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　　國慶節(jié)后，地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)突出，尤其是進入本周一更是加速拉升。作為地產(chǎn)龍頭之一，保利地產(chǎn)(600048)的走勢亦不例外，近期出現(xiàn)大幅上漲的行情。日前，保利地產(chǎn)發(fā)布了今年前9月的銷售數(shù)據(jù)，簽約面積、簽約金額均同比暴增逾160%。進入第四季度，保利地產(chǎn)能否繼續(xù)保持高歌猛進的勢頭？

　　前三季已超去年全年

　　國內(nèi)房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2009年以來的迅速回暖后，8月、9月已連續(xù)呈現(xiàn)成交量萎縮態(tài)勢，即使如此，保利地產(chǎn)仍然取得了持續(xù)增長的銷售業(yè)績，高增長的銷售業(yè)績在行業(yè)中遙遙領(lǐng)先，9月份公司銷售均價8334元/平方米，環(huán)比依舊微漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)9月份實現(xiàn)簽約面積52.99萬平方米，實現(xiàn)簽約金額44.16億元。2009年1-9月公司累計簽約面積392.24萬平方米，同比增長163.16%；實現(xiàn)簽約金額323.35億元，同比增長165.20%。

　　從銷售業(yè)績來看，公司前三季度的簽約金額已經(jīng)遠遠超過2008年全年的銷售金額205.11億元，前三季簽約面積也遠超2008年全年的銷售面積258.49萬平方米。

　　拿地步伐更加激進

　　與此同時，保利地產(chǎn)的擴張拿地步伐更加激進，9月份再斥99.25億元，一口氣拿下9幅地塊，均位于重慶、杭州、南京、青島等經(jīng)濟較為發(fā)達的二線城市，為公司后續(xù)的業(yè)績發(fā)展儲備基礎(chǔ)；目前，隨著公司旗下項目的陸續(xù)結(jié)算，公司的高成長性依然值得期待。

　　中銀國際研究員田世欣指出，保利地產(chǎn)三季度保持了上半年的銷售佳績，為明年的業(yè)績增長打下了良好的基礎(chǔ)，目前，公司預(yù)售項目對其2009-2010年的盈利預(yù)測鎖定率已經(jīng)達到100%和15%。和今年的持續(xù)旺盛的銷售回款相配套，保利地產(chǎn)的拿地策略十分積極，據(jù)田世欣測算，公司目前可結(jié)算資源已經(jīng)達到2900多萬平方米建筑面積。

　　長城證券研究員萬知、劉昆、黃清林表示，保利地產(chǎn)在拿地到開發(fā)銷售整個流程中，擁有無可比擬的核心競爭優(yōu)勢。而這種優(yōu)勢使得保利地產(chǎn)成為擁有中小板公司成長速度的藍籌，一個明顯的指標(biāo)則是公司銷售額3年間有望翻7倍，并且核心競爭力還在一步步增強。從盤面上看，此輪調(diào)整中，保利地產(chǎn)走勢相當(dāng)強勁，是“招保萬金”中跌得最少、反彈最快的地產(chǎn)藍籌。預(yù)計保利地產(chǎn)2009年、2010年每股收益分別為0.92元、1.40元，估值仍然偏低。

　　業(yè)績增長態(tài)勢明確

　　在保利地產(chǎn)發(fā)布前三季度銷售數(shù)據(jù)之后，券商研究員均認(rèn)為公司今年四季度仍有不俗表現(xiàn)，未來業(yè)績增長態(tài)勢明確。

　　國泰君安研究員孫建平、李署認(rèn)為，保利地產(chǎn)項目儲備增至2502萬平方米，權(quán)益儲備2179萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中北京、上海和廣州三個一線城市占25%。二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%。二線城市具有房價上漲趨勢更確定、剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險小等優(yōu)勢。由于銷售超預(yù)期及房價上漲，略微上調(diào)2009-2011年每股收益預(yù)測，預(yù)計分別為0.85元、1.26元、1.72元，RNAV21.05元。考慮公司央企和行業(yè)龍頭地位，業(yè)績增長明確，市場份額上升，給予公司2010年25倍PE，35%RNAV溢價，目標(biāo)價為30元，維持“增持”評級。

　　國金證券研究員曹旭特強調(diào)保利地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項目對業(yè)績彈性的影響，因為公司在廣州有137萬平方米商業(yè)項目，這部分物業(yè)租、售策略選擇的轉(zhuǎn)換，可以作為公司業(yè)績調(diào)整的蓄水池。預(yù)收款保證了公司業(yè)績的底限，商業(yè)地產(chǎn)銷售策略的變換給公司提供較強業(yè)績彈性。他指出，公司自2006年以來新增項目的平均樓面地價為1810元/平方米，2006-2008年整體銷售均價為7750元，只要房價不出現(xiàn)明顯回調(diào)，未來三年公司毛利率都可維持在35%-40%的水平。預(yù)計公司2009-2011年每股收益分別為0.94元、1.38元、1.85元。公司未來業(yè)績既能保證一定安全底限，又存在一定彈性，給予其2010年22倍市盈率比較合理，目標(biāo)價為30.30元，建議“買入”。

　　中投證券研究員李少明、萬麗今年以來一直看多保利地產(chǎn)。他們認(rèn)為，保利地產(chǎn)9月新增項目9個，土地成本較合理，今年新增項目585萬平方米，新增資源卓有成效。公司9月新增9個地塊，分別位于青島、長春、南京、上海、杭州、重慶(3個項目)和佛山。9月新增項目權(quán)益面積為210萬平方米，占1-9月新獲取項目權(quán)益建面的36%，成交總價99.25億元，平均樓面地價4726元/平米，1-9月公司累計新增項目20個，總建筑面積為600萬平米，權(quán)益建面585萬平米，成交總價為243億元，平均樓面地價3644元/平米。預(yù)計公司四季度新推盤金額將超百億元，10月和四季度銷售將有良好表現(xiàn)。預(yù)計公司2009、2010年每股收益為1.04元、1.50元，維持“強烈推薦”的評級，6-12個月目標(biāo)價為35元。 (曙光)