樓市新政給中國房地產(chǎn)市場帶來的震蕩不會只局限于“炒房客”。

　　早在今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員何新就在小組會發(fā)言時說，在京滬深廣等大城市不斷推高房價的人并不僅有房地產(chǎn)商，還有銀行。因為，多數(shù)炒房大戶都是利用銀行按揭和銀行貸款作為資金杠桿，從事囤房、炒房。他說，如果房價暴漲之后暴跌，最終被套牢的會是銀行。

　　已被投資沖動吹大的樓市泡沫與銀行房貸可謂唇亡齒寒。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容表示，市場不應(yīng)低估了本輪樓市調(diào)控政策，“它的殺傷力比以往任何時候都強”。他認(rèn)為，這次新政基本上要把中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變到國計民生的角度上，轉(zhuǎn)移到民生和居住的角度上，這種本質(zhì)性變化，將會讓房地產(chǎn)投機炒作者“越套越牢”。

　　還有分析人士稱，更重要的是，中國經(jīng)濟(jì)需要完成“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型”的歷史重?fù)?dān)，2010樓市調(diào)控應(yīng)該是管理層揮起的“第一刀”。

　　銀行是房價暴漲的背后推手

　　雖然近期各地并未出現(xiàn)房價暴跌現(xiàn)象，但北京、上海、深圳等大城市樓市交易量下跌趨勢較為明顯。業(yè)內(nèi)人士稱，調(diào)控新政正在使市場產(chǎn)生較強“觀望氣氛”，除了手中房產(chǎn)較多的個別投機者選擇迅速套現(xiàn)外，多數(shù)有房者可能選擇觀望，等走勢明朗之后再說。同時，購房者“看一看再說”的心態(tài)也較為濃厚。

　　北京通州鏈家地產(chǎn)一位分析人士稱，這次新政較為犀利，主要從控制需求入手，尤其對于非本地居民的購房審核限制，這對很多跨地區(qū)“炒房者”打擊力很強。

　　中國人民大學(xué)國際貨幣研究所副所長向松祚一直把這一輪房地產(chǎn)投機之風(fēng)形容為“中國式次貸危機”。去年年底他就斷言，中國房地產(chǎn)市場會在今年一、二季度出現(xiàn)“顯著調(diào)整”。

　　美國“次貸”危機爆發(fā)，主要源于銀行機構(gòu)把房貸資產(chǎn)證券化，把大量不合格房貸產(chǎn)品層層打包做成金融產(chǎn)品賣給投資者。對于還沒有將資產(chǎn)證券化當(dāng)作銀行主流業(yè)務(wù)的中國樓市，其“泡沫”形成機制自然不同。

　　有分析人士稱，美國爆發(fā)的“次貸危機”，其金融泡沫類似“晚期癌癥”，銀行系統(tǒng)把房貸資產(chǎn)充分證券化了，其資產(chǎn)毒垃圾已賣到全球資本市場，是“全身擴(kuò)散”型的系統(tǒng)危機。相比來說，在中國房貸資產(chǎn)還屬于銀行“優(yōu)良資產(chǎn)”，通常以居住為訴求的購房貸款者信用度是不錯的。不過，房價持續(xù)上漲甚至暴漲，誘導(dǎo)大量的“投機性貸款”進(jìn)入樓市，一旦這類房貸者把還款能力完全建立在房價上漲的預(yù)期上，這就已經(jīng)同美國“次貸”的擊鼓傳花游戲相似了。

　　危險的是，中國銀行(4.03,-0.02,-0.49%)系統(tǒng)恰恰因為缺少房貸證券化的金融工具，無法轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險，房貸金融衍生產(chǎn)品的“池子”本來就很小，房價暴漲后如果暴跌，其風(fēng)險更會直接由放貸銀行承擔(dān)。

　　向松祚認(rèn)為，中國樓市泡沫特征有幾個方面：2009年以來，我國各大中城市“地王”層出不窮；幾乎所有樓市開盤之日，排隊選號人潮洶涌，盛況超乎想象；各地樓市銷量與日俱增，連創(chuàng)新高；不少購房者采用貸款、典當(dāng)?shù)榷喾N信用方式購房。

　　“當(dāng)房貸還不上時，會出現(xiàn)什么樣的狀況呢？這種信用方式購房，與美國次貸爆發(fā)之前是多么相似�！彼�說。

　　一系列數(shù)據(jù)可能檢測我國的房地產(chǎn)市場泡沫的嚴(yán)重性。比如，租售比。北京平均租售比高達(dá)1∶546，最高達(dá)到1∶700，上海租售比高達(dá)1∶500，深圳租售比高達(dá)1∶480。全國主要省會城市平均租售比超過1∶300。租售比是衡量樓市投資收益之指標(biāo)。1∶500的租售比，意味著假若依靠出租賺錢，平均需要45年才有望收回購房資金(損失利息不算)；房價漲幅與人均收入漲幅之比。此比例北京超過5倍，上海超過7倍，深圳超過6倍。

