“國十條”后,北京樓市迎來了傳統(tǒng)“紅五月”,但是今年的“紅五月”明顯表現(xiàn)出了開發(fā)商的一頭“紅火”。

　　4月17日,國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》,提出了10項(xiàng)調(diào)控舉措,業(yè)內(nèi)稱之為“新國十條”。此通知從嚴(yán)格實(shí)行差別化信貸,增加土地供應(yīng)、改革土地出讓模式,發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用、加快制定稅收政策,加強(qiáng)市場監(jiān)管完善信息披露制度等幾方面入手,提出了10項(xiàng)具體調(diào)控政策,全國各地樓市瘋漲勢頭得到遏制。就北京而言,新政出臺(tái)后,新舊房交易量出現(xiàn)了明顯變化,下跌四成左右。購房者觀望情緒濃厚,對于房價(jià)下跌預(yù)期加強(qiáng)。

　　面對新政下的購房者情緒低迷,開發(fā)商方面卻不減少推盤熱情。亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年5月,京城將有50多個(gè)項(xiàng)目入市銷售。其中有近八成為老項(xiàng)目,大部分為地段比較好、前期銷售率已經(jīng)比較高的項(xiàng)目。開發(fā)商加緊推盤速度以期減少新政的影響。而新項(xiàng)目則因?yàn)榇蟛糠值靥幗紖^(qū),且拿地時(shí)成本較高,而放棄在市場不明朗的5月份開盤。

　　盡管5月樓市開盤價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng),但是市場已經(jīng)明顯出現(xiàn)了“價(jià)高和寡”的局面。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),5月交易量將出現(xiàn)五成左右的下調(diào)。

　　高價(jià)盤上演5月出逃

　　因?yàn)?月中旬以后的一系列政策使得很多開發(fā)商開始擔(dān)憂后市,很多高價(jià)盤明顯加快了開盤的步伐。在5月份,長安8號(hào)、紅璽臺(tái)、萬科(000002,股吧)藍(lán)山、銀河灣等超過4萬元/平方米單價(jià)的項(xiàng)目開始入市。就5月份整體入市項(xiàng)目而言,其中48%的預(yù)開盤項(xiàng)目超過3萬元/平方米。在已經(jīng)基本確定開盤價(jià)格的39個(gè)老項(xiàng)目中有19個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過3萬元/平方米。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),由于高價(jià)盤的大量上市,拉動(dòng)了市場的整體開盤價(jià)格,5月整體開盤均價(jià)達(dá)到了28520元/平方米,相比在4月中上旬北京商品房開盤均價(jià)為21058元/平方米,上漲了35%。

　　而今年5月新項(xiàng)目入市節(jié)奏明顯放緩,其中首次開盤的純新盤項(xiàng)目8個(gè),如輝煌·云上、興創(chuàng)·D標(biāo)、新里·西斯萊公館、金隅花石匠、潤楓·欣尚等。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,5月份開盤項(xiàng)目量明顯增加,但是首次開盤的純新盤項(xiàng)目卻比較少。這說明在調(diào)控政策亮相之后,市場出現(xiàn)了多種聲音,不僅是購房者出現(xiàn)了觀望情緒,就連開發(fā)商也對市場預(yù)期產(chǎn)生了分歧。有的開發(fā)商比較樂觀,而有的開發(fā)商則比較謹(jǐn)慎。

　　從5月份計(jì)劃開盤的樓盤情況來看,老項(xiàng)目后期開盤中有相當(dāng)一部分是地段較好、品質(zhì)較高的稀缺項(xiàng)目,如太陽公元、紅山世家等,此外有的項(xiàng)目是品牌地產(chǎn)商開發(fā),如萬科藍(lán)山、珠江摩爾國際中心等。由于這些項(xiàng)目在品質(zhì)、品牌方面具備的先天優(yōu)勢,市場認(rèn)知度較高,且前期經(jīng)過市場推廣有了一定量的客戶積累,因此盡管樓市大環(huán)境較為動(dòng)蕩,但這些項(xiàng)目仍然有信心推盤銷售。相比之下,純新盤由于缺少了前期的鋪墊,人氣積累較少,加之純新盤所處位置以遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)橹?多于樓市高峰期拿地,土地成本等綜合成本較高,因此在當(dāng)前環(huán)境下不敢貿(mào)然開盤。但是,有一些熱點(diǎn)新城的樓盤還是選擇了在此時(shí)入市,如位于大興黃村的興創(chuàng)·D標(biāo)、新里·西斯萊公館和地處通州新城的金隅花石匠等樓盤。能夠在市場面臨下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)推出新樓盤,一方面是源于對區(qū)域市場潛力的看好,另一方面也是源于對自身產(chǎn)品品質(zhì)的高度自信。

