回顧2009年?yáng)|莞樓市,可以用“房?jī)r(jià)在調(diào)控中上升”八字概述。從小陽(yáng)春到大陽(yáng)春再到樓市普遍回暖,個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格狂飆得令人咋舌,“房?jī)r(jià)”、“房?jī)r(jià)”還是“房?jī)r(jià)”,這應(yīng)該是2009年的樓市關(guān)鍵詞。

　　樓價(jià)怎么不知不覺(jué)漲起來(lái)呢,到底是什么原因讓我們的房?jī)r(jià)重回高位?本期的年終盤(pán)點(diǎn)系列,帶讀者探索2009年房?jī)r(jià)上漲的秘密。

　　說(shuō)到這一年的房?jī)r(jià)變化,跟2007年基本形成倒掛,從樓市冷淡期的止跌、到連續(xù)成交的“小陽(yáng)春”,再到持續(xù)穩(wěn)中有升的“大陽(yáng)春”,樓價(jià)越走越高。樓市在誰(shuí)也沒(méi)有想到的情況下,復(fù)蘇、回暖、上升。這一切充斥著偶然又似乎有有些必然。從某個(gè)角度上說(shuō),政府應(yīng)對(duì)金融危機(jī)制定的寬松貨幣政策讓地產(chǎn)商間接收益。

　　第一階段:止跌時(shí)間:2008年12月—2009年3月 關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)反彈 樓市均價(jià)突破5000元/平方米

　　2009年1—4月,出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策較少,這段時(shí)間主要是對(duì)2008年已出臺(tái)政策的貫徹和落實(shí)。全國(guó)兩會(huì)政府報(bào)告提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,相關(guān)政策重點(diǎn)也基本上是對(duì)此前出臺(tái)政策的強(qiáng)調(diào)。不過(guò),兩會(huì)要求的推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革的意見(jiàn),在5月份得到響應(yīng)。此后,央行、銀監(jiān)會(huì)從信貸方面提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的支持,體現(xiàn)了中央政府3月政府報(bào)告的政策意旨。

　　從2008年9月至2009年3月的7個(gè)月時(shí)間里。數(shù)據(jù)顯示,這一階段成交均價(jià)為5105元/平方米,其中2009年第一季度成交均價(jià)為5129元/平方米,比2008年的后四個(gè)月略有上揚(yáng),不少業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)指出,東莞樓市已突破5000元/平方米大關(guān),目前5000—5500元/平方米的單價(jià)已是市場(chǎng)普遍接受的價(jià)格區(qū)間,5000元/平方米成了銷售穩(wěn)定線。

　　談到價(jià)格,供需關(guān)系才是影響成交量和市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)因素。從2007年與2009年第一季度商品房供需數(shù)據(jù)不難看出,2007年底供應(yīng)量達(dá)到了最高峰,2009年3月銷售面積為56.57萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)71.6%,銷售面積更達(dá)到2007年8、9月份的平均成交量。在這個(gè)基礎(chǔ)上,樓價(jià)反彈企穩(wěn),都是不難理解的事情。

　　對(duì)于成交量,雖然在2007年9·27新政之后,成交量出現(xiàn)了冰火兩重天的局面,從緩慢下滑迅速走向直線下滑。購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商跟購(gòu)房者的對(duì)峙中獲得勝利,但成交量還是在2008年底跌到谷底。直到今年3月,成交量才恢復(fù)到2007年八九月的水平,樓市出現(xiàn)了第一個(gè)明顯的上升趨勢(shì),形成了第一個(gè)谷底反彈。于是,有人開(kāi)始給這個(gè)變化起了個(gè)名字———這就成了日后眾人皆知的“小陽(yáng)春”。

　　不過(guò),2009年3月份,并不是所有人都看好這次反彈行情。相當(dāng)一部分地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,它與去年成交量呈小波段的漲跌未有本質(zhì)的區(qū)別。由于消費(fèi)群的觀望情緒尚未轉(zhuǎn)成積極的消費(fèi)心理,盡管成交量高于供應(yīng)量,但市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)搶購(gòu)或者熱銷的場(chǎng)面,大部分樓盤(pán)還在想應(yīng)對(duì)樓市遇冷、增加客戶上門(mén)量的辦法。

