在前所未有的調(diào)控大幕籠罩之下，樓市各個(gè)市場(chǎng)主體開(kāi)始集體“變臉”：成交量下滑，購(gòu)房者由買改租，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。隨著調(diào)控邁向深入，樓市的新動(dòng)向釋放出什么信號(hào)？房?jī)r(jià)的走勢(shì)又將如何？這些問(wèn)題成為公眾持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　買改租推升租金價(jià)格

　　6月1日，北京西城區(qū)我愛(ài)我家三里河店的員工早早地就把報(bào)價(jià)牌擺到了大街上，與以往不同的是，報(bào)價(jià)牌上只有租金價(jià)格，沒(méi)有房屋出售的價(jià)格。

　　“幾個(gè)月前是在店里等客上門，現(xiàn)在是在大街上擺攤。”該店中介人員小高告訴記者，現(xiàn)在盡管二手房的房源增多，但是成交量卻一直下滑。原來(lái)一名中介人員一個(gè)月能賣出兩三套房子，現(xiàn)在整個(gè)店才能賣到這個(gè)量。因此，很多中介公司這段時(shí)期的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)由售改租，業(yè)主也開(kāi)始轉(zhuǎn)向租房。

　　在住房市場(chǎng)持續(xù)遇冷的同時(shí)，租賃市場(chǎng)卻是異�；鸨�。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月份北京租賃市場(chǎng)房源量較4月份增加18%，客源量增加57%，平均租賃價(jià)格同比增加20%，相當(dāng)于租金整體上漲接近500元。

　　租房者的直觀感受也印證了這一現(xiàn)象。戴先生在西城區(qū)租的一套70平方米小三居馬上就要到期，準(zhǔn)備結(jié)婚的他仍然不選擇買房，盡管房東說(shuō)6月份要將房租由3000元漲到3300元，他覺(jué)得租房還是很劃算。

　　開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

　　比起玩降價(jià)“假摔”游戲，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)似乎對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更為“靠譜”。

　　隨著住宅市場(chǎng)的趨冷和成交量下滑，一些對(duì)商業(yè)地產(chǎn)涉足不深的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始悄然加快布局商業(yè)地產(chǎn)。萬(wàn)科目前已接手包括北京CBD核心區(qū)贏嘉中心在內(nèi)的三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資超百億元。保利地產(chǎn)集團(tuán)也表示，未來(lái)3至5年，將持有商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

　　有業(yè)界人士指出，當(dāng)前樓市調(diào)控主要針對(duì)商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不論是銀行信貸還是準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)都還沒(méi)有明顯變化，而且商業(yè)地產(chǎn)的投資空間一直被低估，所以有可能成為開(kāi)發(fā)商新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　那么，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)引起住房供應(yīng)的不足？國(guó)泰君安分析師孫建平認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商目前都沒(méi)有下調(diào)新開(kāi)工的準(zhǔn)備，部分開(kāi)發(fā)商有根據(jù)銷量、房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間和幅度而定的認(rèn)識(shí)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手中貨量目前均處于較低水平，因此從補(bǔ)充貨量的角度，也會(huì)暫時(shí)保持計(jì)劃。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期一般為兩年，下半年部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)調(diào)整開(kāi)工速度，但是總體不會(huì)影響住宅投資和住房供應(yīng)量，而且住建部日前已與各地簽署了住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，因此今年的住宅供應(yīng)是有保障的。

　　房?jī)r(jià)能否理性回調(diào)

　　不論是購(gòu)房者買改租，還是開(kāi)發(fā)商改變經(jīng)營(yíng)策略，似乎購(gòu)房者在這輪調(diào)控心理戰(zhàn)中開(kāi)始占上風(fēng)。

　　“我現(xiàn)在只是看看，等房?jī)r(jià)跌一段時(shí)間后才考慮買房。”來(lái)我愛(ài)我家三里河店看房的小陳告訴記者。盡管這么說(shuō)，但他心里仍然忐忑不安。僵持到最后，是真正迎來(lái)房?jī)r(jià)下降，還是又錯(cuò)失購(gòu)房良機(jī)，小陳坦言他最大的擔(dān)心是調(diào)控能否持續(xù)。

　　不少人士認(rèn)為，調(diào)控要到七八月份才會(huì)明顯影響到房?jī)r(jià)。因?yàn)檎{(diào)控措施的落實(shí)和作用有一個(gè)過(guò)程，4月中旬樓市新政出臺(tái)后，到目前為止是一個(gè)等待各地細(xì)則落地的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商和投資者都抱有觀望的心理，這也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有跌，也沒(méi)有再漲。

　　隨著政策的逐步落實(shí)，政策的影響力就會(huì)由成交量傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)。有報(bào)道稱金翠園、茗萃園等樓盤已開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，最大優(yōu)惠幅度高達(dá)每平方米1萬(wàn)元。萬(wàn)科、恒大等開(kāi)發(fā)商也準(zhǔn)備打降價(jià)牌，盡管有試探和“假摔”的嫌疑，但畢竟顯示出房?jī)r(jià)已不再那么堅(jiān)挺。

　　另外，盡管國(guó)家層面的更嚴(yán)厲調(diào)控措施還沒(méi)有跟進(jìn)，但是各地方政府對(duì)一些調(diào)控細(xì)節(jié)的修補(bǔ)也將繼續(xù)發(fā)揮作用，如北京商品住宅預(yù)售已開(kāi)始實(shí)行每套房都需要明碼標(biāo)價(jià)的制度，并在網(wǎng)上公示。這將對(duì)開(kāi)發(fā)商虛報(bào)價(jià)格、捂盤惜售形成打擊。

　　持續(xù)的調(diào)控將會(huì)把投資者擠出市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的空間消失后，市場(chǎng)的博弈機(jī)制就會(huì)很簡(jiǎn)單，調(diào)控措施的作用就會(huì)更明顯，樓市的拐點(diǎn)將不再遙遠(yuǎn)。李文龍