使得房?jī)r(jià)居高不下。您這樣認(rèn)為嗎？

　　謝國(guó)忠：我認(rèn)為城市化帶來(lái)的是房?jī)r(jià)越來(lái)越高，與此同時(shí)，也提高了城市化發(fā)展的門檻。所以，隨著城市化率不斷提高，人們出于追漲的心理，目前出現(xiàn)了短期房?jī)r(jià)的上漲。

　　但從長(zhǎng)期看，供求總是要尋找一種平衡的。房?jī)r(jià)越高需求越低，在達(dá)到相對(duì)平衡后，銷量就會(huì)出現(xiàn)下降，平衡被打破，房?jī)r(jià)尋求下一個(gè)支撐點(diǎn)。所以，短線的追高出現(xiàn)的是短期的泡沫。

　　上海證券報(bào)：現(xiàn)在買房大軍是新人，為什么，可否持續(xù)？

　　謝國(guó)忠：買房大軍的背后是雙方父母的支持。這從另一個(gè)角度可以說(shuō)明，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)居高，單一購(gòu)買力上不去，超越了人們的承受能力，需要多人的支持。所以，長(zhǎng)期看，是不可持續(xù)的。

　　天下沒(méi)有不散的宴席，所以，短線房?jī)r(jià)高到一定程度是上不去的。

　　政府要明確地產(chǎn)使用價(jià)值和投機(jī)價(jià)值

　　上海證券報(bào)：沒(méi)有流動(dòng)性推動(dòng)，房地產(chǎn)起不來(lái)。政府具有調(diào)控流動(dòng)性松緊的能力，您是這樣看的嗎？

　　謝國(guó)忠：政府政策應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，而不是那些投機(jī)者。

　　貨幣的流動(dòng)性的寬松推動(dòng)了房?jī)r(jià)的走高，政府在其中一定要理清投資者的思路，使其認(rèn)清自身的使用價(jià)值是什么，而不是盲目地跟風(fēng)投機(jī)。

　　另外，各地情況不同，不能一窩蜂地看漲房?jī)r(jià)。如，上海房屋價(jià)格未來(lái)創(chuàng)歷史新高不可能，因?yàn)樯虾５姆康禺a(chǎn)價(jià)格上漲的一部分原因是靠國(guó)外資金來(lái)支撐。一旦外來(lái)資金發(fā)生窘困，誰(shuí)來(lái)拉房?jī)r(jià)？