　　第二階段:小陽(yáng)春時(shí)間:2009年3月—2009年5月 關(guān)鍵詞:消化庫(kù)存 開(kāi)發(fā)商消化存貨房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升

　　從今年五一前后一周時(shí)間內(nèi)的成交量來(lái)看,隨著早期降價(jià)產(chǎn)品的逐漸消化完畢、市場(chǎng)觀望情緒逐步消弭,加上越來(lái)越多的現(xiàn)樓供應(yīng)以及中高端項(xiàng)目的推出,五一前后的成交價(jià)格與2008年下半年低位相比,有了一定的提高。而從研究機(jī)構(gòu)提供的4月份的簽約情況來(lái)看,均價(jià)在每平方米5000元以下的產(chǎn)品越來(lái)越少,均價(jià)在每平方米5000元以上的產(chǎn)品比重已占到八成。

　　從今年“五一”期間新推出的14個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格來(lái)看,在城區(qū)范圍內(nèi),均價(jià)在每平方米5000元以下的樓盤(pán)僅有2個(gè)。合富輝煌市場(chǎng)研究部經(jīng)理李興旺當(dāng)時(shí)接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未完全轉(zhuǎn)好的情況下,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上升,或?qū)��?duì)樓市成交產(chǎn)生較大的抑制作用。開(kāi)發(fā)商在成交量上升時(shí)期應(yīng)該理性定價(jià),走貨才是上策。

　　事實(shí)上,在那個(gè)階段,眾多開(kāi)發(fā)商減緩了動(dòng)工和開(kāi)發(fā)進(jìn)度,全力消化存貨,盡管成交趨緩,但不意味著無(wú)成交,更不乏低價(jià)促銷迅速消化存貨的樓盤(pán)。使今年出現(xiàn)了供需關(guān)系的第一次倒置。

　　由于去年樓市的低迷導(dǎo)致存量較大,樓盤(pán)銷售周期變長(zhǎng),因此,不少開(kāi)發(fā)商都放緩了對(duì)新盤(pán)或者新貨的入市計(jì)劃。因此2009年“五一”期間,城區(qū)在售樓盤(pán)的數(shù)量雖然有所增加,但還是以消化存貨為主。不過(guò)不少開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始趁熱打鐵,在“五一”期間開(kāi)始嘗試推出新產(chǎn)品、考驗(yàn)市場(chǎng)。即使這樣,也有部分樓盤(pán)出現(xiàn)銷售空檔期,舊貨銷售殆盡,而新品還未推出,走貨的節(jié)奏加快這是不少開(kāi)發(fā)商始料未及的。

　　不過(guò),在當(dāng)時(shí)新推樓盤(pán)中,也有一部分開(kāi)發(fā)商在“五一”前一周內(nèi)就開(kāi)始搶占市場(chǎng)。而“五一”樓盤(pán)的銷售業(yè)績(jī)讓眾多開(kāi)發(fā)商喜出望外。

　　第三階段:快速提升

　　時(shí)間:2009年7月中旬—2009年9月

　　關(guān)鍵詞:地王效應(yīng)炒作房?jī)r(jià)

　　豪宅領(lǐng)漲　房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)原是炒作

　　2009年7月本是樓市的傳統(tǒng)淡季,但房?jī)r(jià)卻逆市走高。除了這塊編號(hào)為2009G019的莞城體育路地塊成為自2008年以來(lái)東莞土地交易市場(chǎng)的最高價(jià)之外,業(yè)內(nèi)人士指出,這只是地產(chǎn)商的試探性漲價(jià),若成交量持續(xù)下跌,價(jià)格將很可能再度下調(diào)。此外,這輪樓市回暖與銀根放松不無(wú)關(guān)系。

　　7月,當(dāng)記者咨詢東方華府三房單位時(shí),東方華府的銷售人員告訴記者,價(jià)格剛漲,均價(jià)已漲到12000元/平方米左右。這跟開(kāi)盤(pán)前的7000元/平方米相差甚遠(yuǎn),除此之外,長(zhǎng)安一號(hào)之前均價(jià)為8500元/平方米,7月底的均價(jià)上漲至10500元/平方米左右,虎門(mén)一號(hào)年初為8000元/平方米左右的均價(jià),現(xiàn)在每平方米上升千元,均價(jià)達(dá)到9000元/平方米。

