廣州30大二手屋苑中28個(gè)超越“07高位”，下半年23個(gè)樓盤(pán)錄得雙位數(shù)字升幅。

　　2007年高位入市的貨曾被人戲稱為“蟹貨”，但從2009年廣州市二手樓市的升幅來(lái)看，“一蟹不如一蟹”，這年頭還有誰(shuí)敢稱自己買(mǎi)貴樓？樓價(jià)從年頭升到年尾，大部分指標(biāo)樓盤(pán)在2009年5月這個(gè)節(jié)點(diǎn)已與2007年10月的高位持平，23個(gè)樓盤(pán)漲勢(shì)下半年再度加速，今年11月最新市價(jià)比5月份均價(jià)錄得雙位數(shù)字的升幅。

　　數(shù)據(jù)分析，2009年11月30大指標(biāo)盤(pán)均價(jià)幾乎全面超過(guò)“07年高峰”(海珠半島與星匯園在2007年樓價(jià)泡沫過(guò)大，目前仍未回到“07高位”)，而且是大幅超越，17個(gè)樓盤(pán)的“09高價(jià)”比“07高位”超越幅度為雙位數(shù)字增長(zhǎng)。

　　據(jù)業(yè)界人士分析，2007年樓價(jià)飆升集中在7月后，樓價(jià)突然拉升。2009年則是逐月漲價(jià)，單月升幅不算厲害，但累積11個(gè)月升幅非常驚人。今年漲價(jià)幅度比較突出的主要集中在天河、越秀、海珠等中心城區(qū)，像淘金家園、錦城花園、保利花園、光大花園、星匯園、中怡城市花園、富力千禧花園等都比2007年高出2000元/m2以上。相比之下，白云、番禺兩區(qū)指標(biāo)盤(pán)漲幅較低，大多在500~1000元/m2左右。滿堂紅研究部沈銳培表示，均價(jià)超越“07高峰”的樓盤(pán)基本是成交向來(lái)活躍的中心區(qū)大盤(pán)，由于中心城區(qū)物業(yè)在2008年表現(xiàn)出較強(qiáng)抗跌性，樓價(jià)下跌幅度相當(dāng)小。2009年利好政策不斷，樓市成交放量，樓價(jià)普遍上漲，中心城區(qū)樓盤(pán)的抗跌性迅速變?yōu)橥苿?dòng)樓價(jià)上漲的動(dòng)力，加上投資性買(mǎi)家不斷入市，絕大部分樓盤(pán)成交價(jià)超過(guò)“07高峰”。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部人士表示，各區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)中，新興路段的樓盤(pán)升勢(shì)凌厲，這是多條地鐵線路即將投入使用以及周邊在售一手新盤(pán)影響，其中年底即將通車(chē)的地鐵五號(hào)線直接推動(dòng)富力廣場(chǎng)、富力環(huán)市西苑、淘金家園、南國(guó)花園等多個(gè)樓盤(pán)的升幅。

　　今年漲價(jià)榜前三位樓盤(pán)掃描

　　第一位：淘金家園

　　淘金家園2009最新價(jià)比“07高價(jià)”的漲幅高達(dá)60%以上，成為2009年漲價(jià)榜第一位。滿堂紅置業(yè)專(zhuān)家表示，淘金家園是淘金板塊的大型高檔小區(qū)，帶省一級(jí)名校中星小學(xué)學(xué)位，加上坐擁環(huán)市東商圈，一直受買(mǎi)家的追捧，另外地鐵五號(hào)線淘金站將于年底開(kāi)通，更令該盤(pán)身價(jià)倍增，不過(guò)該盤(pán)放盤(pán)量不是太多，長(zhǎng)期供不應(yīng)求。中原地產(chǎn)越秀區(qū)資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理曾肖曼表示，2007年時(shí)，該樓盤(pán)自住與投資買(mǎi)家各半，到今年，需求轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰宰�為主。由于自住人士為買(mǎi)心頭好不惜重金入市，故此淘金家園價(jià)格持續(xù)走高，升勢(shì)驚人。

