“調(diào)控組合拳頻繁亮招、樓市前景琢磨不定、1月商品住宅成交量遭遇腰斬、買房人觀望勢頭重現(xiàn)”，這正是元旦之后北京樓市的真實寫照�！眱H僅一個月時間，眼下的市場和去年年末的瘋狂相比，已經(jīng)是天壤之別�！蹦抽_發(fā)商表示，近階段的波詭云譎讓2010年樓市變數(shù)陡增，不少項目均選擇了按兵不動，靜觀其變，而同時傳統(tǒng)佳節(jié)春節(jié)將至，更讓市場供應(yīng)量和待開盤項目提前“冬歇”。來自亞豪機構(gòu)、協(xié)成機構(gòu)及搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2010年2月份北京預(yù)計入市項目僅有10個，數(shù)量創(chuàng)下近3年來歷史最低，且多為老項目后期。種種跡象表明，在政策壓力不斷加大之下，開發(fā)商集體觀望情緒愈加濃厚。

　　●回顧●

　　1月份樓市成交急挫價仍漲 有效需求受抑制買房人再陷觀望

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅(保障性住房除外)實際成交3735套，成交面積為42.3萬平方米，環(huán)比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現(xiàn)房商品住宅共成交1326套、18.5萬平方米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。此外，1月1日-20日，北京市共有28個項目開盤，提供房源3002套、32.5萬平方米，與12月同期相比，雖然項目個數(shù)相當，但供應(yīng)套數(shù)和面積分別環(huán)比下降59.3%、55.0%。

　　受供應(yīng)急劇下挫的影響，樓市仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場格局，導致成交價格繼續(xù)上漲。1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價19847元/平方米，比2009年12月同期的17351元/平方米上漲了2496元/平方米，漲幅高達14.4%；而28個項目的整體開盤均價為19964元/平方米，比去年12月同期的18663元/平方米上漲了1301元/平方米，漲幅達7.0%。

　　“1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環(huán)比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應(yīng)的影響。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，12月中央接連釋放調(diào)控信號后，1月再次出臺了更加系統(tǒng)全面的“國十一條”，并將存款準備金率上調(diào)了0.5個百分點。雖然這一系列政策都是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而非抑制，但卻已對部分購房者造成了樓市面臨調(diào)控的預(yù)期，雖然購房者的客觀需求存在，但處于歷史高位的樓市價格，已將購房者有效需求壓制，從而加重了持幣觀望情緒，影響了成交量。

　　專家同時表示，政策除了影響購房者預(yù)期外，也迫使開發(fā)企業(yè)推盤趨于謹慎，單次推盤體量明顯收縮，1月開盤項目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應(yīng)量降幅近六成，深化了供需矛盾，局限了潛在需求向?qū)嶋H簽約的轉(zhuǎn)化，迫使成交量大滑。

　　●市場●

　　2月份僅10項目計劃入市 五環(huán)外項目價格普遍難定

　　1月份成交量快速下跌，從一定程度上影響了2月開盤項目的進程。加之春節(jié)即將來臨，開發(fā)商推盤意愿明顯降低。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月計劃開盤的項目僅10個，且70%以上的項目位于5環(huán)以外區(qū)域，與此前幾個月的開盤項目相比，可謂寥寥無幾。

　　據(jù)統(tǒng)計，在這10個項目中，首次開盤的純新盤項目僅有2個，分別是位于大興區(qū)黃村的博悅府項目和位于朝陽區(qū)北土城路的元大都7號項目，前者是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的花園洋房項目，后者是210平方米-430平方米大戶型現(xiàn)房公寓項目。除此之外，其余項目均是老項目后期開盤。在2月開盤項目中，遠郊樓盤普遍表示“尚難定價”，而五環(huán)內(nèi)的4個項目平均報價已達29875元/平方米。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，受春節(jié)長假、政策調(diào)整等因素影響，2月計劃開盤項目驟減尚符合往年的推盤規(guī)律，但年末年初的調(diào)控組合拳加快了樓市降溫之勢。當前中國經(jīng)濟面臨著通脹的風險，央行在年初就上調(diào)了存款準備金率，打出了收縮流動性加強金融監(jiān)管的第一拳，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管將變得更為嚴格。這些因素不僅使開發(fā)商對樓市預(yù)期變得不甚明朗，而且也導致了購房者出現(xiàn)了觀望情緒，最終造成了樓市急劇降溫。

　　對于五環(huán)外樓盤開盤價普遍難定，以及市區(qū)項目早早高調(diào)定價這兩種截然不同的態(tài)度，專家認為，主要原因是由于目前處于政策出臺的敏感期，短期房價有微調(diào)的可能，這種情況下，城區(qū)樓盤具有較強的抗跌能力，開發(fā)企業(yè)對自身項目的價格預(yù)期比較穩(wěn)定。一般來說，在市場向好的情況下，城區(qū)樓盤對房價具有領(lǐng)漲作用，而市場一旦出現(xiàn)回調(diào)，遠郊樓盤以自住需求為主體的客群將首先受到?jīng)_擊，遠郊樓盤價格往往表情容易出現(xiàn)震蕩。加上遠郊區(qū)域土地集中供應(yīng)，區(qū)域競爭加劇，因此遠郊樓盤往往臨近開盤時，才會結(jié)合區(qū)域樓市的變化和購房人的需求最終明確價格。

　　“去年12月部分購買力集中趕各類購房優(yōu)惠政策的‘尾巴’，剛性需求已經(jīng)得到很大釋放，因而在今年初疲態(tài)盡顯�！眳f(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁指出，價格的高位和現(xiàn)今政策調(diào)控的出臺，使得購房者對樓市價格后期走勢出現(xiàn)不確定。加之1月的成交全面出現(xiàn)走低，商品房銷售與開發(fā)商的預(yù)期不符，導致開發(fā)商的推盤意愿表現(xiàn)明顯降低。很多開發(fā)商更希望選擇有利于項目銷售的時間段，很多項目均已推遲至春節(jié)后的三、四月份再開盤面市。

　　●特點●

　　開盤項目多為普通住宅 高端住宅偃旗息鼓

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月開盤項目中有7個項目是普通住宅項目，這些項目多位于五環(huán)外，單價在一到兩萬元之間。而公寓項目僅有兩個、洋房項目僅博悅府一個，這些項目品質(zhì)相對較高，但總價相對較有優(yōu)勢，而往月都會占據(jù)重要份額的豪宅、別墅項目在2月份則難覓蹤跡。

　　任啟鑫分析指認為，2月份受節(jié)假日影響，市場需求并不強烈，開發(fā)商推盤意愿也不大，計劃開盤的項目也主要是以剛性需求為主的客戶為目標，因此推出了總價較低的產(chǎn)品。而豪宅別墅項目由于主要針對的是高端消費群體，這一群體往往不會趕在春節(jié)期間看房買房。此外，由于海南國際旅游港發(fā)展規(guī)劃獲批，眼下的海南樓市炙手可熱，許多北京投資客也紛紛轉(zhuǎn)移了目光，有相當一部分人撤出了北京市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南，這也在一定程度上成為了影響京城高端樓盤推盤的因素。

　　文/邱旸