——專訪S深物業(yè)董秘范維平

　　昨日，S深物業(yè)A以14.52元漲停收盤，在“S族”股票中顯得格外醒目。昨天也是S深物業(yè)股改股東大會之前最后一個交易日，今日S深物業(yè)開始停牌，董事會開始征集投票。21日將召開股東大會，現(xiàn)場表決此前已公布的股改方案。

　　日前，S深物業(yè)以三季度單季6倍、累計13倍的業(yè)績增長率，拉開了滬深兩市三季報披露的大幕，地產收入為其主要盈利來源。同時，S深物業(yè)提出了中期分配預案，計劃以每10股送1股并派現(xiàn)0.112元(含稅)回饋股東。

　　不過，入秋后，深圳房產市場交易量環(huán)比減少現(xiàn)象依舊持續(xù)，分析人士甚至認為深圳樓市或再次步入調整期。作為當?shù)胤科螅琒深物業(yè)未來的業(yè)績成長是否會受此方面影響呢？10月13日，《證券日報》記者就此采訪了公司董秘范維平先生。

　　銷售回款成還貸主要來源

　　《證券日報》：截至三季度，公司短期借款以及籌資現(xiàn)金流都有所減少，還貸能力增強，還貸資金主要來源于哪些方面？

　　范維平：公司本年度的在售項目有兩個，銷售情況良好，回籠了部分資金；再加上大股東深投控的資金支持，公司歸還了大部分歷史遺留貸款，公司的銀行信用有較大改善。

　　《證券日報》：06、07年公司連續(xù)兩年虧損，并被ST，公司在06年公開透露資金短缺之困。隨著08年和09年前三季度業(yè)績的好轉，目前資金方面的壓力還存在嗎？

　　范維平：從公司現(xiàn)有的土地儲備項目而言，公司的現(xiàn)有資金能力基本滿足開發(fā)需要。但作為房地產開發(fā)企業(yè)，從戰(zhàn)略發(fā)展的角度而言，資金永遠是相對短缺的。因此，我們希望得到各位流通股東的支持，如果股改順利通過，公司可以得到大股東深投控進一步的資金支持。隨著公司基本面的不斷改善，公司的融資能力也會有所提高，在這種情況下再加上大股東深投控的資金支持，公司的發(fā)展前景會更好。

　　負債率仍相對偏高　但償債風險不大

　　《證券日報》：目前公司資產負債率在70%左右，您認為這個水平合理嗎？未來是否還會進一步降低？

　　范維平：目前公司資產負債率相對偏高，但償債風險不大。未來隨著經(jīng)營業(yè)績的不斷改善，資產負債率將會逐步降低并趨向合理水平。

　　《證券日報》：從06、07年到08、09年中期，房地產銷售收入占比步步提升，隨著該部分業(yè)務收入能力的增強，未來房產收入占比是否會繼續(xù)提高？

　　范維平：公司的主業(yè)為房地產。隨著該部分業(yè)務的不斷擴大，未來房產收入占比將會繼續(xù)提高，其他行業(yè)的收入占比相對會減少。

　　新華城項目將成2010年主要收入來源

　　《證券日報》：御花園項目年內結轉率達到97%，下一年即2010年，將有哪些項目進入收入結轉期？

　　范維平：預計2010年新華城項目可進行結轉。新華城預計將于2010年6月全部竣工，截至三季度末，該項目預收款已經(jīng)達到44700萬元，是下年主要結轉項目。

　　《證券日報》：新華城項目下年結轉率將達到多少？

　　范維平：新華城項目預售情況良好，該項目的銷售收入將會成為公司2010年的重要收入來源，而下年結轉率要根據(jù)銷售回款情況加以確定。

　　購買+資產注入增加土地儲備

　　《證券日報》：公司目前儲備地塊規(guī)模怎樣，未來會通過哪些方式增加土地儲備？

　　范維平：總體來說，公司現(xiàn)有土地貯備相對偏少，未來公司將通過市場購買土地和股改通過后由大股東資產置換注入來增加土地貯備。

　　《證券日報》：今年4月份以來，深圳樓市在均價不斷提高的同時，成交量開始出現(xiàn)環(huán)比下降，因此有分析人士擔憂未來深圳房產交易市場可能會進入拐點，作為深圳房產公司，您認為公司未來業(yè)績成長會受到此方面因素影響嗎？

　　范維平：公司對房地產市場持謹慎樂觀態(tài)度。目前，公司的土地資源主要集中在深圳地區(qū)，公司對未來幾年的發(fā)展也做了妥善安排。我們將根據(jù)市場變化，捕捉市場機會，抓住發(fā)展機遇，同時也將做好市場風險防范工作。

　　同時，若股改能順利過關，資產注入、資金支持等大股東承諾到位，將使公司的核心競爭力大幅度提高，我相信宏觀經(jīng)濟形勢的變化，對公司未來幾年的發(fā)展不會造成重大影響。

　　《證券日報》：大股東土地資產注入何時能夠啟動？

　　范維平：按大股東股改承諾，不少于5個億的資產置換將于股改通過后一年內啟動，時間要求比較嚴格。我想本次股改通過后，大股東一定會兌現(xiàn)承諾，資產置換將很快啟動。