在今年的政府工作報告中，溫總理曾表示要堅決遏制高房價，并認(rèn)為政府有能力在未來幾年內(nèi)讓房價回歸到一個合理水平上。不過，從目前針對高房價的治理藥方來看，似乎與市場和社會公眾的預(yù)期仍存在著一定的差距。

　　這是因為，目前針對高房價開出的諸多藥方，其實沒有比 “國十一條”增加多少內(nèi)容。在“國十一條”中，試圖通過增加住房供給，改變住房生產(chǎn)結(jié)構(gòu)(以中小套型為主)，鼓勵自住型住房的消費、信貸及稅收政策有所限制等措施，遏制部分城市的高房價。從某種程度上講，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策對遏制部分城市的高房價會有些作用，但要想從根本上遏制國內(nèi)的高房價或擠掉“房地產(chǎn)泡沫”并非易事。

　　事實上，目前出臺的這些房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以成效有限，是因為這些政策假定的前提條件與現(xiàn)實生活相差甚遠(yuǎn)。例如，這一假定影響深遠(yuǎn)，即由于住房市場的供求關(guān)系失衡——住房需求的過大或住房供給的不足，是導(dǎo)致房價過高或房價快速上漲的主因。因而，增加住房供給，就可以遏制高房價。

　　但實際情況是，在中國房地產(chǎn)市場中，由于住房投資需求非常旺盛，加上刺激投資需求的部分房地產(chǎn)政策難以改變，這使得住房投資需求變得無限大，即便住房供給增加再多，我們?nèi)匀粺o力遏制高房價。比如，部分過度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策，導(dǎo)致了2009年住房投資需求的過度增長及房價的快速飆升。

　　因此，試圖通過增加住房供給成功遏制高房價，其前提條件是必須遏制住無限的住房投資需求，同時要鼓勵住房的消費需求，使國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正轉(zhuǎn)變?yōu)橛删用裣�費主導(dǎo)的住房市場。

　　此外，“國十一條”中還有一個假定也值得關(guān)注。該假定認(rèn)為，購買一套住房基本上就是住房消費而不是住房投資。其實，這個假定也不成立。以美國為例，95%以上的居民只購買一套住房，但為什么美國還會發(fā)生金融危機(jī)呢？問題的根源在于，美國居民將購買的那套住房也用作投資了。由此觀之，如果中國居民購買的一套住房也用作投資，我們同樣要采取相應(yīng)的稅收政策予以約束與限制。否則，這將助長投機(jī)炒作。

　　除了部分房地產(chǎn)調(diào)控政策失效外，即便假定中央政府有意愿或有決心遏制高房價，但房地產(chǎn)行業(yè)的既得利益集團(tuán)、地方政府也會制造各種言論暗示房地產(chǎn)市場不用調(diào)整，它們也會采取不同的方式抵制房地產(chǎn)市場的任何調(diào)整。因此，短期內(nèi)我們根本就無法解決中國的高房價問題。

　　在筆者看來，要想遏制國內(nèi)的高房價，關(guān)鍵是我們要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場不再繼續(xù)成為可以利用政府優(yōu)惠政策進(jìn)行炒作的賺錢場所，應(yīng)該回歸房地產(chǎn)市場的消費本性，即由居民消費主導(dǎo)的住房市場。

　　要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場回歸消費本性，首先要通過公共決策來明確中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展宗旨。比如，不再將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，或為土地財政“添磚加瓦”，而是把房地產(chǎn)市場界定為絕大多數(shù)居民有能力購買的安全、舒適的住房市場，或言消費主導(dǎo)的市場。由此，圍繞著這個發(fā)展宗旨，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)政策和制度法律，促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。

　　反之，如果對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展宗旨定位模糊，如不明確界定住房的投資需求與消費需求，不實現(xiàn)嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投資(或把房地產(chǎn)當(dāng)作賺錢工具)與鼓勵居民住房消費并舉，那么不同的部門、不同的既得利益集團(tuán)就會利用房地產(chǎn)發(fā)展政策的模糊性“大牟其利”，甚至還可能將既得利益逐步制度化。

　　因此，從根本上來說，要遏制當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的高房價，國內(nèi)房地產(chǎn)市場有必要真正回歸到其消費的本性。這樣，一直困擾當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的高房價問題就會“迎刃而解”，中國房地產(chǎn)市場也將迎來健康持續(xù)發(fā)展。

　　(易憲容 作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)