上周中行宣布取消首套房7折優(yōu)惠的消息傳出，市場(chǎng)激起千層浪，近日記者走訪滬上多家銀行，發(fā)現(xiàn)首套7折依然在執(zhí)行，但提升貸款利率卻向市場(chǎng)釋放著緊縮銀根、加息等信號(hào)。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)限價(jià)地，新房成交量遭遇腰斬等，對(duì)開發(fā)商的心態(tài)產(chǎn)生了重要影響，目前已經(jīng)有多個(gè)樓盤開始以調(diào)低開盤價(jià)或者優(yōu)惠促銷等方式進(jìn)行調(diào)價(jià)。

　　金融政策

　　房貸緊縮進(jìn)入倒計(jì)時(shí)

　　中國銀行北京總行近日表示將取消7折利率優(yōu)惠，經(jīng)過一周的觀察，中國銀行上海分行依然沒有執(zhí)行8.5折的利率，不僅如此，工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等都紛紛表示目前首套房如果是普通住宅，依然可以有7折的優(yōu)惠，但是這種優(yōu)惠還會(huì)持續(xù)多久，工作人員都表示心里沒底。

　　目前建行的標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格，要求首付滿足4成，可以享受7折利率，而工行、交行、農(nóng)行都表示，普通住宅，首付2成，利率可以享受7折，非普住宅首付3成，利率7-7.5折不等。某位銀行的工作人員透露，目前不僅對(duì)客戶，銀行對(duì)開發(fā)商的貸款都在收緊，“這是銀監(jiān)會(huì)的意思”。一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是嚴(yán)重依賴資金的，銀行的緊箍咒對(duì)個(gè)人貸款最多只是心理作用，如果對(duì)開發(fā)企業(yè)貸款的緊縮，那么給開發(fā)商拿地、開發(fā)都會(huì)造成壓力，屆時(shí)對(duì)市場(chǎng)帶來的影響會(huì)更明顯。

　　市場(chǎng)反應(yīng)

　　降價(jià)引發(fā)“鯰魚效應(yīng)”

　　寶山降價(jià)樓盤已經(jīng)從一個(gè)點(diǎn)向面呈現(xiàn)展開趨勢(shì)，位于顧村的保利葉上海1月中旬推出的公寓房單價(jià)僅1.6-1.8萬，相比12月份2萬元單價(jià)的房源，下跌了近4000元。與此同時(shí)，位于江楊北路的萬業(yè)紫辰，首付如果滿足5成，則可以享受97折的優(yōu)惠。

　　而嘉定江橋新開的幾個(gè)樓盤也呈現(xiàn)了低開的走勢(shì)，比如天際藍(lán)橋，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示嘉定房管(2010)預(yù)字0004號(hào)一批房源參考價(jià)格是2萬元，但其目前其對(duì)外報(bào)價(jià)是1.6萬元，雖然報(bào)價(jià)和網(wǎng)上顯示價(jià)格允許出現(xiàn)浮動(dòng)，但是從天際藍(lán)橋以往開一次漲一次，2009年度漲幅高達(dá)百分百引領(lǐng)江橋樓盤價(jià)格的作風(fēng)來看，其低價(jià)積累客戶后面不難折射出對(duì)市場(chǎng)的一種不確定心理。同區(qū)域的鹽湖新居從去年開始累計(jì)客戶，目前新一批房源的開盤價(jià)為1.5萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于在售的嘉城等房源。

　　金豐易居周華燕表示目前開發(fā)商降價(jià)在業(yè)內(nèi)早已不是新鮮事了，很大程度是基于2010年的非樂觀判斷，希望借著前期的一輪的熱銷慣性，加緊完成銷量。但是這和2008年的促銷不同，目前僅停留在各個(gè)開發(fā)商的戰(zhàn)略以及營銷層面，是否會(huì)出現(xiàn)大面積的降價(jià)還要等到節(jié)后。

　　綠地云峰事業(yè)部沈胤昌也表示，項(xiàng)目的促銷幅度很有限，只是一個(gè)營銷手段而已，目前是個(gè)市場(chǎng)的淡季，因此很難判斷近期成交量的下滑是因?yàn)檎�策還是需求周期的原因，目前市場(chǎng)雙方的觀望態(tài)勢(shì)比較濃厚。

