對(duì)話深圳市房地產(chǎn)研究中心專家王鋒

　　深圳市是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)調(diào)整最早、調(diào)整幅度最大的一線城市。早在2007年10月，深圳市住房均價(jià)在達(dá)到最高點(diǎn)17350.26元后就逐步回落，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從2008年6月份才開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整的。

　　但到了2009年上半年，全國(guó)房市一片火熱，深圳也不例外。全國(guó)住成交價(jià)格不斷上揚(yáng)，成交量也不斷放大。而與其相伴隨的是，北京、上海新“地王”也開(kāi)始不斷的誕生，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)股票也開(kāi)始了新的價(jià)值重估。

　　而投資者也在疑惑，率先調(diào)整的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在又如何了？

　　2009年7月9日，《證券日?qǐng)?bào)》記者專訪了深圳市房地產(chǎn)研究中心的專家王鋒，試圖給投資者一些解答。

　　深圳上半年房市交易量增長(zhǎng)200%

　　《證券日?qǐng)?bào)》：您能簡(jiǎn)要介紹下深圳今年上半年房市的成交情況嗎？

　　王鋒：上半年深圳商品房的銷售住宅約385萬(wàn)平方米，同比去年增加了150%，基本上半年的交易水平就相當(dāng)于2008年全年的水平。價(jià)格從去年底以來(lái)，應(yīng)該說(shuō)是逐步的上升，去年底12月的價(jià)格水平是10979元，今年第一季度因?yàn)橛羞^(guò)節(jié)等因素本身價(jià)格水平還比較低，但是第二季度從4、5、6月價(jià)格水平就逐步的回升，到6月份價(jià)格水平就已經(jīng)過(guò)14200元左右，就是說(shuō)目前的價(jià)格水平相對(duì)于去年12月的最低價(jià)應(yīng)該說(shuō)差不多漲了30%。

　　另外二手房的交易增長(zhǎng)量也很快，銷售量上半年高達(dá)489萬(wàn)平方米，而去年全年才350萬(wàn)平米，這就是說(shuō)上半年的交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年全年的水平了。

　　從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖應(yīng)該說(shuō)在全國(guó)是比較明顯的，也是非常有特點(diǎn)的。交易量基本上都是出現(xiàn)了150%、200%這種較大幅度的增長(zhǎng)，市場(chǎng)的這種交易是非�；钴S的。同時(shí)，價(jià)格在交易活躍的帶動(dòng)下逐步在有所回升，這是市場(chǎng)的一個(gè)總體情況。

　　深圳6月份二手房交易量達(dá)歷年來(lái)最高水平

　　《證券日?qǐng)?bào)》：聽(tīng)銀行信貸人士講，深圳6月份一手房、二手房銷售比4月、5月份情況要差些？

　　王鋒：是一手房情況差些，二手房不差。一手房按市場(chǎng)規(guī)律顯現(xiàn)的比較明顯些，一旦價(jià)格漲了，一手房的交易量一般都是有所回落。深圳4月份一手房交易量最高，是79萬(wàn)平方米，然后5月份是75萬(wàn)平方米，6月份變成71萬(wàn)平米，而這三個(gè)月的價(jià)格是逐步上升的。這種現(xiàn)象本身也表明了市場(chǎng)的規(guī)律，就是價(jià)格上漲了就相應(yīng)地抑制消費(fèi)者進(jìn)一步的入市，有些價(jià)格比較高的自住消費(fèi)，普通居民就發(fā)現(xiàn)差距比以前大了，在這種情況下銷售量就自然有所回落，這也是符合市場(chǎng)規(guī)律的事情。

　　二手房跟一手房還不太一樣，二手房的交易量實(shí)際上在6月份是歷年來(lái)最高的，高達(dá)114萬(wàn)平方米，比4月份109萬(wàn)、和5月份的97萬(wàn)平米都高出一些。這主要是二手房市場(chǎng)本身價(jià)位要比一手房低一些。那么相應(yīng)來(lái)說(shuō)，對(duì)于一些低收入者，在一手房?jī)r(jià)格高漲時(shí)可能就進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這是一個(gè)方面。另一方面，二手房市場(chǎng)本身也是投資購(gòu)房一個(gè)比較集中的細(xì)分市場(chǎng)，因?yàn)樾路渴袌?chǎng)要做短期投資是很難的，從預(yù)售到拿到房貸至少1年時(shí)間嘛，一般做的都是相對(duì)長(zhǎng)期一點(diǎn)的投資，而二手房一般容易做成短期投資，所以說(shuō)，有時(shí)交易量高漲也代表這個(gè)市場(chǎng)短期投資可能有所增長(zhǎng)。

