2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房均需通過上市交易；此后簽約的經(jīng)適房仍可同名“經(jīng)轉(zhuǎn)商”。記者昨天從有關(guān)部門獲悉，因經(jīng)適房滿5年后才能轉(zhuǎn)為商品房，所以目前所有符合年限要求的經(jīng)適房，都不能同名“經(jīng)轉(zhuǎn)商”。

　　據(jù)了解，各區(qū)縣近日收到《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，《補(bǔ)充通知》明確表示，2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房一律要通過“上市交易”的方式完成。《補(bǔ)充通知》同時明確，通過補(bǔ)交土地收益款的方式(“同名轉(zhuǎn)”)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”并未被完全叫停，但只適用于2008年4月11日以后簽約的已購經(jīng)適房家庭，即2008年4月11日后簽訂購房合同的經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或房產(chǎn)證5年后，可以按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補(bǔ)交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權(quán)。

　　此前執(zhí)行的2008年下發(fā)的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，沒有對“同名轉(zhuǎn)”作出購房時限要求，而按照新下發(fā)的《補(bǔ)充通知》，2008年4月11日(含)以前簽訂購房合同的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房都必須通過上市交易的方式，“同名轉(zhuǎn)”和上市交易之間主要相差一次契稅的繳納。

　　“至于現(xiàn)在過戶是否屬于‘限購房’的范圍，市住建委沒有明確說明�！倍嗉抑薪闄C(jī)構(gòu)都反映，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”同樣需要進(jìn)行網(wǎng)簽程序，那么該房屋就會在房屋登記的網(wǎng)絡(luò)里顯示為進(jìn)行過交易，這和買賣房屋是一樣的，因此從程序上應(yīng)該符合“同一個家庭限購一套商品房”的范圍，也就是說，過戶家庭在該辦法未解禁前，很有可能不能再購新房。

　　-專家觀點(diǎn)

　　嚴(yán)格保障房政策防止投機(jī)

　　對于“經(jīng)轉(zhuǎn)商”新政策，有業(yè)內(nèi)人士表示，相對于收益而言，老經(jīng)適房上市交易“轉(zhuǎn)商”所需繳納的契稅并不多，因此對市場影響不大，不過這反映了政策在不斷收緊，影響炒房者的預(yù)期。

　　中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，近期無論是中央還是北京出臺的房地產(chǎn)政策，更多都是針對商品房的。而今后，政府會大力開發(fā)保障性住房，因此保障性住房的政策也肯定會更嚴(yán)格，否則就會出現(xiàn)一邊建設(shè)一邊流失的情況。為了避免這種情況的出現(xiàn)，有可能推出一系列政策，防止保障性住房被投機(jī)。例如購買經(jīng)適房后不能購買商品房等辦法。另外，北京正在建立和完善個人住房信息，將來保障房和商品房的信息共享后，就能避免部分人再開著奔馳住經(jīng)適房的現(xiàn)象。

　　-新聞背景

　　新政引發(fā)經(jīng)適房扎堆“轉(zhuǎn)商”

　　住建部近日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，要求在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)適房購房人只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途等。已購買經(jīng)適房家庭再購買其他住房，必須辦理經(jīng)適房退出手續(xù)，或通過補(bǔ)交土地收益等價款取得已購經(jīng)適房的完全產(chǎn)權(quán)。

　　政策出臺后，部分經(jīng)適房業(yè)主扎堆辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)，以躲避可能出臺的更嚴(yán)厲政策。因業(yè)務(wù)量驟增，以前沒有過戶業(yè)務(wù)的中介公司，也臨時增加了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　-土地新政

　　首塊“限房價”地首日無人報價

　　昨天，北京首塊“限房價”住宅土地開始競價，首日遇冷無人報價。

　　這一地塊位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)。4月16日，市國土局出臺土地新政，明確表示商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”，為防出現(xiàn)高地價，會弱化價格因素，取而代之的是“綜合條件最優(yōu)者得”。其中，抑制地價和房價過快增長的措施包括試點(diǎn)“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”。當(dāng)天，該地成為首批實(shí)施新政的地塊，并明確要求所有居住用途建筑面積均將建成“中小套型商品住房”，且房屋銷售限價均價為1.25萬元/平米。該地塊建設(shè)面積接近12公頃，掛牌出讓起始價約為11.8億元，競買截止日為本月19日。昨天是該地塊競價起始時間，但一直未收到報價。

