11月份，鄭州樓市供求出現(xiàn)歷史性大反轉，供應量持續(xù)上升并首現(xiàn)井噴創(chuàng)下新高，成交量則持續(xù)下滑創(chuàng)下新低，房價雖然穩(wěn)中反彈，但上漲動力缺乏支撐，火爆的小陽春行情面臨終結。

　　供應量突破天量保障住房大顯神威

　　鄭州市房管局統(tǒng)計結果顯示，11月份，商品房批準預售面積145.19萬平方米，較上月上漲了85.44%，較去年同期上漲了169.64%；商品住宅批準預售面積126.6萬平方米，較上月上漲了84.08%，較去年同期上漲了300.51%。11月投放量出現(xiàn)爆炸式增長，繼9月份之后再次創(chuàng)下新高。

　　中國房產信息集團(CRIC)鄭州機構分析師劉會友認為，11月供應量的大幅放量，有以下兩方面主要原因促成：

　　一方面，由于今年以來在系列政策的支持下，銷售形勢明顯好轉，開發(fā)企業(yè)資金緊張局面得到有效緩解，我市投資開發(fā)建設增速雖然低于全國和全省水平，但開發(fā)節(jié)奏也明顯加快，9月份以來市場供應量回升明顯，同時臨近年末，政策進入倒計時階段，為了趕上優(yōu)惠政策的末班車，企業(yè)明顯加大推量，加速上市。

　　另一方面，保障性住房大量上市，園田花園批售經(jīng)濟適用房2956套、32.28萬平方米，廉租房680套、3.21萬平方米，裕華美欣批售經(jīng)濟適用房900套、8.11萬平方米，11月累計供應保障住房4536套。這是有史以來單月保障住房供應量最大的一次。未來包括啟福中原、永豐新都、中鼎花園、濱河花園、萬龍花園、紫薇苑、湖光新苑、北文雅、金桂苑、茜城花園等一大批經(jīng)濟型項目還會陸續(xù)面世。與此同時，第六批經(jīng)濟適用房共推出10個項目6023套房源正進入選房階段，這是鄭州市一次性投放經(jīng)濟適用住房數(shù)量最多的一次。另據(jù)最新消息稱，經(jīng)市政府批準，我市擬投放7塊經(jīng)濟適用房用地，合計583.21畝，將在年底前動工。這些現(xiàn)象表明我市在保障性住房建設方面高度重視、力度空前，此將有利于優(yōu)化房屋供應結構，也將會對房價平抑和穩(wěn)定發(fā)揮積極作用。

　　供過于求成交量創(chuàng)下3月份以來的最低值

　　鄭州市房管局統(tǒng)計結果顯示，11月份，商品房銷售9785套(間)，較上月下降了5.29%；商品房銷售面積91.86萬平方米，較上月下降了4.2%，較去年同期上漲了22.96%；其中商品住宅銷售8858套(間)，較上月下降了7.07%；商品住宅銷售面積79.2萬平方米，較上月下降了6.36%，較去年同期上漲了25.62%。

　　在一系列救市政策的刺激下，剛性需求和投資需求競相釋放，市場持續(xù)表現(xiàn)活躍。然而11月份在10月份小幅回落的基礎上又有較大回落，商品房在連續(xù)5個月保持萬套以上成交紀錄后首次回到萬套以下，商品住宅在連續(xù)8個月保持在9000套以上之后首次回落到9000套以下。雙雙創(chuàng)下今年3月份以來的最低值，終結了3月份以來的“小陽春”火爆行情。也是今年以來首次明顯出現(xiàn)供過于求的月份。

　　劉會友認為，成交量的持續(xù)回落一方面與寒冷天氣有一定關系，另一方面表明在經(jīng)過銷量持續(xù)井噴釋放之后，市場能量已經(jīng)有所減弱，預示著后市可能會進入回調通道。

　　房價穩(wěn)中反彈，但上漲動力缺乏支撐

　　11月份，鄭州商品房銷售均價約為5375元／平方米，較上月上漲了6.14%。其中，商品住宅銷售均價為4850元／平方米，較上月上漲了47元，微漲了0.98%。

　　從近幾個月商品房及商品住宅價格走勢看，在經(jīng)過3~5月份的快速膨脹后，6月份以來總體上趨于穩(wěn)定。但10月份以來商品住宅價格又連續(xù)兩個月出現(xiàn)上揚，這其中除了高價位樓盤階段性放量的結構性因素之外，也與部分開發(fā)商過于樂觀趁機提升價格有關。但是接下來的紫薇苑、啟福中原、永豐新都等一大批經(jīng)濟適用房項目會相繼面世，結構上會重新得到補缺，同時隨著供應量的逐步恢復，市場自身的價格調節(jié)作用會使住房價格重新被平抑到一個合理的水平上。另外從連續(xù)20周的住宅價格走勢看，基本保持在每平方米4800元上下徘徊，說明鄭州房價在經(jīng)過上半年的快速膨脹期后進入平穩(wěn)發(fā)展階段，房價繼續(xù)大幅上揚的動力不足，穩(wěn)定的房價有利于市場健康發(fā)展。

　　隨著市場形勢的改觀，在四季度及2010年各地樓市將進入庫存恢復性補漲階段，預計開發(fā)投資增長將迎來較大增幅，市場供應量有望逐步恢復到正常水平。另外隨著2009年臨近末尾，樓市的火爆局面可能面臨終結。市場需求受房價高企、政策收緊、2009年過度釋放等因素影響，2010年需求將有所回調，2009年需求火爆局面將難以再現(xiàn)，投機行為將受到政策限制，投資需求面臨高位風險，剛性需求基本保持穩(wěn)定。房價大幅上漲的動力不足，市場表現(xiàn)以平穩(wěn)發(fā)展為主。開發(fā)商要對房價保持謹慎理性預期，切忌盲目漲價。

　　“由于今年銷售形勢持續(xù)看好，開發(fā)企業(yè)資金困境得到有效化解，下半年以來投資開發(fā)力度逐步得到加強，尤其是9月份以來商品房供應量明顯有所回升，供求關系得以改善。隨著中央經(jīng)濟工作會議關于房地產政策的明朗，預計后市隨著商品房及保障住房投放量的不斷加大，在供應回升和需求回調的雙重作用下，住房價格將繼續(xù)保持平穩(wěn)，價格過度上揚的機會不大。開發(fā)企業(yè)應正確把握形勢變化，靈活務實應對，購房者不必跟風恐慌，應當從容購房、理性消費。這一切我們似乎都可以從《蝸居》中找到答案�！痹摍C構相關負責人趙爽認為。 （大河報記者辛漸）