　　對于新政后房價(jià)為何出現(xiàn)走高的勢頭,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,首先是政策風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的樓市預(yù)期發(fā)生變化。中端置業(yè)群體普遍采取觀望態(tài)度,高端客群資金雄厚,受政策影響較小。此外,一旦樓市走弱,高端物業(yè)的保值避險(xiǎn)功能也使得這類產(chǎn)品近期成為樓市投資客的關(guān)注對象。因此,針對這類客群的多個(gè)高端公寓、別墅樓盤集中計(jì)劃在5月上市,包括均價(jià)達(dá)7.5萬元/平方米的長安8號(hào)、均價(jià)達(dá)6.8萬元/平方米的首創(chuàng)禧瑞都、均價(jià)5萬元/平方米的陽光上東等。這些高端項(xiàng)目均在很大程度上拉高了5月開盤項(xiàng)目的整體價(jià)格。其次,盡管受到政策影響,樓盤銷售速度減慢,但開發(fā)商手握重金,仍具備短期內(nèi)力撐房價(jià)不落的能力。市場將在一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)入供需博弈的階段。此外,5月,新盤上市量偏少也是市場整體均價(jià)走高的原因之一。在樓市下行的預(yù)期下,新盤上市為求得銷量往往采取市場定價(jià)法,即樓盤定價(jià)低于周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格,而老項(xiàng)目后期經(jīng)歷多輪價(jià)格上調(diào)已至高位,因此,5月純新盤上市量不足也在一定程度上促成了整體均價(jià)保持高位。

　　6月樓市將迎來打折降價(jià)風(fēng)

　　盡管5月份項(xiàng)目開盤價(jià)格持續(xù)走高,但是中原地產(chǎn)認(rèn)為,交易量將出現(xiàn)五成左右的下跌。并預(yù)測住宅價(jià)格降幅將有30%左右的空間,價(jià)格將向2009年年中左右看齊。重點(diǎn)降價(jià)區(qū)域?qū)⑹峭鈬�和邊緣地區(qū)以及以前熱點(diǎn)區(qū)域,并且下降幅度會(huì)比較大,如通州、燕郊等邊緣地區(qū)。尤其是大面積、高總價(jià)的房屋將受到較大影響。并預(yù)計(jì)6月份樓市將出現(xiàn)打折降價(jià)風(fēng)潮。

　　新政出臺(tái)后,樓市交易量下挫趨勢已經(jīng)十分明顯。統(tǒng)計(jì)顯示,自4月17日調(diào)控政策出臺(tái)之后,京城日均成交量明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示,4月17日之后,日均成交期房商品住房僅為207套,相比4月17日之前的日均成交套數(shù)339套,降幅達(dá)到38.9%,接近四成。在中央的調(diào)控政策組合拳打出后,京城樓市成交明顯遇冷。

　　回顧新政出臺(tái)前,最為明顯的就是郊區(qū)盤價(jià)格的快速上漲,出現(xiàn)了中心城區(qū)與郊區(qū)新城的樓盤價(jià)格倒掛,而在5月份這一現(xiàn)象還將持續(xù)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,5月即將開盤的項(xiàng)目中,一些新城區(qū)域的項(xiàng)目價(jià)格甚至超過的了市區(qū)的項(xiàng)目售價(jià),如通州、大興、昌平等新城區(qū)域的樓盤擬售單價(jià)處于2萬—3萬元/平方米區(qū)間,而位于三環(huán)周邊西區(qū)國際公寓、7克拉等項(xiàng)目擬售單價(jià)卻低于2.8萬元/平方米。

　　對此,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出,在京城住宅郊區(qū)化不斷加強(qiáng)的背景下,城市近郊區(qū)及新城區(qū)域毫無疑問成為了主流區(qū)域,但在城市規(guī)劃利好的大背景下,加劇了部分新城的房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象。以通州新城為例,在市政府政策重點(diǎn)傾斜之后,關(guān)注度極大提高,導(dǎo)致了該區(qū)域房價(jià)快速上漲,以至于出現(xiàn)了部分項(xiàng)目短短幾個(gè)月上漲近萬元的現(xiàn)象。樓盤價(jià)格不是建立在區(qū)域面貌得到實(shí)際改善基礎(chǔ)之上,而是預(yù)期利好造成的房價(jià)暴漲。這種非理性的房價(jià)漲速提前透支了區(qū)域價(jià)值的上升空間,也為政策調(diào)控下的價(jià)格回歸埋下了伏筆。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為,隨著政策影響的加劇,新城的交易量將出現(xiàn)大幅度的下滑,同時(shí)也將成為北京樓市打折降價(jià)風(fēng)潮的開始點(diǎn)。 賴大臣