　　此外，位于長陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號地及3號地北側(cè)住宅混合公建和多功能項(xiàng)目用地，也在昨天開始競價，同樣無人問津。對此，中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰說，從這塊地的條件來說，應(yīng)該不會出現(xiàn)流拍的情況，開發(fā)商們還是很愿意開發(fā)的。首天遇冷，可能是近期政策頻繁，開發(fā)商們都在觀望、分析。

　　-納稅手續(xù)

　　契稅完稅憑證可作二手房征稅憑證

　　今年起，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房對外銷售的，按其銷售收入與購房款的差額征收營業(yè)稅。

　　近期北京市個人二手房交易活躍，到地稅局辦理個人二手房過戶交易的人員增多，有納稅人詢問“若原購房發(fā)票丟失，如何認(rèn)定營業(yè)稅差額征稅的依據(jù)？”針對這一問題，地稅部門解釋說，如果有購房發(fā)票，納稅人在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證；如果因各種客觀原因未取得原購房發(fā)票，對于個人銷售已購住房凡符合現(xiàn)行相關(guān)政策實(shí)行差額征收營業(yè)稅的，可以原購房時的契稅完稅憑證作為差額征收營業(yè)稅的抵扣憑證。

　　三套房貸尚未全停

　　-調(diào)查

　　本報記者昨天從北京各家銀行獲悉，目前，部分銀行表示已開始暫停向不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民發(fā)放購房貸款。對于第三套及以上住房，外資銀行已全面停貸，絕大多數(shù)中資銀行尚未明確停貸，表示正在等待相關(guān)細(xì)則出臺。

　　部分銀行邊等細(xì)則邊執(zhí)行

　　記者昨天從招商銀行、中信銀行、中國銀行等在京分支機(jī)構(gòu)獲悉，各銀行有關(guān)房貸的政策細(xì)則正在制定，原則上嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院和北京市的規(guī)定，目前第三套房貸還不能說是全面叫停。不過，匯豐、花旗等外資銀行明確表示不再貸三套房款。

　　招商銀行某支行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，目前支行還在等待分行的通知和執(zhí)行細(xì)則，原則上按照“大政策走”，但目前對于第三套房的界定以及相關(guān)細(xì)則都尚未出臺，因此貸款可以申請，但“批不批很難說”。

　　某股份制商業(yè)銀行支行個貸經(jīng)理坦言，新政的規(guī)定確實(shí)比較嚴(yán)格，但在細(xì)則方面還有商榷余地，銀行同業(yè)內(nèi)也不太了解具體做法，近日可能都會選擇“邊執(zhí)行邊觀望”的態(tài)度，在執(zhí)行中等待具體細(xì)則。

　　貸款審批門檻大幅提高

　　中信銀行某支行房貸人員則表示，原則上，第三套房的貸款審批將會更嚴(yán)格，但并不是不做。該行依然會做第三套房貸業(yè)務(wù)，只是將房貸利率提高到基準(zhǔn)利率的1.2倍甚至更高，這是由各家銀行的風(fēng)險狀況決定的。

　　不過，當(dāng)記者以購房者身份向一些國有大行咨詢時，得到的答復(fù)基本是不可以。交行一位個貸經(jīng)理表示，目前已經(jīng)暫停第三套及以上住房的貸款，“政策這么緊，我們不能頂風(fēng)作案。”

　　盡管沒有徹底叫停三套房貸，各銀行審批門檻也大大提高。如華夏銀行，根據(jù)風(fēng)險，在第二套政策基礎(chǔ)上每增加一套首付款比例至少提高5%，貸款利率上浮幅度至少提高5%。深圳發(fā)展銀行北京分行則是首付55%，利率1.2倍。某些銀行“第三套房”貸款業(yè)務(wù)僅對VIP客戶開放，首付和利率方面都上浮。

　　此外，建行、民生銀行等表示，非北京戶口的貸款者需提供納稅證明或社保繳納證明，但也有部分銀行在等待細(xì)則出臺，目前還沒有進(jìn)一步的要求。

　　中信銀行某支行房貸業(yè)務(wù)員表示，目前還沒有成文的說法規(guī)定外地人在北京買房的限制條件，同時，稅收證明的開立也沒有明確的說法。若有外地購房者提出相關(guān)申請時，銀行會提醒他們有可能不能辦妥，但是目前還是按照流程在走。這位業(yè)務(wù)員也表示，最近辦理房貸的業(yè)務(wù)并不多，在現(xiàn)在未實(shí)施細(xì)則前加緊遞交申請，可能趕上末班車。翟烜 趙鵬 馬文婷 高晨