★ 擁護(hù)者認(rèn)為，開征物業(yè)稅會使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場里的投機(jī)性購買行為，從而降低房價(jià)。

　　★ 反對人士認(rèn)為，征收物業(yè)稅不僅無益于降低房價(jià)，甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”。

　　今年兩會期間，有關(guān)房地產(chǎn)的提案占了所有提案的半壁江山，而其中關(guān)于物業(yè)稅的提案更讓樓市各方心弦緊繃，也引發(fā)了十分激烈的辯論。

　　全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康是物業(yè)稅開征的堅(jiān)決擁護(hù)者，他提出一份《關(guān)于抓緊研究、準(zhǔn)備出臺物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》，建議有關(guān)部門抓緊研究制定在我國開征物業(yè)稅的方案。反對人士則認(rèn)為，征收物業(yè)稅不僅無益于降低房價(jià)，甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”；更有甚者表示，如果對二套以上住房征收物業(yè)稅，可能會導(dǎo)致中國百萬家庭為避稅而“妻離子散”。

　　一辯：該不該？

　　物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者每年交納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價(jià)值的變化而變化。我國物業(yè)稅改革的大體框架是，將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。

　　針對物業(yè)稅應(yīng)不應(yīng)該征收的問題，辯論的焦點(diǎn)主要集中在物業(yè)稅能否確實(shí)抑制房價(jià)的大幅上漲之上。

　　擁護(hù)方表示，開征物業(yè)稅會使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場里的投機(jī)性購買行為，而擁有多套房產(chǎn)者也可能因此而轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，增加二手房源。一手房和二手房市場同時(shí)進(jìn)行，房價(jià)自然會向合理的水平回歸。

　　據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前一線大城市的投資性和投機(jī)性購房已超過30%，而這是導(dǎo)致房價(jià)飛漲的主要原因。

　　賈康在其提案中表示，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束。這種正面效應(yīng)，一是可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變；二是可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產(chǎn)資源配置的效率；三是可以促使不動產(chǎn)投資、投機(jī)行為收斂，有利于減少住房價(jià)格過快上漲及其導(dǎo)致的市場大起大落的可能性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期的健康發(fā)展。

　　全國政協(xié)委員孫繼業(yè)也認(rèn)為，很多城市房屋空置率已大大高于10%的國際警戒線，抑制購房投機(jī)最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)。

　　除此之外，贊成者認(rèn)為，如果把土地出讓金納入物業(yè)稅中逐年征收，給地方政府提供了穩(wěn)定的收入，利于改變當(dāng)前“土地財(cái)政”局面，防止土地出讓價(jià)畸高，有助于降低房屋開發(fā)成本。

　　然而，反對者不甘示弱。全國政協(xié)委員、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，“很多人認(rèn)為開征物業(yè)稅以后房價(jià)馬上就會下來了，這完全是理想，甚至是空想�！彼�認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，所有增加的稅負(fù)最終都將轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

　　全國人大代表、怡和控股集團(tuán)董事長王剛也認(rèn)為，現(xiàn)行市場格局下，房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)均由購房者承擔(dān)，開征物業(yè)稅會增加房地產(chǎn)投資和保有成本，使房價(jià)“水漲船高”。

　　“公說公有理、婆說婆有理”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，長期而論，物業(yè)稅開征后，房價(jià)的波動性會因此而減小，尤其是對抑制房價(jià)過快增長有一定正面功效；短期來看，對購房者的心理影響重于實(shí)際影響，將會出現(xiàn)房價(jià)下跌的預(yù)期。

　　二辯：何時(shí)征收？

　　關(guān)于物業(yè)稅問題爭論的第二個(gè)焦點(diǎn)是物業(yè)稅開征的時(shí)機(jī)是否成熟。

　　眾所周知，2009年全國商品房價(jià)格出現(xiàn)一輪過快上漲，部分熱點(diǎn)城市商品住宅成交價(jià)格平均飆升40%左右；而伴隨房價(jià)飛速上漲的還有部分城市過高的空置率問題。

　　由此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，投機(jī)性購房需求吹大了房地產(chǎn)市場的泡沫，如果放任泡沫膨脹，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展未來將更難恢復(fù)。賈康也表示，目前是推行物業(yè)稅改革一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。