　　樂(lè)觀看待下半年深圳房市

　　《證券日?qǐng)?bào)》：下半年深圳房市您怎么看？

　　王鋒：下半年的市場(chǎng)形勢(shì)總體來(lái)看，我們上半年銷售速度比較快，同時(shí)供應(yīng)的情況還不是很樂(lè)觀。尤其是我們房地產(chǎn)投資在一季度下降了20%，4月、5月下降幅度收窄了，表明市場(chǎng)隨著銷售的旺盛，開(kāi)發(fā)商的投入開(kāi)始增加，但下降幅度仍有9%左右。

　　這樣的話，供應(yīng)與高漲的需求相比，供應(yīng)的速度比較慢，我們1-6月的銷售面積幾乎是批準(zhǔn)預(yù)售面積的2倍，就是批準(zhǔn)預(yù)售面積跟不上有這樣一個(gè)問(wèn)題�，F(xiàn)在的話，我們市場(chǎng)的存貨還可以，市場(chǎng)上大概還有300萬(wàn)平米的存貨，還能持續(xù)4、5個(gè)月，所以關(guān)鍵的問(wèn)題是看下半年供應(yīng)的增長(zhǎng)情況，因?yàn)榘凑漳壳斑@個(gè)勢(shì)頭，1年新房的銷售量差不多有一個(gè)7、8百萬(wàn)平方米左右吧。

　　目前已經(jīng)銷售了4百萬(wàn)平米，加上3百萬(wàn)的存貨差不多能夠滿足7百萬(wàn)，今年的需求應(yīng)該說(shuō)是足夠了，因?yàn)橄掳肽赀�不斷有一些新開(kāi)工項(xiàng)目。應(yīng)該說(shuō)今年的情況還是可以的，基本上供應(yīng)還能夠滿足，但是到明年就需要我們下半年需要增加更多的供應(yīng)來(lái)保證明年的市場(chǎng)能夠達(dá)到供需的平衡。

　　所以說(shuō)，總體看，最近一段時(shí)間，價(jià)格上漲它本身也體現(xiàn)了需求在國(guó)家刺激購(gòu)房消費(fèi)優(yōu)惠政策等作用下，使市場(chǎng)開(kāi)始回暖。

　　但是，在深圳市這么一個(gè)特殊的城市，跟全國(guó)相比，它的土地資源是一個(gè)非常緊張的城市，后續(xù)城市建設(shè)的土地資源應(yīng)該說(shuō)是相對(duì)不足。

　　今年下半年我們現(xiàn)存供應(yīng)量的情況來(lái)說(shuō)基本不成問(wèn)題。

　　中國(guó)城市化進(jìn)程決定房市價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上漲

　　《證券日?qǐng)?bào)》：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一種觀點(diǎn)稱，深圳、上海、北京是全國(guó)一線城市，深圳對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性是最強(qiáng)的，二、三季度是房地產(chǎn)比較熱的季節(jié)，如果今年第四季度房市調(diào)頭向下，則房市現(xiàn)在只是反彈，如果上去了，則房市就會(huì)V型反轉(zhuǎn)。

　　王鋒：實(shí)際上，中國(guó)的房地產(chǎn)市都談不上V型反轉(zhuǎn)，或者是什么樣的。從07年宏觀調(diào)控起到作用，然后08年開(kāi)始進(jìn)行的1年調(diào)整以后，那么可能很多的一些業(yè)內(nèi)人士包括專家預(yù)測(cè)了多種模型或模式：市場(chǎng)拐點(diǎn)到了，現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)入下行渠道了，可能是L型，V型，W型等多種說(shuō)法，我個(gè)人認(rèn)為這些說(shuō)法都是缺乏一些理論和實(shí)踐的支撐的。

　　為什么這么講呢？因?yàn)閷?shí)際上，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的看法要跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展要結(jié)合起來(lái)，要跟中國(guó)城市化進(jìn)程總體的發(fā)展要結(jié)合起來(lái)，不能單純這么講。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，中國(guó)大城市城市化進(jìn)程不斷的加快，實(shí)際上有點(diǎn)類似于歐美包括日本在戰(zhàn)后60年代左右那段時(shí)間經(jīng)濟(jì)起飛和城市化的快速進(jìn)程，在這個(gè)過(guò)程中實(shí)際上經(jīng)濟(jì)可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)10-20年的快速增長(zhǎng)。

　　調(diào)整只是一個(gè)短期現(xiàn)象，有的城市干脆就沒(méi)調(diào)整，稍微停了停就繼續(xù)增長(zhǎng)了。只有像北京、上海、深圳市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，人口密度比較高，收入比較高，又是一個(gè)國(guó)際化的城市，或者是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心這樣的城市，那么它可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格比較大的波動(dòng)，很多城市房?jī)r(jià)實(shí)際上還是臺(tái)階式的上漲過(guò)程。