　　更重要的是投資或投機比例。全國主要城市購房人群，以投資或投機為目的者，比例達(dá)到46%。北京、上海、深圳等一線城市，投資比例遠(yuǎn)超50%。投資或投機氛圍已經(jīng)籠罩中國樓市。

　　“兩會”期間有關(guān)物業(yè)稅爭論很多，全國政協(xié)委員何新對此持反對意見。在他看來，此舉只會抬升房價，而不會壓抑房價。因為累積的物業(yè)稅將加入轉(zhuǎn)讓的二手房價，成為刺激二手房價上升的因素，又會傳導(dǎo)到一手房市的房價，促其繼續(xù)上漲。對于要購買居住房的眾多升斗小民，加征物業(yè)稅則會直接加大其購房資金壓力。

　　何新認(rèn)為，房價暴漲的核心關(guān)節(jié)是銀行。他表示，如果國家真想使房價下跌，就要管住銀行資金，抑制其進(jìn)入房市。其中，對炒房者利用他人身份證，填報假收入證明套取銀行按揭貸款，從而借助銀行資金為杠桿，大量囤房、炒房，這種行為更應(yīng)嚴(yán)查。

　　他說：“這也是當(dāng)前各地閑置空房甚多，然而房價升升不止的根源及秘密所在。而炒房大戶的這種操作，主要是通過房產(chǎn)銷售公司與房貸銀行聯(lián)手進(jìn)行。只有采取措施使囤房炒房者數(shù)量減少，使來自銀行的炒房資金鏈中斷，房價才可真正下跌�！�

　　破解樓市“股市化”

　　在此次新政實施之后，有業(yè)內(nèi)資深人士比喻，這是管理層力避把中國房地產(chǎn)市場“股市化”的強力手段。

　　分析人士稱，在擁有多套住房的投資者手中，房產(chǎn)完全喪失居住屬性，只剩下投資屬性。投機者所占比例過高的區(qū)域，房屋就如同一支股票，一旦投機者做莊炒作這只股票，暴漲、暴跌就只是時間和幅度問題。

　　隨著戶籍制度松動，交通條件改善，百姓購買力提高，全國的房地產(chǎn)市場正在逐漸一體化。只要有價格洼地，就一定有炒房團(tuán)前去投機。

　　何新委員在其政策建議中提示必須關(guān)注兩類投機資金拉高房價：一是國際資金，二是銀行的大量閑置資金。

　　他對樓市泡沫可能拖累銀行產(chǎn)生金融風(fēng)險的擔(dān)心，其實早在2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整時，就引起一些地方銀行的警覺。在深圳，當(dāng)時出現(xiàn)過“斷供”現(xiàn)象，讓當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)非常緊張。為了避免“中國式次貸危機”蔓延，一些房貸業(yè)務(wù)占比重較多的銀行開始全面審查房貸資格。據(jù)稱，當(dāng)時對第二、三套房就開始實行“有條件支持”，比如提高首付比例從30%到50%不等。不過，2009年樓市復(fù)蘇后，各地銀行貸款審查放松，“零首付”、“一成首付”又死灰復(fù)燃。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，某些中介公司給熟悉的投資客提供低首付，這樣能用更少的本金購買更多的房產(chǎn)，從而實現(xiàn)“以小博大”。對此，銀行貸款機構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管非常困難。很多時候，銀行的信貸人員本身就有很大的放貸壓力，而作為相對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購房貸款，本身就很有吸引力。再加上房價上漲，銀行從自身利益出發(fā)，本來就有吹大樓市泡沫的沖動。

　　央行剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長，其中，個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點。除了全國數(shù)據(jù)，在上海，4月14日央行上�？偛抗�布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海人民幣個人住房貸款增加338.1億元，同比多增311.3億元。分析人士稱，這充分說明一季度房價高漲背后，信貸資金推動因素明顯。

　　事實上，正是一季度較高的房貸增速引起了銀行監(jiān)管層的警惕。銀監(jiān)會主席劉明康最近強調(diào)，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房，并表示各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。

　　5月6日，深圳樓市新政正式面世。當(dāng)?shù)卣�府出臺政策要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機性購房；商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對境外機構(gòu)及個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。

　　當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)有關(guān)人士稱，深圳二套房貸已經(jīng)大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就離場了，三套房停貸進(jìn)一步關(guān)緊炒房資金的“水龍頭”。

　　北京華業(yè)地產(chǎn)(5.70,-0.06,-1.04%)副總裁陳云峰認(rèn)為，這次房地產(chǎn)政策主要是奔著打擊投機型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個層面來的�！坝绣X人在炒房，沒錢的借錢也在炒房，如果這種局面持續(xù)下去，就有可能把中國經(jīng)濟(jì)拉向崩潰的邊緣�！�

　　易憲容則強調(diào)，對于遏制投機性需求新政已表現(xiàn)出很大決心，但仍需要嚴(yán)格的執(zhí)行。這里關(guān)鍵是，銀行要認(rèn)定購房者到底是“居住性需求”還是“投資需求”。其一，要對購買第一套住房者貸款進(jìn)行嚴(yán)格的審查，讓一些信貸不合格者不要進(jìn)入信貸市場，同時對購買第一套住房者嚴(yán)格禁止利用其投資。其二，新政應(yīng)貫徹到各地，不能只局限在幾個大城市，防止在一線城市投機炒作的資金流向二三線城市，重新把這些城市的房價炒高。

　　新政帶給銀行的陣痛不是壞事

　　嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策會否影響中國經(jīng)濟(jì)的增長？銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左曉蕾認(rèn)為，目前中國政府對外堅持人民幣匯率保持基本穩(wěn)定，對內(nèi)在當(dāng)前通脹預(yù)期不斷增大的形勢下，央行絕對不會降低利率，更重要的是政府調(diào)控采取了最有效果的政策，直接嚴(yán)格地限制銀行資金流入房地產(chǎn)市場。減少銀行資金對投機性行為的支持，就等于投機收益的去杠桿化，對于遏制投機行為是最有效的。這些政策大大降低了銀行的風(fēng)險，也就降低了經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險。

　　另外，世界各國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)暴發(fā)的過程，一般都是房地產(chǎn)價格大幅上漲三年左右，政府政策開始調(diào)控，最后刺破泡沫引爆危機，日本、美國大都如此。而中國這次是在房地產(chǎn)價格非理性上漲一年以后政策開始調(diào)控。換句話說，房地產(chǎn)的泡沫并沒有被累積到一觸即潰的程度。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房價回落確實會給銀行帶來信貸質(zhì)量下降的隱憂，樓市新政尤其是房貸的收緊，在短期內(nèi)會給市場帶來負(fù)面影響，但是中長期來看，有助于調(diào)整銀行的信貸結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險管理能力。

　　交通銀行(6.65,0.01,0.15%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，我國個人按揭貸款業(yè)務(wù)首付比例相對較高，一般在20%-30%，而且目前又將二套房首付提高至五成。所以與國際相比，從首付比例的角度來講，銀行個人按揭貸款風(fēng)險不大。

　　目前，各大銀行針對房地產(chǎn)貸款的壓力測試工作正在展開。交通銀行表示，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款總體風(fēng)險可控，如果房價下降30%，該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將上升1個百分點，個人按揭貸款不良率將上升0.9個百分點。建行、農(nóng)行的消息也稱，20~30%的房價調(diào)整并不會影響其房貸整體質(zhì)量。

　　民生行長洪琦則在最近的媒體見面會上給出了更為樂觀的答案，稱即使房價下降四成，仍不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。

　　長期看，房地產(chǎn)新政的“陣痛”給銀行業(yè)帶來的并非完全是壞事。分析人士指出，房地產(chǎn)新政不僅有助于擠出房地產(chǎn)泡沫，防范房地產(chǎn)貸款的未來風(fēng)險，同時對于銀行的信貸結(jié)構(gòu)或許也是一個有益的調(diào)整。

　　東興證券銀行業(yè)分析師王保倫認(rèn)為，嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控新措施，對銀行造成壓力來自三方面：一是房屋需求減少，二季度及以后月份富裕資金投向何處，而其他行業(yè)的資金收益又低于房產(chǎn)貸款，對銀行未來的利息收入形成新的壓力；二是需求減少和資金收緊后開發(fā)商資金回籠放緩，某種程度對銀行資產(chǎn)質(zhì)量構(gòu)成壓力；三是新措施將使房價下跌，抵押物貶值造成銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力。

　　這也許正是銀行業(yè)展開信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的機會。在長三角、珠三角等沿海地區(qū)，中小企業(yè)的資金需求量仍然巨大，給這些企業(yè)放貸一直以來就是大型商業(yè)銀行的弱項，這次調(diào)整房貸反而是個機會。另外，中國制造業(yè)進(jìn)行自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級全面再造，對那些技術(shù)密集型企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)，銀行信貸更應(yīng)該大力支持，畢竟只有企業(yè)活力恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力才能真正加強。

　　安信證券的最新報告稱，在新政影響下，未來兩三年里中國房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷溫和的調(diào)整，表現(xiàn)為“房價的盤整或者緩慢下跌，交易量以低于歷史平均水平的速度增長”。

　　他們不認(rèn)為短期內(nèi)樓市會以急跌的方式進(jìn)行調(diào)整。因為盡管信貸的收縮和貿(mào)易順差的下降已經(jīng)出現(xiàn)，通貨膨脹壓力也在逐步增大，但是流動性出現(xiàn)迅速收緊的可能性并不是太大，購房需求也不太可能出現(xiàn)急劇的萎縮。另外，地產(chǎn)新政對經(jīng)濟(jì)GDP增速影響有限，大約在1~2個百分點。

　　左曉蕾說，新政是給正在膨脹中的泡沫減少繼續(xù)吹大的能量，以制止泡沫在短期內(nèi)繼續(xù)大幅膨脹，降低房地產(chǎn)風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場軟著陸，恢復(fù)經(jīng)濟(jì)整體的平穩(wěn)增長態(tài)勢。