　　不過(guò)跟價(jià)格越漲越高的情況相比,與房?jī)r(jià)有緊密聯(lián)系的樓盤(pán)銷量卻不斷下降,房?jī)r(jià)上漲了、成交卻少了,這與地產(chǎn)商人為制造一些漲價(jià)假相、控制銷售數(shù)量等一些營(yíng)銷策劃有密切關(guān)系。東莞中原研究部經(jīng)理車德銳表示,雖然不少大盤(pán)價(jià)格跳躍式上漲,但是銷量明顯下降,有的甚至是“零成交”。

　　這段時(shí)間,連夜排隊(duì)購(gòu)房、交誠(chéng)意金等情形又開(kāi)始頻繁出現(xiàn),其中不乏地產(chǎn)商有意地制造供不應(yīng)求的局面,采取“自買(mǎi)自賣(mài)”的營(yíng)銷策略,讓購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)房從眾心理、造成恐慌情緒。

　　其次銀行寬松的貨幣政策,讓早前困難重重的地產(chǎn)商的資金鏈一下松動(dòng)起來(lái),捂盤(pán)惜售現(xiàn)象也在這段時(shí)間頻密出現(xiàn)�！安簧贅潜P(pán)每周都有一定的銷量�！睎|莞一地產(chǎn)代理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)樓盤(pán)銷量進(jìn)度進(jìn)行控制,比如規(guī)定一周內(nèi)某種戶型的單位銷售大概在5套以內(nèi),代理公司就必須按照這個(gè)量來(lái)推進(jìn),目前這種以控制銷售數(shù)量來(lái)變相捂盤(pán)的現(xiàn)象很普遍。

　　第四階段:繼續(xù)上漲

　　時(shí)間:2009年9月19日—2009年12月8日

　　關(guān)鍵詞:6000元/平方米

　　樓市上演“瘋狂”

　　自7月中旬始,東莞全市住宅均價(jià)重上6000元/平方米,并且已持續(xù)數(shù)周,這標(biāo)志著,繼2006-2007年的樓市價(jià)格暴漲之后,東莞住宅均價(jià)開(kāi)始踏上“6000元”之路。

　　本以為6000元/平方米對(duì)于東莞的開(kāi)發(fā)商而言是一道坎,沒(méi)想到的是,在稍后的9月,這道坎就讓東莞的開(kāi)發(fā)商如履平地一般。

　　2009年9月19日,是屬于東莞樓市的日子,東莞城區(qū)幾乎萬(wàn)人空巷,紛紛趕往萬(wàn)科金域華府和光大景湖時(shí)代城的銷售現(xiàn)場(chǎng)看房、買(mǎi)房。

　　業(yè)界曾把這兩個(gè)樓盤(pán)稱為今年?yáng)|莞兩大重量級(jí)樓盤(pán)。讓很多人不可思議的是,當(dāng)天萬(wàn)科金域華府來(lái)訪量超過(guò)5000人,光大在家樂(lè)福超市商家簽約的活動(dòng)下,時(shí)代城門(mén)前的馬路也被人流擠得水泄不通。

　　正是這兩個(gè)樓盤(pán)的熱銷,讓東莞在十月份的整體均價(jià)大為提升,直逼東莞樓市2007年的瘋狂水平。

　　數(shù)據(jù)顯示,今年國(guó)慶,東莞住宅簽約均價(jià)表現(xiàn)出較大漲幅,均價(jià)約6390元/平方米,同比2008年的4738元/平方米上漲34.9%,僅比2007年的6634元/平方米少了244元/平方米。

　　從“十一”前后的成交量來(lái)看,隨著早期降價(jià)產(chǎn)品的逐步消化完畢、市場(chǎng)正式進(jìn)入樓市穩(wěn)健增長(zhǎng)時(shí)期。房?jī)r(jià)以小幅快漲的節(jié)奏,不知不覺(jué)漲幅已達(dá)三成半,超過(guò)1500元/平方米。這讓不少2008年計(jì)劃買(mǎi)房卻又觀望的購(gòu)房者后悔不已。而從研究機(jī)構(gòu)提供的9月份的簽約情況來(lái)看,均價(jià)在每平方米5000元以下的產(chǎn)品已絕跡,均價(jià)在每平方米6000元以下、5000元以上的產(chǎn)品也逐漸稀缺。