面對(duì)2010年昆明樓市，持幣待購(gòu)還是買房？有人在等待，等著飆漲的房?jī)r(jià)掉頭向下，；也有人在等待，等著城中村改造集中上市買套高性價(jià)比房子；還有人在等待，等房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，把手中的存“貨”拋出撈上一筆……2010年究竟誰會(huì)歡喜誰會(huì)愁？

　　看著房?jī)r(jià)一路走高，已經(jīng)住在上百平米大房里的李小姐打起了如意算盤：再買一套房，以租養(yǎng)貸。聽說北市區(qū)房子很好租，她首先把目標(biāo)瞄準(zhǔn)美璟欣城，在中介推薦下，她看中兩套，一套44平米的單身公寓，售價(jià)25萬元，帶家具、家電可以租到700元左右，另一套69平米，售價(jià)42萬，租金900元左右。她計(jì)算了一下，第一套需要29年收回成本，貸款7成期限20年，月均還款1075元，第二套則要38年收回成本，貸款7成期限20年，每月還款1806.47元。

　　此后，李小姐又看了多套房子。報(bào)業(yè)尚都32萬的單身公寓月租1200元，收回成本需要22年；時(shí)光俊園73平米房?jī)r(jià)57.5萬元，月租2000元，需要23年收回；梁源小區(qū)80多平米要賣34萬元，租金1200元，23年收回成本；“專家說投資房產(chǎn)最好是15年以內(nèi)收回成本，但昆明租房很難做到，以租養(yǎng)貸好像也不現(xiàn)實(shí)�！崩钚〗阏f。

　　由于房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租金的上漲幅度，北京樓市租售比在11月首次突破了 1：500，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1比600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年，這還沒有算上通脹、借貸種種成本。

　　從數(shù)據(jù)上看，昆明剛性需求和投資需求都青睞的小戶型一直在升溫。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,昆明上月的房屋銷售價(jià)格同比上漲了4.9%，90平方米以下新建住宅的價(jià)格同比上漲了11%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲了11.2%，新建普通住宅的價(jià)格同比上漲了12.9%，漲幅較大。

　　不斷上漲的房?jī)r(jià)形成對(duì)比的是10月份下滑的成交量,由于受國(guó)慶大假和房交會(huì)的影響,來自風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,上月昆明主城4區(qū)共成交各類商品房7061套,這一數(shù)據(jù)終止了自今年3月份以來成交量連續(xù)7個(gè)月的持續(xù)攀升。

　　□本地專家之言

　　中產(chǎn)階層支撐房?jī)r(jià)

　　鄧曉盈 昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任

　　對(duì)于富人撐起房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，鄧教授認(rèn)為，房子作為生活必需品，在2007年以前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)還是以商品房為主，逼得一些低收入人群也只能擠上這座獨(dú)木橋，今后隨著經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)增加，就可以從不同渠道分流一些，中產(chǎn)階層購(gòu)買力支撐房?jī)r(jià)之說才有一定道理。

　　明年會(huì)有多少人買房？

　　張洪 云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任

　　房?jī)r(jià)有兩個(gè)因素不得不考慮，即需求量和明年的金融環(huán)境。

　　如果明年政策還是保持適度寬松，人們的投資需求就有可能繼續(xù)活躍，增加需求量。反過來，如果國(guó)家進(jìn)行調(diào)控，需求將反方向壓縮。從昆明城市化水平看，明年會(huì)不會(huì)有那么多人進(jìn)昆明樓市買房，還值得商榷。

　　房子，任何時(shí)候都可以買

　　周大研 云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任

　　明年昆明樓市的供應(yīng)和需求很難判斷，但有一個(gè)觀點(diǎn)有一定道理，就是不管任何時(shí)候都可以買房，從昆明樓市走過的路來看，房?jī)r(jià)并沒有降過，昆明樓市也不存在以前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的價(jià)格向下拐點(diǎn)。

　　□牛人牛語

　　“富人的購(gòu)買力決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)”

　　11月25日在天涯社區(qū)一篇帖子引起熱議：2010房?jī)r(jià)需知，財(cái)富再分配的進(jìn)程與人造中產(chǎn)階級(jí)。

　　樓主“小號(hào)”旗幟鮮明地吶喊，那些期望房子大跌好給自己撿便宜的同胞，大概要失望。古今中外，房?jī)r(jià)跌，接盤的永遠(yuǎn)不是草根。富人的財(cái)富永遠(yuǎn)比窮人的存錢罐抗跌。

　　你必須知道，決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的永遠(yuǎn)不是市民平均收入。那么，歸根結(jié)底，房?jī)r(jià)跟什么有關(guān)？是富人的購(gòu)買力！當(dāng)然，也不用太富，城市中產(chǎn)階級(jí)甚至達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)的家庭就成。

　　客觀的說，房?jī)r(jià)漲到50%的人買不起時(shí)——但是30%的人依然買得起，這就ok！房子貴不貴，不由需要住房子的人決定，而是由“買得起”房子的人決定。你不具備購(gòu)買力，就沒有定價(jià)權(quán)。

　　綜上所述，房?jī)r(jià)跌的前提是富人沒錢了。今天買不起，明天跌了你還是買不起，后天又漲了你更買不起。

　　2010房?jī)r(jià)問答

　　1.房?jī)r(jià)合理么？

　　答：合理，30%的人依然買得起

　　2.房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)期如此么？

　　答：不會(huì)，因?yàn)闅w根結(jié)底沒支撐

　　3.我可以等到房?jī)r(jià)跌么？

　　答：不能，因?yàn)槟愕馁Y金會(huì)跌得更快(通脹)

　　4.我有別的投資選擇么？

　　答：沒有，國(guó)進(jìn)民退，無論房地產(chǎn)有多渣，別的都更渣，在存銀行就是虧錢的時(shí)代，有錢人想不買房子都難……

　　太多人期望房?jī)r(jià)崩盤，它就越不會(huì)崩盤。當(dāng)然，對(duì)于既得利益階層，無論漲跌都不是壞事。反之，無論漲跌都是壞事。(首席記者 楊抒燕)