　　但在另一部分人看來，此時(shí)言開征物業(yè)稅為時(shí)尚早。

　　全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海指出，首先是確定物業(yè)稅納稅人比較困難，目前全國缺少完整的房屋產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)和地籍信息系統(tǒng)，物業(yè)稅開征需要完整、準(zhǔn)確和清晰的產(chǎn)權(quán)資料作為先決條件；其次，土地出讓金是否并入物業(yè)稅，也是一個(gè)難點(diǎn)；再次，征收物業(yè)稅對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場供求、價(jià)格，地方政府收入、企業(yè)利益和購房者利益影響重大，沖擊很大。

　　此外，也有人認(rèn)為，由于當(dāng)前具備資質(zhì)的、社會化的評估機(jī)構(gòu)很少，對征收物業(yè)稅的不動產(chǎn)進(jìn)行評估比較困難。

　　事實(shí)上，早在2003年10月，十六屆三中全會上曾提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。其后，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局陸續(xù)批準(zhǔn)包括北京、深圳在內(nèi)的十個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅征收的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)(模擬操作步驟，沒有進(jìn)行實(shí)際收稅)。

　　業(yè)內(nèi)稱，經(jīng)過多年的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，有關(guān)方面已積累了大量經(jīng)驗(yàn)，可以作為開征物業(yè)稅的重要參照。在評估方面，有權(quán)威人士透露，按照試點(diǎn)中的物業(yè)批量評估技術(shù)，比如廣州，初步估計(jì)，不超過30人就可以解決廣州市房地產(chǎn)兩年評估一次的工作；另外，通過物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)，有的試點(diǎn)地區(qū)基本探索了有關(guān)房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)問題。比如在某一個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，僅用了半年時(shí)間，就把一個(gè)省會城市的房地產(chǎn)信息全部清楚掌握，而這些統(tǒng)計(jì)信息全部來自對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)狀況十分清楚的街道居委會等，投入很低。

　　三辯：如何征收？

　　整體上，公眾對于目前物業(yè)稅的征收方法仍然是疑竇叢生。

　　到目前為止，多數(shù)建議方案均排除了對只擁有一套房的普通商品房購買者征物業(yè)稅。

　　賈康在提案中表示，物業(yè)稅方案設(shè)計(jì)上應(yīng)注重“漸進(jìn)”，不求一步到位，力求盡快搭好和推出基本制度框架。建議實(shí)施初期，對一般的消費(fèi)性住房不考慮實(shí)征，管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征，也可考慮對一定面積以下的“居民第一套自用住房”實(shí)行永不實(shí)征。

　　不過，一位人士表示，如果不對一套房征收，物業(yè)稅最終也會失去意義，“當(dāng)前好多人的房子均不是以自己的名字購買，排除范圍太大，排查成本也太大�！�

　　而復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三教授，甚至拋出了開征物業(yè)稅或使中國百萬家庭妻離子散的言論。他認(rèn)為，假定政府規(guī)定第二套房必須征物業(yè)稅，為避稅，一定會有幾十萬乃至幾百萬個(gè)家庭鬧假離婚，以使離異后的戶均住房少于2-3套房。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，實(shí)際上民眾不必過于擔(dān)心，物業(yè)稅的稅基和稅率將會遵循由小到大的演變過程，先征商業(yè)物業(yè)，后征住宅；先征營業(yè)用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。而且，依國外經(jīng)驗(yàn)，還會對很多弱勢群體的房屋減征和免征。

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，不排除今年或明年，十個(gè)“空轉(zhuǎn)”省市中有城市開始試點(diǎn)“實(shí)轉(zhuǎn)”。郭松海也提出過渡性建議：可以先開征房屋閑置稅，然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。

　　賈康表示，鑒于物業(yè)稅改革“牽一發(fā)而動全身”，建議有關(guān)方面積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議，在一些關(guān)鍵點(diǎn)上可采取聽證會方式加強(qiáng)透明度和不同意見的溝通，通報(bào)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)的有關(guān)情況，增進(jìn)各方對此項(xiàng)重要改革的理解與認(rèn)同。 (王錦 于萍)