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專家提醒長期升值能力不強、更適合自用買家
本期拍賣標的:廣州市天河區(qū)龍口西路221號409房(建筑面積87.6317平方米,參考價:531680元)、410房(建筑面積97.2352平方米,參考價:589964元)。辦公用途、交吉。
拍賣行:廣東盈暉
拍賣時間:6月28日
位于龍口西路的聚龍閣兩套寫字樓單位將于下周一進行拍賣,由于參考價格只有6067.2元/平方米,吸引了大量客戶前去看房。
專家表示這類低端寫字樓物業(yè)的升值潛力有限,投資客介入要謹慎,如果價格較“筍”的話可以買來自用。
6067.2元/平方米筍價拍賣
記者從地鐵三號線崗頂站走約10分鐘到達聚龍閣,該樓盤的裙樓部分共4層,3~4層是寫字樓,拍賣的兩個物業(yè)位于4樓。兩個標的間隔都非常方正,整個物業(yè)為長方形,都被分隔成兩間。但這兩個物業(yè)都沒有窗戶,里間通風采光比較差。
該標的價格雖筍,風險也不小,記者從拍賣行了解到,這兩套寫字樓尚未辦理房產(chǎn)證,過戶過程中的稅費不明。
出租回報率可達10%
“如果按照6067.2元/平方米來算的話價格是很筍的!睗M堂紅地產(chǎn)龍口西聚龍分店的店長趙瑋告訴記者。目前聚龍閣的三樓有一批單位在放售,業(yè)主的放盤價格超過10000元/平方米,龍口西路上相似的寫字樓有賢人閣和中明大廈,但間隔、通風采光都比聚龍閣要好一些,賢人閣的二手價格在10000元/平方米左右,中明大廈可能要達到12000元/平方米左右,因此拍賣標的的參考價格還是明顯低于市場價格。
不過這些寫字樓的成交都比較少,租單則比較多,賢人閣和中明大廈的租金約為60元/平方米/月左右,聚龍閣估計可以租到50元/平方米/月,如果按照參考價計算出租回報率可以接近10%。
租客范圍較窄
不過寫字樓專業(yè)投資人士對這個標的的看法則比較謹慎。興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝表示。這種盤源是典型的“上車容易下車難”,如果以后考慮出手的話接手的買家會比較少。
中原工商鋪市場及研究總監(jiān)劉廣浩在評估這兩個標的時也著重強調(diào)了其升值潛力的問題!斑@樣的寫字樓升值潛力明顯不及那些高檔的寫字樓,因此投資客介入要謹慎。”劉廣浩表示。
朱輝告訴記者,聚龍閣所處的位置位于天河商圈的角落位置,租客一般是一些IT、教育以及快遞公司,租客范圍比較窄,難以持續(xù)加租。此外,這兩個標的沒有窗戶,也制約了租金的提升。朱輝認為類似寫字樓的租金在50元/平方米/月左右,“但對于自用客戶來說還不如花8000元/平方米來購買”。
稅費不確定性大
該標的由于單價筍,總價低,吸引了很多顧客前來看房。但該標的的風險也非常大,顧客們的問題主要集中在兩個方面,一是能否辦理房產(chǎn)證,二是過戶過程中要多少稅費。記者從拍賣公司了解到,開發(fā)商已進行了大確權,朱輝表示,理論上來說,進行了大確權的標的自行辦理房產(chǎn)證的把握比較大。
該標目前的業(yè)主是開發(fā)商,拍下后無論算一手交易還是二手交易,稅費計算都會非常復雜。滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示,如果算一手交易的話會涉及到開發(fā)商的增值稅問題,普通買家很難了解;如算二手交易的話,會涉及3%的契稅、5.63%的營業(yè)稅,此外還可能有土地增值稅,因此買家一定要將稅費情況了解清楚之后再競投。 (記者陳芳、林琳)
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