昨日,世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布《當(dāng)前市場表現(xiàn)與2010年形勢判斷》報告,報告中認(rèn)為2010年房價繼續(xù)維持上漲趨勢；成交量緩速下滑,但仍然對房價起到支撐作用；市場亢奮,投資需求與改善性需求占主導(dǎo),并由一線城市梯次轉(zhuǎn)向二三線城市,自主需求被嚴(yán)重抑制；政策調(diào)整風(fēng)險加大,明年下半年市場可能面臨變盤。

　　當(dāng)前市場

　　供不應(yīng)求仍主導(dǎo)市場

　　從當(dāng)前的市場來看,世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為全球房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)好,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也正在復(fù)蘇,國內(nèi)出口形勢轉(zhuǎn)好,通脹苗頭顯現(xiàn),此外國房景氣指數(shù)的V形走勢昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。

　　而在市場表現(xiàn)上看:房價方面,各地房價持續(xù)不斷大漲,全國房地產(chǎn)價格進(jìn)入了全面上漲的階段；成交量方面,全國總體商品房銷售仍在加速,大部城市同比增幅巨大；供求關(guān)系方面,消化率持續(xù)保持在100%以上,供不應(yīng)求仍主導(dǎo)市場；土地市場方面,各地地王頻出,市場熱度不斷上升；開發(fā)商那邊金融環(huán)境寬松,銷售回款猛增,現(xiàn)金充裕,并且各路融資大門重新向房地產(chǎn)行業(yè)開啟；政策方面,房地產(chǎn)行業(yè)依然在享受著各種優(yōu)惠政策,雖然政策收緊逐步展開,部分優(yōu)惠政策行將到期。

　　明年預(yù)測

　　降溫政策或出臺

　　基于對當(dāng)前市場的分析,世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為,當(dāng)前影響2010年樓市的核心因素有四個,分別是市場內(nèi)在規(guī)律、中央政府的政策考量、開發(fā)商資金厚度與開工速度、通貨膨脹預(yù)期。

　　在市場內(nèi)在規(guī)律方面,成交量和價格的變動影響著房地產(chǎn)的走勢,世聯(lián)地產(chǎn)分析師解釋說這其中有三條規(guī)律,分別是成交量支撐成交價格,量先價后,價助漲助跌,這三條規(guī)律在2007年—2009年的樓市中得到了充分的體現(xiàn)。從市場內(nèi)在規(guī)律方面分析后,世聯(lián)認(rèn)為,房價繼續(xù)得到成交量的支撐,房價漲升之下成交量逐步萎縮,房價上漲的趨勢也成為其自身上漲的原因之一。

　　而從中央政府的政策考量上來看,明年政策風(fēng)險加大(目前已有收緊趨勢),投資者與房價成為首要調(diào)控對象,保增長與政策連貫性使得政策不會出現(xiàn)大幅調(diào)整,一旦泡沫繼續(xù)累積,政策可能再度為其破滅的針刺。

　　而在開發(fā)商資金厚度與開工速度方面來看,目前中短期供給并沒有明顯回升態(tài)勢,2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的開工低迷是目前供給不能顯著回升的原因,中長期供給呈加速回升態(tài)勢,供應(yīng)洼地有望早日走出,屆時有可能改變供求格局；短期內(nèi)供不應(yīng)求的局面無法改變,價格繼續(xù)上行。中期來看供求力量將逐步趨于平衡,甚至逆轉(zhuǎn)。因此,世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為,開發(fā)商手中的現(xiàn)金厚度與信心程度決定了明年房價的堅(jiān)挺,供給的不足導(dǎo)致開發(fā)商明年繼續(xù)漲價(明年下半年供求關(guān)系可能發(fā)生改變),下半年供給可能逐步回升,需防止供應(yīng)潮的出現(xiàn)。

　　在通脹預(yù)期方面,通脹預(yù)期乃至通脹在明年將誘發(fā)投資客的購買熱情,市場熱度依然較高,與此相對的“降溫政策可能出臺”,世聯(lián)地產(chǎn)分析師說。