2009年的樓市確實(shí)給人“坐過山車”般的眩暈感：從一季度觸底反彈，到5月地王頻現(xiàn)，直至7月房?jī)r(jià)暴漲。這一輪突然逆轉(zhuǎn)的行情，令很多業(yè)內(nèi)人士亦始料未及。媒體稱，部分樓盤提價(jià)之高，早已超過2007年的瘋狂。

　　北京房?jī)r(jià)到底有沒有泡沫？房?jī)r(jià)還有沒有回落的空間？本報(bào)選取金磚四國四個(gè)最大城市進(jìn)行房?jī)r(jià)對(duì)比。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，莫斯科、孟買以每平方米11.3萬和7.6萬元人民幣穩(wěn)進(jìn)全球十強(qiáng)，而北京與圣保羅房?jī)r(jià)位居中游，均在1.5萬元以內(nèi)。

　　四城對(duì)比

　　圣保羅

　　所屬國家：巴西 人口：1830萬每平方米 房?jī)r(jià)：1891美元 (約合人民幣1.3萬元)2008年年人均收入：人民幣3.47萬元(雙收入家庭：6.9萬元)

　　全球排名89人均收入比北京多

　　今年初，在線房地產(chǎn)調(diào)查公司“環(huán)球房地產(chǎn)指南”對(duì)世界112個(gè)城市的房?jī)r(jià)調(diào)查顯示，圣保羅的房?jī)r(jià)全球排第89名，與北京接近，但對(duì)比年人均收入，圣保羅卻是北京的一倍多。

　　據(jù)巴西媒體報(bào)道，巴西的低收入者住房分配方式分兩種，對(duì)于最低收入家庭，政府免費(fèi)提供住房，并且免收租金等所有費(fèi)用；對(duì)于低收入家庭則要按月支付低租金，并可在支付滿17年后擁有該房產(chǎn)。

　　北京

　　所屬國家：中國 人口：1695萬每平方米 房?jī)r(jià)：2617美元(約合人民幣1.5萬元)2008年年人均收入：人民幣2.47萬元(雙收入家庭：4.9萬元)

　　全球排名77 房?jī)r(jià)僅為孟買1/4

　　同樣，在“環(huán)球房地產(chǎn)指南”的房?jī)r(jià)調(diào)查中，北京房?jī)r(jià)為每平方米2617美元，全球排名第77。這個(gè)價(jià)位僅為孟買的1/4。《金融時(shí)報(bào)》日前撰文稱，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)將先于整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，借此帶動(dòng)上下游經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國房產(chǎn)的復(fù)蘇必將對(duì)GDP產(chǎn)生巨大貢獻(xiàn)。

　　至于2010年是否會(huì)出現(xiàn)通脹，貨幣政策是否緊縮，政府面對(duì)高房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)與民生間作何種選擇，所有這一切都難以估計(jì)，因此房?jī)r(jià)在2010年充滿變數(shù)。

　　孟買

　　所屬國家：印度人口：1830萬每平方米房?jī)r(jià)：11132美元 (約合人民幣7.6萬元)2008年年人均收入：人民幣0.67萬元(雙收入家庭：1.3萬元)

　　全球排老九人均GDP難買一平方米

　　在2008年全球最貴的房?jī)r(jià)榜上，孟買位居第九，平均房?jī)r(jià)達(dá)每平方米11132美元。孟買高昂的房?jī)r(jià)在剛剛獲得8項(xiàng)奧斯卡獎(jiǎng)的《貧民窟的百萬富翁》中有所體現(xiàn)�！懊腺I的房子是發(fā)展中國家中最貴的！”全球房地產(chǎn)向?qū)ЬW(wǎng)站經(jīng)濟(jì)分析師 Prince　Christian　Cruz說，印度2008年人均GDP只有一千美元左右，還不夠買一平方米的房子。印度，尤其是孟買的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了印度GDP的負(fù)荷。

　　莫斯科

　　所屬國家：俄羅斯人口：860萬每平方米房?jī)r(jià)：16521美元(約合人民幣11.3萬元)2008年年人均收入：人民幣14.46萬元 (雙收入家庭：29.9萬元)

　　全球排老二預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還得降

　　“環(huán)球房地產(chǎn)指南”評(píng)出的2008年全球最貴的房?jī)r(jià)中，莫斯科以每平方米16521美元的高昂房?jī)r(jià)全球排名第二。

　　據(jù)全球房地產(chǎn)向?qū)ЬW(wǎng)站評(píng)價(jià)稱，鑒于大多數(shù)的西歐國家和其他發(fā)展中國家房?jī)r(jià)都普遍下降，莫斯科的“高價(jià)房”引起了民眾不滿，從去年四季度開始，房?jī)r(jià)開始下滑。

　　俄媒稱，俄羅斯在2009年房?jī)r(jià)還將會(huì)進(jìn)一步下滑。房?jī)r(jià)降幅可能達(dá)到20%-35%。

　　結(jié)果分析

　　四城房市都有泡沫

　　盡管北京、圣保羅與莫斯科、孟買房?jī)r(jià)拉開相當(dāng)大的一段距離，中國社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐逢賢和對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)研究院副教授藍(lán)慶新仍一致認(rèn)為，這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)都過高了，房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在泡沫。

　　徐逢賢說，莫斯科一度發(fā)展較慢，官方希望借房地產(chǎn)市場(chǎng)改變莫斯科的整體經(jīng)濟(jì)狀況，于是采取了靠抬高房?jī)r(jià)發(fā)展城市的做法。另外，俄羅斯是世界第一采油大國，房?jī)r(jià)與油價(jià)走勢(shì)也不無關(guān)系。