　　數(shù)據(jù)總結(jié)

　　樓市成交遭腰斬

　　不管這些明降暗降是出于怎樣的心理，但是目前市場(chǎng)成交量的持續(xù)下滑是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，1月滬上樓市成交量更是遭遇腰斬。易居中國CRIC系統(tǒng)顯示,上海樓市1月份成交量為68.76萬平方米,環(huán)比下滑52%;平均成交價(jià)格為19545元/平方米,環(huán)比下滑3.2%。二手房更是成為重災(zāi)區(qū)，據(jù)上海中原最新統(tǒng)計(jì)顯示，12月上海中原全市二手房成交套數(shù)較2009年12月份出現(xiàn)60%的下降，成交均價(jià)也是近來幾個(gè)月首次出現(xiàn)下跌，為21652元/平方米，環(huán)比下降1.7%。而1月份的成交數(shù)據(jù)至今沒有一家機(jī)構(gòu)提供，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露是慘不忍睹，很多門店一個(gè)月成交不到3筆。

　　中原地產(chǎn)研究與咨詢部經(jīng)理馬冀表示，目前政策密集出臺(tái)，銀行利率取消釋放著貨幣緊縮的信號(hào)，加上之前一些優(yōu)惠措施的取消，因此市場(chǎng)受到?jīng)_擊在所難免，加上傳統(tǒng)淡季的因素，更是加劇了成交量的萎縮。一手房相比二手房樂觀，主要原因是開發(fā)商資金還比較充裕，如果成交持續(xù)低迷，不排除開發(fā)商還會(huì)有進(jìn)一步的應(yīng)對(duì)措施。

　　市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　大規(guī)模促銷或在節(jié)后

　　市場(chǎng)分析人士指出，現(xiàn)在是交易淡季，供需都在低位徘徊，銀行此時(shí)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，宛如冰天雪地里的一盆冷水，對(duì)于市場(chǎng)的波及力度不會(huì)很大，具體對(duì)樓市的影響也還未顯現(xiàn)。

　　然而，對(duì)于購房者來說，投資性購房應(yīng)該是首當(dāng)其沖，但此次銀行房貸新細(xì)則只是其一。打壓樓市投資投機(jī)，這一點(diǎn)在政府今年相關(guān)調(diào)控政策中已經(jīng)非常明確。審批過程更加嚴(yán)格、首付要求提高、利率優(yōu)惠調(diào)整到8.5折，這都增加了投資性購房的購買門檻和購買成本，并且對(duì)投資型購房者也會(huì)產(chǎn)生心理上的壓力。值得注意的是，新的房貸細(xì)則出臺(tái)更多地會(huì)對(duì)二套房尤其是改善型購房者造成實(shí)際影響，貸款利率優(yōu)惠減少和對(duì)首付比例加高門檻，這都會(huì)增加這部分改善型購房者的購房負(fù)擔(dān)，尤其是在房?jī)r(jià)上漲之后，一部分購房者可能會(huì)無力承擔(dān)而取消或推遲換房計(jì)劃。不過，銀行房貸細(xì)則調(diào)整對(duì)于首次購房者不會(huì)有太多影響。

　　奧林匹克花園銷售經(jīng)理李侃表示，1月份市場(chǎng)成交萎縮和去年同期相比已經(jīng)十分樂觀，目前開發(fā)商主要關(guān)注到目前還是一個(gè)淡季，不會(huì)輕易做出應(yīng)對(duì)。最早等節(jié)后，如果出了市場(chǎng)淡季，而成交依然萎縮，那么就說明這是政策效應(yīng)的體現(xiàn)，屆時(shí)或許開發(fā)商會(huì)做出一部分的讓利。但復(fù)旦大學(xué)教授華偉認(rèn)為，房地產(chǎn)也一頭帶動(dòng)投資，一頭拉動(dòng)消費(fèi)，對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)起到華山一條路的作用，在中國還沒有完全走出全球金融海嘯的情況下，房地產(chǎn)發(fā)展被遏制是不可能的，2010年房地產(chǎn)的生命力還很強(qiáng)，即使出現(xiàn)小幅波動(dòng)，不足以出現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)的大幅度下調(diào)。