繼今年7月份二套房貸政策及業(yè)務收緊以來，深圳房地產(chǎn)市場的住宅成交量出現(xiàn)明顯持續(xù)下滑。8月份，深圳二手住宅成交面積約為85.59萬平方米，環(huán)比7月份下滑15.25%；根據(jù)深圳中原實際成交數(shù)據(jù)，8月份全市均價水平達到17118元／平方米，較上個月出現(xiàn)1.97%的攀升。自7月初開始，二手住宅的成交量出現(xiàn)“拐點”，成交面積和套數(shù)開始回落，而與之形成鮮明對比的是從今年2月份至今仍不斷高企的交易均價，不僅在6月份突破了2007年來的峰值，更是在7、8兩個月內(nèi)不斷刷新價格紀錄，整個市場量價關系日漸背離，成交速度普遍放緩。

　　量價成交背離 觀望氛圍濃厚

　　從二手房價的成交均價來看，成交結構的變化是價格持續(xù)上揚的直接原因。目前豪宅市場已經(jīng)充當了七八月份房地產(chǎn)交易“傳統(tǒng)淡季”的主角，大戶型、坐擁稀缺景觀或優(yōu)越地理位置的豪宅備受置業(yè)者青睞，成交主力的轉移拉升了整體的均價。究其背后的原因，近期房價的上漲離不開宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，為了鞏固經(jīng)濟復蘇的成果和維持市場的穩(wěn)定，央行已明確表示將繼續(xù)實施積極的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策；另一方面，房地產(chǎn)作為一種具有投資價值的不動產(chǎn)，其價格下降的彈性要遠遠小于價格上漲的彈性，尤其對于實力較強的業(yè)主而言，寧愿選擇有價無市的長期持有也不愿意實現(xiàn)降價銷售。

　　從二手住宅市場的成交量來看，已有相當一部分的自住型買家在8月份被過高的房價攔住了入市的腳步，而二套房貸的收緊以及物業(yè)稅的醞釀，也使得一部分投資型的買家重新審視后市。在價格因素、政策因素以及心理因素的共同作用下，有效需求備受積壓，隨著二手房量價關系的進一步背離，市場上觀望氣氛日漸濃厚，后市走勢漸入微妙，買賣雙方的博弈將影響市場量價關系的發(fā)展。

　　高端成交趨旺 普通住宅轉淡

　　8月全市成交量呈現(xiàn)普跌局面，各區(qū)的成交量環(huán)比變化均出現(xiàn)兩成左右的減少。其中，龍崗區(qū)的成交量領跌全市，為27.25%。由于龍崗區(qū)在高端市場缺乏優(yōu)勢，成交量下滑幅度最為明顯，受當前市場成交結構變化的影響最大。由于鹽田區(qū)在6、7月份已經(jīng)經(jīng)歷了一次明顯的量價回落，六區(qū)中僅有鹽田區(qū)的成交量不降反升。從同比變化數(shù)據(jù)分析，高端市場優(yōu)勢較大的福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的同比增幅均在270%以上，而關外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)同比增幅最小，這也從另一方面反映出當前市場的轉淡只是普通二手住宅市場的轉淡。

　　價格上，8月僅有羅湖區(qū)和南山區(qū)價格環(huán)比下降，其余四區(qū)的成交價格繼續(xù)上漲。5月以來，鹽田區(qū)高總價單元和豪宅單元的交易活躍度持續(xù)下降，使得該區(qū)在6、7兩個月的量價回落尤為明顯，然而進入8月，區(qū)內(nèi)的豪宅單元成交又開始活躍。鹽田區(qū)由于本身市場容量較小，易受個別交易影響而顯得波動幅度較大。

　　買賣雙方博弈 調整尚看后市

　　從深圳樓市的歷史數(shù)據(jù)來看，無論市場處于旺市還是逆勢，8月份都是一年中成交量排名最靠末端的月份，而素有“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季又即將到來，但是在量價日漸背離，后市運行微妙的情況下，顯然不能僅憑這些就做出后市成交量必定上漲的判斷。目前市場的轉淡主要是普通二手住宅的需求受高房價抑制所致。如果這部分市場需求能夠在未來“秋交會”和“金九銀十”旺季的影響下繼續(xù)釋放，那么后市量價背離的情況將得到有效改觀。

　　分析后市成交量的走勢，除了需要扣除一部分季節(jié)性因素以外，還需要考慮買家與賣家的博弈互動。如果業(yè)主為了堅守當前房價而意在長期持有物業(yè)，那么在沒有一手樓盤填補市場空缺的情況下，會造成一定程度的供不應求現(xiàn)象瓦解買方的觀望心態(tài)，從而維持后市成交面積；如果業(yè)主長期堅守過高的房價，導致買方的需求受到實質性打擊從而形成“有價無市”的局面，后市成交進一步萎縮則不可避免。從目前的情況來看，賣方暫時占據(jù)上風，但是如果二手住宅的成交量在短期內(nèi)出現(xiàn)較大的下跌，而賣方又缺乏實力長期堅守的話，成交價格也將被迫接受市場調整，回歸理性。

　　全市各區(qū)成交數(shù)據(jù)表

　　區(qū)域 面積(萬平方米) 成交價格(元／平方米)

　　2009年 同比 環(huán)比 2009年 同比 環(huán)比

　　8月 變化 變化 8月 變化 變化

　　羅湖 15.65 126.49% -13.49% 14483 37.30% -3.32%

　　福田 24.47 321.71% -12.49% 22541 47.50% 6.93%

　　南山 18.74 271.37% -21.62% 22898 41.18% -1.64%

　　鹽田 1.80 282.30% 8.87% 14927 -16.54% 11.72%

　　寶安 14.65 109.30% -3.75% 10969 32.85% 6.43%

　　龍崗 10.27 96.03% -27.25% 9079 40.18% 1.75%

　　全市 85.59 180.88% -15.23% 17118 48.88% 1.97%

　　(數(shù)據(jù)來源：深圳中原 深港研究中心) (記者 陳波 畢其)