　　至于孟買，徐逢賢認(rèn)為可能是由于印度剛剛進(jìn)行對(duì)外開放，作為大城市具有良好的投資環(huán)境，致使房?jī)r(jià)暴漲，但這兩個(gè)城市的高房?jī)r(jià)都是短期性的。

　　針對(duì)北京市的房?jī)r(jià)，藍(lán)慶新說，現(xiàn)在北京市商品房租售比例失調(diào)，可見房?jī)r(jià)被扭曲。徐逢賢也表示，房?jī)r(jià)一般由地價(jià)(約占15%到20%)、房屋的建筑材料(約占70%)和勞動(dòng)力價(jià)值(約占15%)組成。

　　而合理的地價(jià)應(yīng)為每畝1.5萬至2萬元，也就是每平方米約200至300元，但現(xiàn)在的地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)價(jià)格，所以說出現(xiàn)了泡沫，繼而房?jī)r(jià)也就存在泡沫。

　　人口多是房?jī)r(jià)上漲的誘因

　　“金磚四國”之父吉姆·奧尼爾告訴本報(bào)記者，從這些數(shù)據(jù)上看還不能知道北京和其他城市的房?jī)r(jià)存在多少泡沫，但如果說北京房市有泡沫，莫斯科和孟買就絕對(duì)有泡沫了。

　　奧尼爾認(rèn)為，“盡管中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在近一年來異常火爆，但我想說的是，孟買的房?jī)r(jià)比北京貴三倍以上，然而北京的人均GDP更高，因此相較來看，北京市的房子簡(jiǎn)直像是一個(gè)‘特價(jià)商品’�！�

　　他認(rèn)為，人口多是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要因素。這4個(gè)城市都是人口密集大都市，如果人口不分流，那么房?jī)r(jià)很難大幅下滑。

　　小鏈接

　　環(huán)球房地產(chǎn)指南：是一個(gè)國際著名專業(yè)在線房地產(chǎn)調(diào)查公司，為全球上百個(gè)城市居民提供新房?jī)r(jià)、二手房?jī)r(jià)、房屋租金、房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)與信息。

　　該公司在今年初對(duì)世界112個(gè)城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)查。最后評(píng)出2008年全球最高的房?jī)r(jià)。其中歐洲小國摩納哥蒙特卡洛的房?jī)r(jià)達(dá)到4.7萬美元每平方米，排名第一。

　　深入解讀

　　泡沫是咋出來的？

　　北京房市泡沫產(chǎn)生的原因是什么？藍(lán)慶新認(rèn)為，房?jī)r(jià)升高是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的表現(xiàn)之一，中國四萬億元經(jīng)濟(jì)刺激政策效果顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇導(dǎo)致銀行貸款新增，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

　　此外，徐逢賢也列出了三點(diǎn)原因，他說，以前職工的房子都是單位安排的，如今年輕人買房必須靠自己的工資或父母支持，而這些人占人口總數(shù)的40%以上，大量的需求推高了房?jī)r(jià)。

　　其次，徐逢賢認(rèn)為，由于發(fā)生了世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國政府為了維持保八的目標(biāo)，作為投資領(lǐng)域之一的房地產(chǎn)因信貸資金流入而使房?jī)r(jià)抬高。

　　最后一個(gè)原因是，大部分房地產(chǎn)商都有一定背景，這些人將房?jī)r(jià)抬高了。

　　房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

　　那么，這些泡沫會(huì)在什么時(shí)候破裂？房?jī)r(jià)在今后還會(huì)走高嗎？?jī)晌粚＜揖�表示，房�(jī)r(jià)在近期內(nèi)還有走高可能，因?yàn)橹袊�房地產(chǎn)泡沫在短期內(nèi)不會(huì)破裂。

　　徐逢賢說，泡沫最終還是會(huì)破裂的，房子是一種必需品，太多的人買不起，價(jià)格必然下調(diào)。地價(jià)出現(xiàn)的泡沫也必然要破裂。

　　此外，徐逢賢指出，宏觀調(diào)控力度還亟待加強(qiáng)。首先必須嚴(yán)格控制土地價(jià)格的上漲，北京市土地的價(jià)格已經(jīng)近500萬元每畝，這是非常不合理的，現(xiàn)在各個(gè)地區(qū)都在做城市經(jīng)營(yíng)，即買賣城區(qū)和郊區(qū)的土地，這樣對(duì)控制房?jī)r(jià)很不利。

　　其次，對(duì)于建筑面積等方面必須有政府部門嚴(yán)格審批，才能從源頭上減少空置房的存在。因此必須強(qiáng)制擴(kuò)大廉租房數(shù)量，這樣整體房?jī)r(jià)也會(huì)較現(xiàn)在合理得多。

　　房?jī)r(jià)多少才合理？

　　徐逢賢說，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，一個(gè)雙收入家庭1年的收入應(yīng)能購買10至15平方米的房屋才比較合理�！熬唧w考慮到地理位置，我認(rèn)為京三環(huán)內(nèi)的居民樓房?jī)r(jià)應(yīng)在1萬到1.8萬元每平方米左右，五環(huán)以外應(yīng)為三千五至三千八每平方米，因此倘若超過四千，房?jī)r(jià)就必定是存在泡沫了�！毙旆曩t說。

　　藍(lán)慶新認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是10平方米房屋價(jià)格與一個(gè)家庭一年的收入相當(dāng)。以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看(見下表)，孟買10平方米房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)丶彝ツ晔杖氩罹嘧畲�，為�?0倍，北京以超出3倍位列第三，北京房?jī)r(jià)過高由此可見。

　　四城房?jī)r(jià)與家庭收入差距對(duì)比

　　莫斯科113萬/29.9萬=3.8倍 孟買 76萬/1.3萬=58.5倍 北京 15萬/4.9萬=3.1倍 圣保羅 13萬/6.9萬=1.9倍