　　第二位：南國(guó)花園

　　南國(guó)花園是珠江新城板塊一個(gè)成熟大盤(pán)。中原地產(chǎn)南國(guó)分行主管楊觀超表示，交通不便一直是珠江新城的詬病。地鐵即將開(kāi)通，是帶動(dòng)該盤(pán)以及周邊樓盤(pán)均價(jià)上升的最直接因素。附近的一手新盤(pán)在地鐵利好的影響下，其售價(jià)亦從年初時(shí)的2萬(wàn)元/m2升至現(xiàn)時(shí)的2.8萬(wàn)元/m2。2009年樓市呈普漲態(tài)勢(shì)，業(yè)主的心態(tài)也隨之強(qiáng)硬，加價(jià)、“反價(jià)”不斷，令到南國(guó)花園的二手成交價(jià)一升再升。

　　第三位：富力環(huán)市西苑

　　合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士介紹，由于價(jià)格適中，周邊配套日益成熟，加上該地段住宅物業(yè)供不應(yīng)求，環(huán)市西苑的升值空間仍被大家所看好。對(duì)比周邊的大型樓盤(pán)，富力環(huán)市西苑的價(jià)格雖然升幅明顯，近期錄得成交價(jià)已達(dá)13000元/m2左右，但二手均價(jià)基本保持在9500~12000元/m2左右，與周邊的大盤(pán)價(jià)格保持著20%~30%優(yōu)勢(shì)。

　　環(huán)市西苑買(mǎi)家群主要分兩類(lèi)，一類(lèi)是家長(zhǎng)型買(mǎi)家，因周邊環(huán)市西路小學(xué)及協(xié)和小學(xué)等名校環(huán)繞，家長(zhǎng)型買(mǎi)家自然慕名而來(lái)。另一類(lèi)是商圈老板及投資型買(mǎi)家，由于該盤(pán)以中小戶型為主，從43平方米一房到122平方米四房不等，特別受投資者青睞。

　　為買(mǎi)華景婚房 買(mǎi)家追價(jià)5萬(wàn)成交

　　一周樓市風(fēng)云榜

　　為買(mǎi)華景婚房 買(mǎi)家追價(jià)5萬(wàn)成交

　　點(diǎn)評(píng)：合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士介紹，該物業(yè)是華景新城五期的樓梯樓單位，兩房?jī)蓮d，戶型間隔方正，廳出陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光都相當(dāng)不錯(cuò)，居住起來(lái)十分舒適，目前不少年輕自住客都追捧該盤(pán)的小戶型單位，加上五期樓齡不長(zhǎng)，是新婚置業(yè)人士首選。由于華景新城小區(qū)配套成熟，外部日益交通完善，也受到不少投資客關(guān)注，這類(lèi)兩房單位放租租金達(dá)2300~2500元/月。但由于投資客考慮到投資回報(bào)和獲利空間，基本僅愿意在83萬(wàn)元以下成交，于是新婚自住客及時(shí)追價(jià)促使成交，該套物業(yè)折合單價(jià)10897元/m2,基本在市場(chǎng)價(jià)之內(nèi)。

　　置業(yè)小TIPS：華景新城五期位于該小區(qū)中部，地理位置較好，旺中帶靜。以70~181平方米的單位為主，入市門(mén)檻對(duì)比周邊物業(yè)不算太高，高層單位二手均價(jià)在9000~10000元/m2左右，中層單位價(jià)格可達(dá)到11000~12000元/m2。隨著中山大道BRT即將開(kāi)通，出行將更加便捷，保值升值能力較好。

　　隨著天河中山大道的交通日益完善，不少投資客看中該利好而“蠢蠢欲動(dòng)”，他們對(duì)盤(pán)源素質(zhì)比較熟悉，在符合心理預(yù)期時(shí)，常常僅憑看戶型圖即可成交，這也導(dǎo)致自住客一猶豫便容易錯(cuò)過(guò)“筍盤(pán)”。但目前二手市場(chǎng)樓價(jià)穩(wěn)企高位，導(dǎo)致投資客為了獲利，可持續(xù)追價(jià)的空間不大。因此主流買(mǎi)家仍以自住客居多，在看中心水物業(yè)后，自住型買(mǎi)家追漲的意愿也更濃，類(lèi)似這類(lèi)兩房單位，自住客多以83萬(wàn)~85萬(wàn)元成交，而投資客在總價(jià)達(dá)83萬(wàn)元基本會(huì)收手。

    記者李鳳荷 數(shù)據(jù)提供：合富置業(yè)